香港开发商已成过去时？

近年越来越多的内地开发商到香港并购和拍地，手笔之大令一些香港老牌开发商咋舌。统计数据显示，2016年内地开发商在港获取的住宅用地首次超过当年香港宅地总成交额的一半。与此同时，香港大型开发商在当地住宅市场的影响力正在逐步减弱。

另一方面，香港房企在内地也已渐渐失去往日的声势。历史数据显示，2007年3月，当时的长和系、恒基、新世界、九龙仓、新鸿基、嘉里建设等几家香港房企在内地拥有土地储备合计已超过6000万平方米。而十年后的今天，土地市场已鲜见这些企业的踪影，其在内地销售额大多也已缩减。

这种缩减大多是主动的行为，相比内地一些房企的生猛和激进，更关注财务稳健的香港房企似乎步子迈得小了些，以至于有评论称，“一些香港房企错过了内地房地产发展的黄金十年。”

8月8日，在2017博鳌房地产论坛上，香港恒隆集团董事长陈启宗说，目前香港一线的公司负债率普遍维持在15%-20%的水平，对现金流的要求也更高。数年前，部分香港企业也曾“债台高筑”，后来之所以将负债率维持在低水平，就是因为经历过市场风暴，深切体会过“黑夜”的可怕。

对于目前内地房企普遍高负债的现象，陈启宗指出，“很多内地房企在技术上早就破产了，早晚也会经历一次行业的洗牌过程。”

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，未来五年到十年，增量市场，内地更胜，存量市场，香港更强。“内地房产商还会前赴后继去香港。”

陈启宗表示，他非常欢迎内地的房地产商到香港投资。不过他表示，不认为内地开发商有足够的经验在香港制胜。

中原集团主席施永清不同意陈启宗的看法，他认为，香港开发商的成功是因为搭整个社会经济发展的顺风车，内地开发商的开发能力远超香港开发商，从开发量方面、冒风险的能力来说，都超越香港。“从很多角度来看，内地开发商已经比香港开发商的能力更高。”

“在商业上一定是愿意冒风险的人机会大，比如说都拿10亿出来做生意，人家拿10亿做50亿的生意，你拿10亿才做12亿的生意，人家如果真的成功了，一定是超越你，所以内地的开发商胆识比香港高，我们第二代的就不敢冒风险，想的是保命为主。所以我看内地的开发商冒风险的胆识超过了香港的开发商。”施永清说。

旭辉集团董事局主席林中在主题论坛上说，香港市场给同行很多启示。香港市场的今天可能是内地市场的明天。香港市场经历危机后，剩下来的都是实力雄厚、负债率低、融资成本低的企业。内地不同，市场周期和香港的周期不一样。香港地产商大部分是二代，已经完成积累，不需要加杠杆。“内地市场是新兴市场、是发展中的市场，发展中市场的玩法和成熟市场的玩法是不一样的。如果在发展中市场用恒隆这种保守的方式，企业很快就被边缘化，就没有机会做大。”

路劲地产董事局主席单伟豹分析说，最大的区别是市场不同。香港就一个城市，内地开发商至少经营两三个城市；香港市场稳定，内地二三十年内一直在不断发展。地产一直是香港经济发展的支柱产业，所以香港不可能去地产化。香港地产商非常稳健，不用大量融资。“保守和进取在香港和内地各有好处。在大陆，不进取就会落后，落后就没有地位。香港市场，你再进取，也拿不了多少土地，每年的土地供应就这么多。”

单伟豹说，五年十年之后，市场份额会发生巨大改变。如果内地房企在香港太冒进，也站不久。香港开发商还是稳健的，五年十年过去，主流的前几名还是那几个。内地开发商则会有乱战，起码有两三家挤到香港前十。

施永清表示，香港开发商越来越以收租为主，写字楼、商场都在他们手里，但是在活动量上会减小。另外，竞争激烈，开发商的利润会减少，香港开发商想要拿地，需要接受更大的风险。先活下来，提升经营能力，改善不足。希望十强有多元化，而不是垄断。

林中说，内地企业正在改变香港房地产的生态，游戏方式改变了。“未来香港可能有一半的房子由内地开发商来做。而香港开发商稳健，有经验，也应该在中国的一线城市里发展。”

陈启宗最后总结说，“香港的房地产商是过去时，大陆的房地产商是未来。十年前我就说过这句话。我不认为香港开发商必须要进入内地，第二代的心态和第一代不同。”