碧桂园李长江：增值物业将成为未来物业的发展方向

广东碧桂园物业服务股份有限公司总经理李长江近日表示，碧桂园物业的目标是要做中国物业服务的第一品牌。

“物业管理过去被认为是传统服务业，现在已逐步转型为现代服务业。”李长江称，房地产下半场来临，随着市场对物业管理服务要求的日益提升，物业行业也到了需要变革的阶段。而处在快速增长期的碧桂园物业，继续追求规模的同时，也必须进行转型升级。

规模诉求升级

公开资料显示，截至2016年12月31日，碧桂园集团的物业管理分部签约管理面积约2.10亿平方米，覆盖国内27个省份的223个城市，服务全国约100万户业主；碧桂园集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币19.59亿元，同比增长33.3%；经营利润约为人民币4.06亿元，同比增长59.7%。在今年6月由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组联合发布的《2017中国物业服务百强企业》排行榜上，碧桂园物业位居第三名，而如果上市之路顺利，碧桂园物业也将成为登陆A股的第一家物业公司。

眼下，碧桂园物业的野心正在进一步增强。

8月9日下午，广东碧桂园物业服务股份有限公司总经理李长江在出席“博鳌大讲堂”时表示，碧桂园物业的目标是要做中国物业服务的第一品牌。李长江透露，目前，碧桂园物业服务业主数已经超过了三百万，未来3年内计划将服务面积扩大到5亿平方米，5年内则争取到10亿平方米。同时，碧桂园物业也已着手布局海外业务，计划将物业服务延展至国际市场。

除了碧桂园集团的自有物业，非碧桂园物业的管理面积也正在快速增加。李长江称，碧桂园物业当前为全国80多家开发商提供物业服务，非碧桂园物业增加的面积已经在全国排名第14位。

碧桂园物业的上市招股说明书及2016年年报显示，过去四年内，碧桂园物业实现营业收入分别为9.15亿元人民币（下同）、12.07亿元、16.72亿元和19.59亿元，当期净利润分别为8096.93万元、1.27亿元、2.20亿元和4.06亿元，物业管理的净利润率甚至比碧桂园房地产开发的净利润率还要高，这也成为碧桂园之所以加速物业发展的关键因素。

社区增值服务进入3.0阶段

《2017中国物业服务百强企业研究报告》预测，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，物业管理行业将成为万亿级市场。但李长江直言，目前物业管理行业面临“两难”局面：一方面人工成本与物料成本不断上涨，另一方面物业管理费难以上调，“未来单纯物业管理产生的利润可能为0”。

不过，“增值物业将成为未来物业的发展方向”。李长江认为，靠提高管理费或降低成本已经难以实现公司持续的发展，自谋生路，通过社区增值服务寻求新的利润增长点，将成为物业公司未来发展的关键突破口。

招股说明书申报稿显示，碧桂园物业主营业务为物业管理服务、社区增值服务、协销服务及其他业务。据悉，碧桂园物业的增值服务已经从围绕物业服务展开的维修、保洁等基础服务的“1.0”阶段发展进入到了推进金融和保险服务的“3.0”阶段。除了推出理财产品，碧桂园物业还计划与保险公司、银行等机构合作，将物业公司作为业主与保险赔付、银行贷款的中介。此外，增值服务也将囊括医疗、教育等内容，涉及业主生活的各个方面。

2016年，碧桂园物业超过30%的利润来源于增值服务。李长江称，碧桂园物业的增值服务仍在起步阶段，未来进入稳定发展期后，来源于社区增值服务的利润占比将达到70%。其同时强调，所有碧桂园物业市场拓展的基础是一定要把服务做好，不断提高业主满意度，不会为了规模而“跑马圈地”，盲目收购实现快速扩张。“我们既不是追赶者，也不是落后者，而是按照既定的、客户喜欢的方向在前进。”

“我一直在想，如果哪一个开发商不重视物业服务，其实这个开发商是不可能做得好，从中国的现实来讲，做得好的开发商房子一定卖得好。”正如李长江所言，今年上半年，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约人民币2889.1亿元；合同销售建筑面积约3226万平方米。

但碧桂园物业仍然有不少强劲对手：第一家在香港上市的彩生活，其物业在管面积截至2016年底已达到3.95亿平方米，加上通过平台输出即小股操盘的物管面积，其服务面积达到7.7亿平方米，而以“园区服务”闻名的绿城物业也凭借37.22亿元的营业收入在物业服务企业中排行第二；根据2016年年报，中海物业已进入全国52座主要城市，在管项目470个，服务面积达0.94亿平方米。