轻资产模式，难以让世纪金源登高望远

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

重资产的房地产行业，虽然创业门槛很高，却也不乏创业者前仆后继。相比万科、恒大以房产实业著称，链家、贝壳以房产经纪业务立足，世纪金源集团却在房产与物业行业的交叉处，走出了一条不一样的路线。

世纪金源集团称，其发展理念为做资产方、经营方和消费者之间的连接纽带，是一家跨行业的国际集团，世纪金源的特色产品线是其发布于2016年的方圆荟。

据了解，方圆荟为世纪金源购物中心更名而来，其产品线涵盖资源置换、合作开发、最大化输出高品质管理以及专业的儿童、文化、科技、体育、创投、教育等多元化服务内容。这也标志着，世纪金源商业管理已从过去的房产重资产进军轻资产市场，并试图通过新品牌塑造新形象。

不过，近期世纪金源旗下子公司世纪金源服务集团有限公司（以下简称世纪金源服务）冲击IPO二次折戟的消息，不胫而走，也让人们看到了这家跨行业企业的不堪。

辉煌不再，模式存疑

据世纪金源官网显示，世纪金源员工数量1.8万旗下拥有10个区域集团，2个行业集团，70家子公司，16家五星级大饭店，6家Shopping Mall（大型购物中心）。

官方还显示，由旅菲华侨黄如论创办的世纪金源经过多年的发展，投资地域遍布全国各地，甚至中国香港、菲律宾等海内外各地也有其业务。

值得一提的是，被世纪金源重金押注的方圆荟，已在全国范围内进驻安徽、贵州、云南、重庆、湖南、湖北、河南、江苏、广西以及河北等地60余城，签约拓展轻资产项目70余个，轻资产商业管理体量及总商业管理面积均超过数百万平方米，甚至全国已有近百家方圆荟项目在管理运营。

由此看见，世纪金源的摊子铺得很开、也很大，并由此走上了轻重合一的发展之路。

据了解，世纪金源集团创始人黄如论于1951年出生于福建省连江县，35岁左右在菲律宾赚到了人生的第一桶金后回国创业，瞄准的也是当时如火如荼的房产、物业管理行业，彼时创办的福州金源物业，也是世纪金源服务的前身。

彼时，其第一个项目是榕城五四路附近国泰大厦，共5亩地、15层。不过5年后，黄如论不再偏安一隅，而是来到北京继续开疆拓土，其开发的世纪嘉园项目，更是因为一个月成交2亿元，而进入京城“十大热销楼盘”。

从此，世纪金源也走进了大众的视线，并借助“造城”模式，在北京大举投资170亿元，开发北京世纪城。此后，世纪金源更是一发不可收，将其造城模式成功复制到昆明、西双版纳、腾冲等地。世纪金源所到之处，其项目在当地都可谓是首屈一指的大项目。

不过，世纪金源过去的辉煌，似乎随着其创始人黄如论因被曝涉嫌行贿罪，而逐渐褪去。在黄如论的儿子黄涛接棒后，世纪金源的发展也并不顺利。

以其核心业务世纪金源服务为例。去年7月底，港交所披露了世纪金源服务第二版招股书，要知道，这是其首次提交招股书，仅仅失效6天后的再次递表，让世纪金源服务急于上市的迫切心情，暴露无遗。

值得注意的是，彼时的物业行业也是惨淡无比，11家挂牌上市公司中，除了部分企业通过差异化模式，吸引了一些投资者的注意外，多数企业上市后，股价低迷，市场表现差强人意。

据东方财富网网数据显示，仅仅其再次递表当天，物管板块的56家企业中，就有45家企业处于大幅下挫状态，占比超80%。其中，头部企业世茂服务更是创下上市以来的最大跌，达到19.55%，而金科服务同样收跌18.15%。

这也意味着，世纪金源服务或许没有赶上上市好时机，即便成功登陆二级资本市场，恐怕也难以达到预期的融资目的。

而且，据港交所今年1月底的信息显示，世纪金源服务招股书已再次失效。对比两版招股书来看，世纪金源服务第二次提交的招股书，比第一次多出了整整54页。

但是，主要的变化只是一些数据更新、语句的表达，以及对其定位的一些细微调整。招股书的二次失效，似乎也意味着，其上市计划将会搁浅，世纪金源服务的上市之梦，也随之破碎。

实际上，这也归因于新版的招股书，虽然更新了措辞，修饰了表达方式，但是旗下运营的服务模式，却依旧为“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，二者分别对应的是物业管理服务和社区增值服务。因此，或许其再次折戟的原因，是这类定位并不新鲜，也无明显的过人之处。

