正荣地产“攻”与“守”: 千亿目标背后的逻辑

澎湃新闻记者 顾菁

2017-06-16 17:07 来源:澎湃新闻

字号
正荣地产全国化布局以来,过去三年每年都保持着35%以上的复合增长率,稳健的投资策略以及精准的节奏把控让正荣地产三年连续实现跨越式发展。作为全国房企30强中唯一未上市的一家,正荣地产还在不断挑战业界的想象空间。
2017年4月正荣地产首次提出“千亿”目标,在市场环境没有大波动的前提下,通过合作、收并购等多种方式确保在2018年成为千亿房企。
就正荣地产近几年增长速度和项目储备来看,千亿目标并非遥不可及。2013年,正荣地产从区域房企向全国房企的转型,短时间内快速进驻上海、南京、苏州、天津等地,在完成全国化布局之后,正荣地产的“千亿”战略浮出水面,正荣地产正在悄悄地蜕变成为一家稳健的全国性品牌房企,其发展思路也变得谨慎而富有张力。
正荣地产总裁林朝阳表示,正荣正在稳健发展,“千亿”目标即将实现
规模与利润的平衡术
正荣地产总裁林朝阳告诉澎湃新闻,“按照现有的市场环境,今年我们将加大合作开发、收并购力度,争取在2018年能够突破千亿。”
细数地产圈,今年提出千亿目标的企业不少,有的可以说是唾手可及,有的却只能说是胸怀远大,但有一点成为众多房企的共识:“在地产行业里,没有千亿规模,就没有江湖地位。”
国家统计局发布的数据显示,2016年,全国商品房销售面积超过15亿平方米,未来继续大规模增长的空间有限。在有限的市场中获取更大的份额成为品牌房企追竞逐的目标。
随着地产行业集中度急速提高,规模就意味着市场的份额和话语权。
克而瑞研究中心数据显示,2016年全国房企前30强占据近三分之一的市场份额,未来这一比例仍将继续增加。
“千亿”规模已然成为未来地产行业的一道“门槛”。
而正荣地产提出“千亿”目标可谓底气十足。据了解,正荣地产目前的储备货值大约在1000亿元,按照今年大约300亿-500亿元的拿地、合作以及收并购计划,预计今年年底正荣地产的储备货值大约在1200亿-1500亿元。另外,随着合作开发、收并购项目的增加,预计2018年正荣地产的储备货值大约在2000亿。
林朝阳告诉澎湃新闻记者,即使规模很重要,但任何一个项目都要在保证利润的前提下去拓展,在千亿的路上,正荣地产不做没有利润的项目。至于如何实现规模和利润的平衡,林朝阳则给出了自己的答案,“这就是正荣地产这几年一直在打造的企业核心竞争力,稳健的财务策略,精准的投资节奏、精细的大运营思维、完善的改善型产品线布局以及不断升级优化的服务体系。”
踏准节奏,抓住窗口期
林朝阳表示,公司后期还将继续通过公开市场获取土地、合作开发、收并购等多种形式储备货值,以确保足够货值冲击千亿的销售目标。
投资策略以及对市场的节奏把控是正荣地产的强项,在全国化战略之初,正荣地产在福建和长三角区域大量拿地,全年拿地金额几乎等同于当年的销售金额。其中,长三角的土地储备主要集中在上海、南京、苏州,而正是对这三个城市的布局使正荣地产获得了长足的发展。
易居中国执行总裁丁祖昱向澎湃记者指出,“正荣地产开始全国化重点布局长三角和京津冀区域,当时大家都觉得正荣地产的拿地策略比较有魄力,现在看来,如果没有当时的大胆出手,可能正荣地产就不会有今天规模上的快速增长。2016年,以上海南京为代表的长三角区域就给正荣地产贡献了超三分之一的业绩。”
不难发现,在今年的土地市场上,正荣地产的表现依然抢眼。仅5月正荣地产已拿下了包括西安、苏州、莆田在内的4幅优质地块。
在外界看来,今年正荣地产布局仍集中在热点城市,存在诸多不确定性。正荣地产的投资眼光显然不同,正荣地产副总裁肖春和解释了这种选择背后的投资逻辑,“即便是在热点城市仍存在一定的窗口期。以南昌为例,正荣地产在春节前拿了两块地,该片区当时的土拍价格便超8000元/平方米,而正荣地产拿到的地价却远低于这个价格,主要是由于春节前,不少企业考虑到拍地的资金要跨年,同时,在一个月前,该区域的地价已经偏高,就出现报名企业比之前少了很多,而给我们极好的拿地机会。
