89个地产项目被卖掉，正排队IPO的万达商业面临材料更新

7月11日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）在查询万达商业此前递交给中国证监会的招股说明书后发现，此次王健林631.7亿元卖掉的13个文旅项目和76个酒店本应在万达商业回A的资产包中。

但目前，万达商业的募资主体已经发生重大变化。

有投行人士对澎湃新闻表示，在这种情况下，万达商业的招股说明书需要进行资料更新或重新申报资料。

“像万达商业这种大体量的项目，在IPO中允许双主业的存在。也就是说即使万达商业在剥离房地产这部分资产之后，其另一个商业管理业务仍可以作为其IPO的主营业务。”上述人士说道。

目前证监会官网的资料显示，万达商业的类型仍属于房地产行业。

分析人士表示，如果万达选择改变IPO行业分类，不再作为房地产行业进行上市申报，其上市速度相信会有所提升。但这种情况下，可能意味着已经排队两年的需要重新申报IPO材料，推倒重来。

有知情人士对澎湃新闻称，此次万达将13个文旅项目和76家酒店打包卖给融创，从战略上来说是好事，这样万达彻底轻资产了，因为万达不再是房地产企业了，更有利于上市。

根据证监会公布的最新IPO排队信息显示，目前万达商业排在第65名，状态显示“已反馈”。这距离万达商业在A股IPO排队已有近两年的时间。

2016年5月30日，当时还在香港上市的万达商业公告宣布，控股股东万达集团提出全购，总代价344.55亿港元，并拟撤回H股的上市地位，同时申请发行A股，这意味着万达商业正式启动回归A股之旅。

三个月后，万达商业披露了在A股发行股份的招股说明书，根据招股说明书内容，万达商业总计发行不超过2.5亿股新股，即不超过发行后总股本的5.23%，募集资金120亿元，折算下来平均每股发行价为48元。

澎湃新闻查询万达商业2015年9月提交的招股说明书发现，万达商业IPO文件中涉及募资需求的大部分资产已出现重大变故。

曾和腾讯及百度共同成立的电子商务合影公司—万达电商公司目前仅剩下万达集团，腾讯及百度均已撤出。而万达百货已经收缩至40家左右，并且全部由万达自持，在2017年万达集团的主要工作目标中，王健林也并未提到万达百货。

万达商业在招股说明书中称，公司的主营业务为以万达广场及万达城为核心产品的商业地产投资及运营管理，从收入构成看，包括三大板块：投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务和物业开发及销售业务。

此外，侧重文化娱乐及旅游消费的“万达城”系列被列为万达商业的核心产品。

万达商业在招股说明书中表示，三个业务板块相对独立，但又具有紧密的协同作用，联动发展，共同实现提升盈利能力、平衡风险的经营目标，促进本公司整体业务的快速发展，使本公司成为商业地产行业的领军企业。

然而，这个曾被万达商业列为核心产品的万达城和构成万达商业收入三大板块之一的酒店业务大部分将被出售。

万达商业不止一次在招股说明书中提到，其三大业务共同发展、相辅相成，业务板块之间的紧密协同作用。

招股说明书中这样写着“具体而言，综合体内的物业销售的销售回款可为投资物业及酒店的开发、运营提供充裕的资金，满足其预期现金需求，保持公司在项目层面的经营现金流平衡。同时，销售物业可为投资物业与酒店带来客流量，增加人气、缩短培育期，最终提升本公司的租金及客房收入。另一方面，投资物业及豪华酒店大多位于同一综合体内，可满足消费者多样化的生活、工作、娱乐需求，加强了综合体的功能定位、业态品质及市场竞争力，帮助带动物业销售的单价及销售额。各个业态的相辅相成，提升了综合体的整体商业吸引力，进一步提升项目的资产价值。”

值得注意的是，万达商业在对酒店业的市场展望中称，国内酒店集团向轻资产的盈利模式转型。国际酒店管理集团在中国大多为轻资产化经营模式，收取高额管理费，相对于既做业主又做管理来说，“轻资产化”更加“旱涝保收”，风险更小，且回笼后的资金可用于其他投资。

在此次万达出售旗下76个酒店的交易条款中提到，酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。

在“偿债风险”中提到：本公司所从事的的商业地产开发需要投入大量资金，且近年来公司业务规模迅速扩大，大量新项目的实施导致资本支出、债务规模不断增长，对流动资金的需求亦显著增加。最近三年（即2012年、2013年、2014年）及一期末（截至2015年6月30日），公司母公司资产负债率分别为88.32%、89.42%、78.52%和76.89%，合并报表后资产负债率分别为73.93%、73.58%、72.51%和72.68%，资产负债率处于较高水平。同时，公司短期、长期（含一年内到期）借款和应付债券金额合计分别为932.28 亿元、1339.93 亿元、1809.68 亿元和1742.38 亿元，有息负债的规模较大。

同时还提到，若国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控，公司可能面临较大资金压力和财务成本压力，影响公司债务清偿能力，增加偿债风险。同时，国内住宅、公寓等销售物业市场如发生重大波动，或政府出台政策对房地产消费进行引导，都可能影响公司新建项目的销售，不利于存货周转和资金回收，并降低公司的偿债能力。

2016年9月20日下午16时，登陆港交所637天的万达商业正式退市。

此前万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。同时，如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

目前，距离万达募资协议约定的万达商业A股上市最后时间还剩下约一年零一个月的时间。