十三五新政解读|控房价，这次是来真的

多个城市近期都推出了租赁住房有关的新政，上海说要“租售并举”，广州说要“租售同权”，北京也提出了“共有产权”住房。很多人都在讨论这一系列新政，一些人觉得没用，对房地产市场不会有什么本质改变，一些人认为房子卖得少了，房价还是要涨。这些都是一些短期视角。

在笔者看来，各地政府提出的这些“租售同权”方案即将对房地产行业带来本质变化，把它等同于1997年国家开始第一次房改带来的意义也不为过。

为什么这么说？接下来会做出说明，并预测它接下来将如何影响中国的房地产行业，以及作为开发商的出路在哪里。

到底该如何看待“租售同权”的提出？

重要性不亚于1998年“按揭贷款”政策的实施——笔者1990年左右进入房地产业，中国的房地产市场在那个时间之后发生过2次的重大变革，一次是1988年的深圳“第一拍”，开启了中国地方政府土地拍卖的进程；第二次是1998年的“房改”，中国消费者第一次可以用按揭贷款的模式购买住房，之后的事情每个人都知道，中国迎来了房地产市场的黄金10年，也是房价一路攀升的10年。眼下各地政府提出的“租售同权”，我认为它即将带来的意义将与上面两个政策同样深远。

租售同权是长效机制的切入点——从企业的角度看的话，长效机制的根本就是房子的属性应该发生一个本质变化，从原来的投资属性变成更多的是居住属性。这也是政府这么多年来不断用各种方式调控房价的目标。但过去无论怎么调控，房子在中国都是投资品。还有人提出过收房产税，但其实执行不下去。目前来看，租售同权不仅是一种长效机制，而且是促成这种长效达成的切入点。

2011年左右的时候，政府层面就有人提出“蛋糕要做小，馒头要做大”。意思是归市场的叫做蛋糕的部分、高端的部分，这部分可以做小；而由政府提供的住房部分做大，通过保障房、共有产权房、廉租房等多管齐下，从而有效改善全民居住条件。租售同权的提出，相当于明确了路径。

政府为什么现在做这个事？

住房市场未来一定以租赁为主：德国等发达国家市场都已经是租赁为主的市场，德国人租房住的比例超过50%，其他欧洲国家也有40%多。中国就算政府不调控、干预，通过市场的力量，一二十年后也会进入类似的形态，但笔者认为，中国在现在这个时间点就有必要主动向租赁市场过渡，原因有五：

1.中国的住房自有率已经过高：

中国城镇人口的住房自有率接近70%，比香港还高，仅次于亚洲最高的日本的82%。亚洲最低的是新加坡，大概是百分之四五十。住房自有率越高，意味着再开放就会过剩。70%的住房自有率水平说明新房开发已经到了一个需要转向的层面。

2.改善居民基本福利问题：

租赁大前提是拥有更公平的承租契约——现在的高住房自有率是建立在普通消费者福利丧失基础上的。每个城市的外来人口大部分都住在小业主的房子里，而小业主们又常以各种原因变相增加房租，或者赶你走。租房者感觉不踏实，不知道自己能租多久，也不知道下次会涨多少租金。西方国家就不太有这种状况，他们的房东除非出现要把房子卖掉这种“不可抗力”，才可以请承租者搬走。

所以中国租售同权的新政，如果让业主跟租房者之间能有更公平的租房契约，让租房者感觉到租房的持续性和稳定感这些基本的权利，将对整个房地产市场供求关系的改变，以及购房行为的改变带来巨大影响；

让教育、户口等成为租赁的附加权利——今天提的租售同权，其实是把市场从由小业主供给二手房的租赁市场，变成由开发商、B端大企业来承租的市场。租房不仅仅租了一个居住场所，如果能有更多的附加价值在里面，很大程度上绑定其户籍以及相关的教育、医疗资源等公共资源，将这些权利作为基本的租赁权利，会对新房市场，或者说销售市场带来影响。

这个行业如果再没有一个长效机制，行业会出大问题。只有规范良好的租赁市场，才有规范良好的开发市场，这是相辅相成的。

3.房价相对高

整个中国的平均房价是七千多块钱，跟中国的GDP比，中国的平均房价并不贵。但一线、超一线、核心二线城市却不是这样，它们是贵的。以上海中环的房子为例，一个一百多平米的房子需要一千万元买下，首付三百万后，贷款七百万，每个月还贷达到三万多。而住上海内环淮海路的雅诗阁，一个月才需要两万多元。房价是否真的过高？无法精确计算，但笔者认为，模糊的正确比精准的错误要好得多。