“我们在投资拿地方面一直坚持广泛参与、谨慎出手的原则。即便是热门城市,没有利润的土地,我们也不会拿。”林朝阳告诉澎湃新闻记者。
据记者不完全统计,今年1-5月,仅在公开土地市场正荣地产已投下超百亿元,这还不包括正荣地产今年完成的大量收并购。
位于上海虹桥商务区的虹桥正荣府
收购比例将超30%
土地市场热度不减再加上限购等调控政策影响,高企的拿地成本让开发商不得不转变思路,寻求更多的途径获取土地,相对招拍挂而言,收并购获取的土地成本更低。
今年市场上的收并购机会明显增多,正荣近期收获颇丰:正荣地产不久前完成了苏州的一个收购案。业主方在2014年陷入债务危机并清算重组,其开发的项目也成为了烂尾楼,正荣地产全面收购了这一项目,并在解决了项目的债务问题后获得了远低于市场价的这一项目。
而去年11月正荣地产对长沙湘江新区项目的收购案也是一个颇为成功的案例。仅在收购几个月后附近的一次土拍中,区域地价拍到了收购地价的两倍,正荣地产总是能够在土拍前半步斩获优质项目。
丰厚利润的同时也存在一定的风险。林朝阳坦言,“目前的收购项目主要来自于主业非地产的企业和一部分准备退出房地产行业的百强之外的开发企业。还有一些项目存在债务纠纷,动迁安置等问题。”为此正荣地产专门成立的专业收并购团队,严格审查排除风险点。
林朝阳表示,“正荣地产将通过收并购获取更多的项目,但不会盲目收购,还是要在保证利润的前提下规模扩张,未来收购项目的比例将达到30%-40%。”
百个项目,深挖城市潜力
无论是在公开土地市场拿地还是二级市场收购并购,正荣地产始终坚持“145X”发展战略,即1个职能总部,4大发展区域,每个区域深耕5个城市,每个城市拥有X个优质项目。
据了解,正荣地产目前已进入长三角、京津冀、中部和海西四大经济区域,落子上海、南京、苏州、合肥、天津、武汉、长沙、郑州、西安、福州、南昌、济南等近20个一二线核心城市,累计开发运营大中型项目约80个,开发总面积约2000万平方米,土地储备面积约1000多万平方米,总资产约800亿元。
林朝阳表示,“我们计划将千亿的规模分散在约二十个核心一二线城市、超百个项目中。这也是我们区域深耕战略的最新升级,围绕四大区域的布局,进一步深耕环热点城市。”
例如以上海为中心,向昆山、嘉兴、太仓等环上海区域拓展;以苏州为中心,向无锡、常州等优质城市拓展;以南京为中心,向合肥等重点城市拓展;以天津为中心,向京津冀等优质城市拓展,以武汉为中心,向郑州、西安等中部城市拓展;步步为营,确保在稳健的基础上,实现快速发展。
此外,正荣地产的快速成长与其产品力的迅速提升关系紧密。在“府”系产品正式发布之后,5月首次推出的武汉正荣府和加推的天津正荣府均表现不俗,市场接受度高。极强的产品力使得正荣前五月业绩受益,保持了较高增速。
林朝阳表示,未来,正荣地产计划中的“府”系产品预计占比达到40%-50%,随着正荣地产四大产品系(典藏系、大师系、精工系、优家系)的日趋完善,正荣今年的表现更值得期待。
如果说,过去三年长于投资、善于运营推动正荣地产高速发展,那么如今,正荣地产所培育和拥有的是从融资、投资、产品到大运营,包括工程管控、成本管理、销售等一系列产业链条中更为均衡的综合能力,这为正荣实现千亿目标打下坚实的基础。
责任编辑:叶莺澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 正荣集团 千亿房地产企业 正荣地产总裁林朝阳

继续阅读

评论(31)

热新闻

澎湃新闻APP下载

客户端下载

热话题

热门推荐

关于澎湃 在澎湃工作 联系我们 版权声明 澎湃广告 友情链接