过度依赖母公司，业绩增长稳定性存疑

作为世纪金源集团的核心业务，世纪金源服务给母公司世纪金源集团贡献大量营收的同时，也陷入了过度依赖母公司的困局。

据招股书资料显示，世纪金源服务的物业管理服务覆盖17个省份、直辖市和自治区，并遍布55个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。

仔细对比发现，其物业管理服务覆盖的地域，也集中在世纪金源集团地产项目的所在地。

新版招股书还显示，截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%、74.3%和68.6%。

以上数据，释放出了两个强烈信号，也或许是阻碍其成功上市的拦路虎。

一方面，世纪金源集团所开发的物业在管建筑面积占比，居高不下，虽然逐年下降，但至今仍占比超过半壁江山，这说明其对关联母公司的依赖性过强，独立性相对较弱，这也是业内上市融资的大忌。

例如，在业绩方面，世纪金源服务在上述报告期内录得收入分别为9.22亿元、10.59亿元、12.89亿元和5.72亿元；利润分别约为2.18亿元、1.8亿元、2.49亿元和1.12亿元。而其物业管理服务收入也分别有97.6%、89.3%、83.2%和84.6%来源于世纪金源集团。

另一方面，逐年“萎缩”的营收及利润也肉眼可见，因此其未来业绩增长的稳定性也十分存疑。

其一，世纪金源服务在管总建筑面积2019年和2020年同比增速分别为23.31%和9.7%，有大幅放缓的迹象。据招股书，2020年世纪金源集团贡献的住宅物业和非住宅物业面积分别为4351.2万平方米和427.3万平方米，分别增长0.41%和465.21%。

这也意味着，由于世纪金源服务对于母公司的过度依赖，2020年来自母公司住宅物业增速降低，也让其受到了巨大的牵连，相关弊端也逐渐显现。

其二，公司2018年至2020年整体毛利润率分别为32.1%、31.8%和35.5%，其中同期来自独立第三方物业开发商的业务毛利率分别为14.8%、25.1%、27.2%，而来自世纪金源集团的业务毛利润率高达32.3%、32.2%和36.1%。

这组数据表明，其利润的核心来源，也需要母公司“输血”支撑，而第三方物业开发商的毛利率虽逐年上涨，依然处于较整体水平偏低的阶段。

对此，世纪金源服务解释称，近年第三方项目的增加，以及已到期的物业管理合同数目的增加以及若干项目因自身或业主的业务考虑因素而终止。

这种说辞，通过其招股书数据，确实可以得到印证。2018年至2020年及截至2021年4月底，世纪金源服务物业合同的重续率分别为100%、80%、74%及53%，明显呈现逐年下滑趋势。

因此，在港交所对递表企业的门槛加高的同时，世纪金源服务上市，很难顺利过会。据了解，自2021年5月开始，港交所新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%。要知道，这样的新规定已于今年1月1日生效。

按照规定，最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港。而以世纪金源目前的盈利水平与规模体量，即便再次冲击上市目标，依然充满变数。

世纪金源服务也因此在招股书上“大做文章”，将其战略定位由科技型物业管理服务商修改为物业管理服务商，把“科技型”这个定语，改成了“受益于科技应用”，试图借此，讲出更多新故事。

不过，物业企业涉足科技赛道，也屡见不鲜。碧桂园旗下的碧桂园服务，以及万科旗下的万物云等便是这个赛道的重量级玩家，甚至有业内人士表示，物业行业也将步入机器人服务时代，而世纪金源打的这张牌，是否会不落窠臼、令人耳目一新？还是后知后觉、步人后尘也显而易见。

在种种因素的影响下，世纪金源集团以及旗下的物业服务公司世纪金源服务的上市之路，也将困难重重。而缺少二级资本市场助力，对其未来发展的影响，也可想而知。

结语

发家于房地产、物业管理黄金时代的世纪金源，通过其大胆创新的创业精神，开发出了北京世纪城这样的经典项目，更是率先推出了“造城”模式，并在全国范围内大规模复制。不可否认，其对于房产行业的蓬勃发展，也曾作出了突出的贡献。

只不过，其定位的轻资产模式，以及主打物业服务的路线，并没有给其跨行业的企业大盘，打下坚实的根基。因此，其子公司世纪金源在其营收、利润增长承压的整体形势下，多次冲击港股屡屡受挫。这既是其规模甚大却根基不稳的信号，也是其模式并未得到市场认可的根本所在。

或许，能让世纪金源缓解发展焦虑的，不是营收、利润达到什么规模，而是其如何寻找一条更适合自己的出路、让其增长进入良性循环。而带着这样的目标，或许其轻资产模式，未必就是世纪金源未来走向康庄大道的一条捷径。