媒体刊文评“租房落户”：租房“赋权”须防房租暴涨

租房者的利好不断。广州市“租购同权”后，无锡28日发布“租房可落户”的新政，引发社会关注。记者发现，郑州、扬州、济南等多个城市近期也已提出或酝酿提出类似举措。其中，把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势。业内人士认为，若租房不能落户，租购同权便无从谈起，租房落户有助保障租赁群体权益，更多城市或跟进。（中新网 7月29日）

笔者认为，为租房赋予入户、入学、就业、就医、养老等市民化权利是大势所趋，一个租房“赋权”时代即将来临。但也要注重防止“赋权”过程中的一些“并发症”，如要妥善处理好出租人和承租人的利益、“赋权”所带来的公共服务能力和公共配套设施的增加等问题，尤其是要警惕引发租金非理性上涨（暴涨），避免发生“租不起房”的后果发生。

实际上，现在租房已不是讨论该不该“赋权”的问题，而是一个“必答题”“必选项”，这是因为：

一是对高热不止、价格畸形的住房销售市场进行釜底抽薪。从国外的经验来看，只要有成熟的住房租赁市场，必然在一定程度上减少对购房的刚性需求。我国住房租赁市场长期得不到市民青睐，就是因为我国户籍、医疗、教育、就业、养老等市民化权利几乎都是与住房产权紧密捆绑在一起的，要想享有这些市民化权利的唯一途径就是买房。因为，结婚房（子女入学等是重要考量）、学位房、落户需要有自己购买的房子等，成为购房刚需的重要支撑力量。“租购同权”（不仅仅是入学）必然分流相当一部分住房的购买力。

二是在高房价背景下，推动农村户籍进城加快我国城镇化建设的现实之需。之前，购房入户是城市化的唯一选择，各地政府纷纷鼓励农民工进城买房。但这一轮房价暴涨之后，对于农民工、甚至刚毕业的大学生来说，高不可攀的房价已经严重阻挡了他们进城的脚步，但租房却是一个不错的选择。

为此，国务院办公厅2016年曾先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件，规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。这也是无锡、郑州等多地推“租房落户”的政策依据。

三是人口高度流动的社会，租房的群体越来越大，这是我们公共服务的“短板”，是到了必须“补短板”的时候了。据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。有专家预测，未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，未来10年，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租赁人口达到2.7亿人。毫不夸张地说，对租房“赋权”事关亿万民众的“获得感”，也是避免引发子女入学难等社会问题之需。

不过，租房“赋权”涉及重大利益调整，我们必须注意在平权过程中的三大问题，否则有可能导致各种“并发症”：

一是妥善处理好出租人与承租人的权利关系。市民化权利往往牵涉到每个普通市民最基本的权利，我国当前的学校、医院等公共服务相对稀缺，从目前来看以住房（或租或购）为载体恐怕依然是一个最好的选择。假如承租人的子女入学、入户等市民化权利是通过与出租人的权利分割来实现的话，必然造成两者的冲突，或者是使得“赋权”无法真正落地，更会导致市民不愿意出租房子，这样减少了住房租赁市场供给，这是不利于构建健康的住房租赁市场的。

二是要切实避免借租房“赋权”上涨租金，特别是引发租金非理性上涨（暴涨）。一般认为，房价高并非仅仅是住房的实际价格，其实还包括了入学、就医等诸多与市民生活息息相关的权利的福利价格折现。那么，由此我们可以推测出一个结论：当前租金普遍较低，就是因为“赋权”不够；假如“赋权”逐渐到位，必然因为附加价值上升而引发租金飞涨。特别是一些学位房，非理性的价格很可能从购房转移到租房环节上来。因此，“赋权”过程中我们必须警惕租金非理性上涨，尤其避免从“买不起房”到“租不起房”的结果发生。

不过，我们应该看到，房租确实有很强烈的“补涨”诉求，因为当前连一二线城市的租金回报率多数仅仅1--2%，甚至有低于1%的，尚不够基准利率，而且还是名义房租，还没有扣除管理人员、维修等成本。这样看来，难以激励房地产公司进入住房租赁市场，因为房地产公司的融资成本普遍超过3%以上。

三是要与“赋权”同步增加公共服务能力及公共配套设施的供给能力。所谓“赋权”本质上都是增加民众的福利，但对政府而言，就意味着教育、医疗、治安等一系列公共服务及相关配套设施的增量，这需要政府科学谋划，跟上“赋权”的步伐。否则就可能影响到整个城市所有人的福利，严重的话还可能导致城市功能紊乱。

（作者系财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后 原题为《“租房落户”，租房“赋权”须防房租暴涨》）