上海刚刚出让的两块土地，都是用来租赁的，地价只有普通地价五分之一。地价这么低，将来的租赁价格肯定比周边商品房价格低。这样的话，商品房的价格就可能要下降。

不管愿不愿意看到，未来房价涨幅下滑是个必然事件。租售同权可能让这种局面更早到来，这也不是坏事，可以让未来的平缓上涨更长久、更稳定，谁都不想看到大幅涨跌的局面。

4.过往的所有调控都治标不治本

过去10年，政府为抑制房价过快上涨，几乎每一两年就会发出一次调控政策：限购、限价……但结果都是“挤掉泡沫后，新一轮的涨价潮又来了”。这其实不是政府希望看到的。

5.城市正在老龄化

城市需要能吸引和留住年轻人才能有经济活力。但是对年轻人而言，今天中国大城市的“进入门槛”已经很高，其中最大的门槛就是房子。很多人拿到的薪水付完房租、交通、吃饭，基本就没了。租房的压力都很大，别说买房了。

上海已经是一个老龄化社会，如果留不住年轻人，那上海的城市活力会发生很大变化，这个代价太高。深圳也提出要留住年轻人。

政府应该计算过，即将新建的100多万套租赁房，再加上存量的100万套，大概可以解决六七百万人的住房需求，这个数字刚好是现在上海的年轻人数量，相信他们应该算过。

如果你注意细节的话，会发现住建部今年7月份发文的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，提到的12个试点城市中没有包含北京和上海，但这两个城市都各自主动提出了自己的租售同权方案。原因很简单，政府可能担心这样的情况可能让上海、北京这样的超大型城市人口变得更多，但上海和北京两个城市的地方政府更担心的是，若不加入，它们的城市就会失去竞争力——年轻人。

对比一下美国的经验就可以明白这一点。当年的经济泡沫中，旧金山的房价跌了三分之一，纽约的房价是保住了，但创业者全到旧金山的硅谷去了，因为租金便宜，创业成本低。北京和上海这样的城市不得不考虑这样的问题。

可行性有多大？

土地从哪里来：缺地是个伪命题——很多人觉得中国的一线城市，尤其北京上海这样的地方已经没有土地批得出来，但上海真的缺地吗？新加坡和中国香港的土地供应供了那么多年，依然有地，上海怎么会少？上海整个市区有6000多平方公里，除去崇明岛的话也有5000多平方公里，而上海实际建成区的面积只有1000多平方公里。倘若你开车到上海的外环和浦东看一圈，边上有多少地是空着的，或者有多少地是被低效使用的工业用地之类的。上海缺地一直是个伪命题，可能用地指标会少，但真实的土地是不少的。

另外，上海也好，北京、深圳也好，大家都可以“挖潜”，也就是旧改。这个“旧”是要打引号的，里面既包括旧区改造，也包括城中村改造，还包括工业园改造。如果把工业厂房也算进来的话，这一块的量是非常大的。最近几年，上海中环附近新出来的地块，原来大多数都是工厂。工业用地的属性改变之后，它的改造成本就比真正的旧改——旧城改造要低很多。

一些信号也表明这个长效机制是来真的：市场的力量第一次被允许加入——这次，政府是真的下决心做了，一个信号是，这次它充分地让市场力量参与进来了。过去，政府做“馒头”这块市场都自己来，它做的保障房后来证明并不成功。以上海为例，高峰期，上海每年供应三万多套保障房，但实际只卖出一万多套，因为买得起的人没资格，有资格的人买不起，它陷入到这个怪圈里了。北京的保障房也是一直滞销。

假如这次的租赁住宅仍是完全交给政府做，有理由再次怀疑它的成效，以及能给市场真正带来多大改变。但有市场力量的加入将会不同。

对三四线城市会是个挑战，但它们不得不加入——要做租售同权，地方财力如果相对有余力的话还可以，其实是赚多赚少的问题。但是确实有很多地方政府是靠土地财政吃饭的。没有土地、没有房地产，这些地方政府就没有发展资金了。这确实是最大的问题，考验到很多地方政府。但它们可能不得不加入，因为如果其他城市做了，自己不做，很可能在吸引年轻人方面丧失竞争力。

新政会对房市带来什么影响？

集中开发的、大型租赁社区会出现——今天的B端租赁主要还是长租公寓形式，更多企业和政府支持政策加入进来后，未来的租赁产品会发生很大变化，会配餐饮、学校、医院、地铁，会变成一个社区，不只是一个楼。它将是全龄、全生活周期和全时段的居住体验中心、生活体验中心。这样的社区中心可以辐射周边1.5公里靠步行的范围，不仅仅房地产开发，还是整个片区的开发。

这将是很大一部分中国人未来的生活状态，可能有30%-40%的人一直住在这种房子里面，它提供了一种稳定的、相对可负担的居住。这跟德国等国家的散户承租模式非常不同，因此将来的租赁产品也将很不同。可参考的对象不多，可能更像新加坡的组屋，而不是德国的个人租赁住房。

