住房创新|瑞士的住房合作社能推广到全世界吗

Gregory Scruggs 徐东东 译

2017-06-12 17:03 来源:澎湃新闻

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人居社会化生产平台(The Social Production of Habitat Platform)是去年讨论可持续城市的人居三大会后应运而生的。
联合的社区资源能否缓解全球性的住房紧缺?一群瑞士住房合作社说,他们相信自己能够在状况不佳的公共投资之外,提供替代方案。他们还认为,跨国私有银行的动机颇成问题。
从今年开始,一个称为“人居社会化生产平台”(The Social Production of Habitat Platform)的合作团体,计划通过“团结基金”(financial solidarity mechanism)的机制,将他们的资金投入塞内加尔和尼加拉瓜的项目。这些行动参照的是瑞士的模式,瑞士是住宅合作社风行的全球之都。
一个日内瓦的NGO组织urbaMonde在协调这个平台,urbaMonde的西里尔·罗耶斯(Cyril Royez)称:“我们的想法是:你能从这个平台获得五大洲的人际网络,而他们也真心愿意提供一份力量。”
这个平台是“人居三大会”后应运而生的,罗耶斯将平台的角色描述为“影响力投资者”(impact investor)。平台最初的项目是支持塞内加尔的一群储蓄社,下一年会资助尼加拉瓜的住房合作社。
罗耶斯无法给出实际需要的金额,不过他相信按比例增加是可能的。他指出传统的住房集资并不充足,罗耶斯称,“实验阶段的规模十分小,但潜力巨大。金融机构有着庞大的资金,但这些资金并不会流向需要它们的地方。”
联合国估计,到2025年世界需要10亿新住房,这意味着每年要投入大约6500亿美元进行建设。绝大部分新房需求属于迅速城市化的发展中国家,那里的既有的住房集资模式完全跟不上人们的需求。
比如,由于贫穷国家往往缺乏房产抵押市场,私有企业通常不愿意进行投资。即便有外国资金的协助,公共部门也缺少足够的能力管理如此大型的公共住房项目。
团结基金
回过来谈谈“人居社会化生产”。这种理念认为:每个社区应当根据居民自己的规格,建设社区的住房和居住小区,而不是依赖私有市场的风潮和顶级住宅设计师的个人趣味。
理念的提倡者相信,“社会化生产”有潜力向社区提供最理想的居住方式,无论住户是苏黎世中产阶级的合作住宅居民在四层公寓楼里使用共享公共空间,还是约翰内斯堡贫民窟居民想把泥路升级成铺砖道路。
去年,世界各国在厄瓜多尔基多举行的“人居三大会”上同意推进“住房的社会化生产”。他们在大会通过了展望未来20年的《新城市议程》。
住房问题的行动者为这个成果欢呼雀跃。之后,联合国呼吁NGO参与这个志愿性质且没有强制性的20年城市化战略,期待他们能够将其变为现实。在2014年建立的“人居社会化生产”平台上,各个NGO作出了承诺。这个倡议目前引来了世界六个不同地区的住房团体合作,由urbaMonde进行协调。
最新的团结基金机制是他们努力下形成的极有意义的成果,在此之前,平台的关注点是组织各种会议,颁发各种奖项。
那资金从何而来呢?几十年来,瑞士两个主要的住房合作社维护着“团结资金”,他们从各个合作社的建筑中收取小额资金,积少成多。合作社也可以从金库中贷款,用于新的住房建设、维修和土地购买。
这些观念促进了瑞士住房合作社的兴盛。在21世纪初,苏黎世近四分之一的新建住房单元来自合作社。2008年,由于私有抵押市场的投机活动,世界陷入金融危机,全球的房地产项目普遍陷入停滞,合作社却在这座瑞士最大的城市建造了1000个单元。苏黎世的一个住房合作社还赢得了今年的世界人居奖。
在日内瓦,一个法语缩写为Codha的非营利住房开发商,从合作社的居民那里募集了300万美元的资金。组织者认为这项投资能在这座全球房价最高的城市,建造600套新的经济适用房。
住房社会化生产还有哪些案例呢?住房社会化生产平台希望,世界各国能利用好如下三种社会化生产的手段:
1)社区土地信托住房(Community land trusts)
社区土地信托住房(CLT)是非营利组织拥有土地,建设当地的永久性经适房。典型的CLT实现了土地所有者和和建筑所有者的分离。如此,个人所有者可以买入房子,但他们只能租赁土地。
排除了土地价格,自然大大减少了住房成本。此外,如果房屋所有者要出售房屋,房屋的地租限制了所有者在公开市场出售房屋。房屋所有者只能按照之前定死的包含地租的再次出售价格,卖给中低收入的家庭。
通过这种方法,房屋所有者就很难把住房当作金融投资,只能作为居住的地方。和传统的私有房屋一样,房屋所有者依然可以进行房屋抵押贷款,他们也能改造房屋,但必须支付不动产税。他们还能参与CLT的委员会,一道决策土地信托基金的运作。
CLT在美国最为普遍。最大的CLT是佛蒙特州柏林顿的张伯伦住房信托(Champlain Housing Trust),有超过1000个家庭参与,资产达到了3亿美元。
2)住房合作社(Housing cooperatives)
住房合作社是一种民主化运营的组织,持有和管理住房,通常是非营利的性质。与CLT不同,住房单元的所有权不归社员,而归合作社。只要社员持有合作社的股份,就可以使用住房单元。
典型的合作社是多家庭的住宅建筑,附带个人公寓和共用公共空间。社员可以在公开市场出售他们的股份,但是,获得合作社的股份的贷款可比获得传统的住房贷款难度更大,有时候会导致住房合作社的价格低于市场价格。
苏黎世的住房合作社倾向于将租房价格定为市场价格的70-80%,民主的管理结构促成了房屋维护、居住规范和经济事务上的集体决策。瑞士和乌拉圭是住房合作社的全球引领者。
3)自建房和扩建房(Self-built or incremental housing)
在发展中国家,城市贫民往往发现公共住房难以获得,他们也没有钱买房。他们只好自行建房,或者扩建住房,这往往要耗费大量的时间。
除了个人努力,世界各个社区的互助能使得自建和扩建更加容易。资源联合则可以购买大宗建材,汇集更多劳力,比如浇筑地基和加盖楼层的时候。
在巴西的贫民窟,这种集体协作称为mutirao。因为是非正式的,需要NGO帮社区进行组织工作,在非洲、印度和拉美有不少此类的NGO,如贫民窟居住者国际(Slum/Shack Dwellers International)会组织社区建立储蓄社,来为长期改善项目和合法购买土地筹款。虽然进展缓慢,但他们的长期艰苦工作正在逐渐发挥作用。
(本文编译自citiscope)
责任编辑:冯婧澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 住房合作社,瑞士,团结基金,社会化生产,社区土地信托,人居三

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