旭辉控股：今年可售货值3600亿元，行业毛利率有望逐步修复

3月24日，旭辉控股（00884.HK）发布2021年业绩公告。2021年，该公司合同销售金额增加7.1%至2473亿元（人民币，下同），物业销售金额现金回款率超过95%，达到2403亿元，同比增长20%，确认收入上升50.2%至1078亿元；股东权益应占净利润减少5.2%至76.13亿元；股东权益应占核心净利润减少9.2%至约72.84亿元。总资产增加14.1%至4327亿元，毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%；核心平均股本回报率为18.7%。

截至2021年12月31日，旭辉控股集团手头现金467亿元净负债对股本比率为62.8%，同比下降1.2个百分点。加权平均债务成本为5.0%，下降0.4个百分点。

当日，旭辉控股集团在线上举行2021年度业绩发布会。该公司董事局主席林中表示，行业现在发生了一些变化，去金融化、去泡沫化，使这个行业从过去的类金融属性转向了民生和消费属性，房住不炒、租售并举，意味着未来房价平稳，保障和合理住房需求使行业更加健康。同时，房企同时也进入了一个良性循环，不管是国企还是民企，他认为三好生的企业会胜出，未来财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业就会胜出。“房企要从追求规模转向追求效益、稳健、均衡。注重提高全要素的生产率来提升经营效益。”他说。

对于2022年的销售目标，林中表示，旭辉2022年大概有3600亿元可销售货值，旭辉的目标就是保持权益销售额稳定，因为未来几年会大幅度提高权益销售额比重，而不是只关注一个表面销售额的大小，最终关心的是权益销售背后旭辉销售的含金量、旭辉销售的利润。林中表示，旭辉已经做了一个彻底的改变，穿新鞋走新路。过去关注规模，未来就是关注经营效益、核心利润、关注ROE，以及未来就是关注为股东创造的经济增加值EVA。

发布会上，旭辉控股集团宣布年度派息方案，采用现金股息与派发红股相结合的方案。每股获派19港分现金股息；此外，每100股获派发4股红股，保持35%的高派息率。

“各地在集中供地时给开发商留出了合理的利润空间”

2021年度，旭辉控股集团合同销售建筑面积为1448.7万平方米，同比下跌5.8%。该公司于2021年的合同销售每平方米平均售价约为17000元。

具体来看，2021年度，长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别贡献约46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。一线及二线城市的合同销售金额占本集团合同销售总额约87.2%，而三线城市则占余下的12.8%。来自住宅项目的合同销售金额占该公司合同销售总额约92.5%，而来自办公楼/商业项目的则占余下的7.5%。期内，该公司共推出89个新项目预售。

于2021年，旭辉控股集团收购于66个新项目的权益，应占土地出让金合共为394亿元。今年一季度，旭辉控股集团进一步收购于3个新项目的权益，应占土地出让金合共为34亿元。就自2021年初以来收购的土地而言，本集团严格遵循其价值投资原则，并利用多种收购管道进行，包括政府招拍挂、股权收购及旧城改造等。年内，该公司新进入8个城市，扩大区域深耕，从而加强区域及省域化的渗透。新进入的城市包括华东地区的盐城、六安、宣城，并持续深耕江浙省份；华北地区的聊城、德州、日照，华南地区的莆田以及中西部地区的株洲。截至2021年12月31日，该公司土地储备总建筑面积约为5250万平方米，应占土地储备建筑面积约为2840万平方米。

旭辉控股集团CFO杨欣在业绩会上表示，过去两年整个行业毛利率始终是处于下行的趋势，这里面有主观原因，也有客观原因，一方面在上一轮扩张当中不少房企在投资上相对比较进取，另一方面因为限价对行业毛利率确实客观上有一定的制衡。从去年第四季度开始，特别是今年年初拍地以后，整体局势已经得到一个比较明显的扭转，各地在集中供地时预先给开发商留出了合理的利润空间，很多热点城市在拍地过程中，拍到限价以后，可能就会采取更好的方式。实际上获取土地以后，对于无论是哪一类开发商，都会有一个合理的利润率。经过这一轮洗礼以后，大部分同行都越来越理性，可能更多考虑到以挣钱作为投资的最核心目的，而不是以拿到土地作为最核心的目的。杨欣说，以旭辉今年年初在北京顺义获取的那块地来看，给开发商预留了相对比较合理的利润率，相信行业毛利率随着行业转变会逐步修复。

“股东方出险项目有3个”

旭辉控股集团华北区域集团总裁董毅在会上表示，整个华北大概有30个主力在售在建项目，去年销售额整体大概在260多亿元，现在股东方出现风险的项目一共有3个，集团一共有21个。董毅举例说，北京密云项目的股东从去年10月4日公告有风险，到11月25日工商转股完毕，用了50天时间就完成了处置，完成了花样年折价的退出，获取了宝贵的现金流，旭辉也获得了更大的利润空间，项目层面没有受到任何的影响。

天津云湖项目，这里面有3个主要的股东，一个是旭辉，一个是碧桂园，还有一个是出了风险的世茂。但这是一个尾盘项目，项目销售超过了90%，项目股东的本金已经全部收回，项目开发贷有息负债已经全部偿还完毕，一期也都竣备了，今年二期竣备现在看也没有太大风险，账面资金足够保证工程款的支付，所以这种尾盘项目基本上也没有什么太大风险可言。

天津九和府项目，这个项目有4个股东，旭辉有18%的股比，中海地产有25%的股比，平安不动产有39%的股比，还有一个出了风险的公司就是“某融”，跟旭辉一样也是18%的股比。这个项目今年还有2.5亿元的贷款要还，去年年底项目已经竣备了，已经没有政府的监管资金，全部是可动用资金，现在账上还有将近2.1亿元的货币资金，可以完全用于归还贷款。

2021年，旭辉控股集团有逾170项已竣工物业项目，未出售或未交付总建筑面积及应占建筑面积分别约为670万平方米及360万平方米。有200多项开发中或持作未来发展的物业项目，总建筑面积及应占建筑面积分别约为4580万平方米及2480万平方米。

在房地产投资方面，该公司投资物业收入租金及其他相关服务收入约为10.2580亿元，按年上升73.7%，租金等主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际、上海洋泾S2/S3办公楼项目、上海LCM置汇旭辉广场、上海旭辉纯真中心、五棵松体育馆及西安旭辉中心，有关增长主要来自五棵松体育馆的新租金收入。同时，该公司有33项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为210.81万平方米及150.67万平方米，其中26项投资物业(总建筑面积及应占建筑面积分别约为131.93万平立米及88.369万平方米)已开始出租。

2021年，旭辉控股集团拥有现金及银行结余约为467.亿元，包括受限制银行存款约2.472亿元。总债务为1141亿元，债务加权平均成本为5.0%；包括银行及其他借款约728.886亿元、账面值为112.011亿元的境内公司债券及账面值为300.223亿元的境外优先票据。

旭辉控股集团CFO杨欣表示，刚刚过去的两周，旭辉和战略合作银行平安银行签订了一个50亿专项并购额度，后面还会和其它主要合作银行签订额度。这些并购额度既不计算在金融机构的两集中红线之内，也不计入到房企三道红线计算的新增有息负债之内，所以未来会积极地拓展。

截至3月24日，旭辉控股集团报4.13港元，跌幅8.83%。