易律专栏 | 居住权保障“老有所居”

养老是与老百姓自身利益息息相关的话题。除了养儿防老、购买养老保险等传统养老方式外，“以房养老”也成为公众热议的方式。以房养老是指老年人将自己的房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付自己所需的养老费用。但绝大多数人又认为将房子抵押给保险公司并不划算，那么有没有一种办法可以实现养老和有房可居的共赢呢？

1居住权让老年人不再“黄昏独自愁”

居住权的注意事项体现在以下五个方面：

一是居住权享有占用他人房屋的权利，不涉及买卖、抵押等权利。比如，他人用房屋担保债务时，该房屋不得存在居住权，否则债权可能无法实现。

二是居住权是对他人房屋的权利，而不是对自己房屋的权利。

三是居住权可以通过双方签订合同或业主立遗嘱来确立。但是，居住权必须在房屋管理部门登记后才能生效。

四是设定居住权的期限由当事人自己决定，可以是5年、10年、15年或永久居住。

五是如果有居住权的房产被出售，居住权不会消失，居住权人可以继续居住。

《民法典》规定了居住权的相关内容。比如，设立居住权有两种方式：一是采用书面形式订立合同；二是以遗嘱方式设立居住权。此外，《民法典》还规定居住权不得转让和继承，设立居住权的住宅不得出租等。比如，《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”

简单地说，《民法典》所规定的居住权拥有对抗第三人的效力。2021年热播电视剧《安家》中有一个故事讲述的是做小本生意的严叔和严婶将所有积蓄用来为儿子买房。然而，老两口在和卖方人签订房屋买卖合同时，他们在不动产权证上只登记了儿子和儿媳两人的名字，只字未提自己的权益。当老两口兴高采烈、拖着全部家当来到自己出资购买的房屋门口时，却被儿子、儿媳拒之门外。

如何解决上述问题？居住权可以提供解决方案。其实，严叔、严婶完全可以在登记儿子、儿媳共有的不动产权证的同时，登记上自己的居住权。照此而言，即使房子的所有权人不是严叔和严婶，他们也有权利居住在房子里，并且如果他们的儿子将来将房子转卖给第三人，严叔、严婶也完全可以以居住权为由拒绝买房者搬入，保障自身生活不受影响。

2居住权对生活的影响

年1月1日之前，在买卖房产时，买房者关心的是——卖房者是否有房产证？房产是否抵押？房屋是否出租？

年1月1日之后，买房者必须再检查的一件事是卖房者的房产上有居住权吗？这是因为，“买卖不能侵犯居住权”，如果买房者购买了一套有居住权的房子，买房者就不能居住或出租，只能在房主去世或居住权到期时使用。因而，笔者建议买房者购房前要向房屋管理部门咨询房屋的实际状况。

事实上，居住权并不是一个新生事物，它源于人们的生活传统：父母把他们的房子过户到子女名下，或者父母花钱给子女购房时，对子女叮嘱：“你不能在我死之前卖掉这所房子，我要住到老去为止。”这就是居住权的体现。

居住权为“老年人在黄昏恋中因房产分配问题不被子女认可”“老年人房产过户给子女，自己却无家可归”等难题提供了新的解决方案。

例如，当黄昏恋中的老年人面对子女对财产继承的担忧时，可在遗嘱中为再婚配偶或无房子女等设立居住权。假设在黄昏恋中，男方有房,女方无房。男方可以在遗嘱中明确自己的房产由子女继承，但是应保障女方（再婚妻子）居住到离世的权利。

面对多子女家庭，老年人可以立遗嘱让某一位子女继承房产，同时，可以为另一位子女设立居住权，确保无房子女也有房子住。

对于想把房子赠与子女或隔辈人，但又担心对方不给自己养老的老年人，可以和赠与人签订协议，设立“以房养老”条款，从而保留自己对房屋的居住使用权。

可以说，居住权的设立为老年人的养老问题提供了充分的法律依据，有房产的老年人可以通过签订以房养老的协议，保留居住使用权直至去世，让自己老有所居。

3解析：居住权的意义

居住权的设立将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，居住权对解决特定家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题、保障弱势群体“居者有其屋”具有重要意义。此外，居住权具有稳定性和灵活性的属性，有利于最大限度发挥房屋的效用，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，尤其在老年人养老和财产继承问题上，能够更加有效保障老年人的权益。