开发商需要向运营商转型——房地产开发其实是一个很简单的东西，造房子，然后卖掉，本质上是一种零售行为，和麦当劳和肯德基这样的零售业很像，它慢慢会变成服务业。

其实只要土地成本固定了，租金回报率是可以算得出来的。租赁项目做成资产包后，就可以把它们变成金融产品销售，到时候，地产公司就可以做成金融公司。现在的运营模式现在只有1%的利润率，在金融领域，3%以下的利差很难做金融产品。起码要跟银行的理财产品差不多，你得有5%以上的利差。假如有6%的回报率，就可以发布一个金融产品，后面可做的事还很多。所以在租售同权政策后面，应该还会出来一些配套的金融政策。那么以后的开发商需要两种能力，一个是经营的能力，另一个是金融的能力。这是蛮颠覆性的变化。

过去，很多开发商不屑于做租赁生意，因为没什么钱赚，赚得又少又慢。租赁回报率只有1%，只有把土地价格降下来，租赁回报才会达到4%，或5%、6%。否则的话，过去的商业模式完全支撑不了做租赁生意。新政算是一个机会，土地价格够低，只有原先的10-20%，让开发商愿意进入这个领域。如果说开发商原来是在被动变化，未来可能需要主动求变。

质变发生可能需要5年——上海目前只出让了两块地做租赁市场，以这么点增量就想撬动整个市场，力量还是少了一点。所以说租售同权是种长效机制，三五年的见效期都是短的。如果按照公布的数据，未来5年上海100万套新增住房中将有75万套属于租赁住房，这个量看起来不小，但是平均一下的话，每年差不多十几万套。对上海整个住房市场来讲，这个量还影响不到整个市场。可能等到5年之后，等到真的有上百万套租赁方进入市场，那个时候颠覆效应就出来了。

其实1997年房改，真的迎来规模性变化是在2004年左右，差不多也用了七八年时间。所以，笔者认为这次变化能给房地产市场带来深远变化，并不是说它马上就能起到效果，这是两回事。

如果5年是个见效期的话，对开发商而言，在颠覆发生之前，每年9万套的商品房市场还在，这个市场还不小。如果你想把公司不断再做大，就不能只盯着原来那块蛋糕，租赁业务相当于一块新市场。但如果这时候不转型，5年后就面临断崖。

可以再设想下8-10年后，租房的安全感进一步提高后，年轻人首次购房的年龄可能会推迟，现在很多人二十五六岁就买房了，未来可能会推迟到二十七八岁。很多欧洲城市的首次购买年龄达到三十五六岁。可能要再过20年，中国才可能发展到那种地步。但即便是只往后推迟了一两岁，房子供不应求的局面也可以得到缓解。少一个年龄段，就可以一下子减少很多需求。首次购房从25岁变成27岁的话，就会少掉两个年龄段。

“刚需”市场会缩小，商品房的开发重点将是改善型产品——租赁市场变大之后，对刚性需求的人而言，笔者觉得是他们可以在租赁住房和普通商品房之间做选择了，原先他们没的选。另外改善性需求很可能会变成很多人的第一次购房，这方面尤其看好上海。将来，一线城市商品房的主要客群将是这种改善性需求，因此中高端物业会更有市场。二线城市，可能更多还是刚性需求。

这个领域一定不是高端市场，但也不是最低端的市场，最低端的市场一定是政府自己托底的，比如廉租房，因为开发商维持不了那种产品。所以，即将做的其实是一种中间市场。

房价会结构性下跌，城市外围拿地风险最大——上海刚刚出让的两块土地，都是用来租赁的，地价只有普通低价五分之一。地价这么低，将来的租赁价格肯定比周边商品房价格低。这样的话，商品房的价格就可能要下降。

不过，一线城市的外围更可能会下跌，中心城区的房价笔者认为还是会坚挺。还是结构性的。因为上海的工业用地很多，但市中心不会太多。上海工业用地最多的地方是产业园。假如新政真正推进，把计划的10%工地拿出来做长租公寓——可能主要是蓝领公寓，那低端的刚需市场一定会受到影响。同时，周边的租价和房价都会降下来。但是中心城区没有那么多可以转型的工业用地，所以中心城区的房价笔者认为还是坚挺的。其实国外市场也一样，纽约曼哈顿的房价在次贷危机之后恢复得最快，一个城市最中心的地方永远没地方。

开发商拿地的话，相当于城市外围市场增加了一个新的不确定性。可能在拿地的时候就要考虑未来这里的新增租赁市场是什么样的。

转型过程中，有一些开发商会死掉——实际上，大部分房产公司都会在这轮市场转型中挂掉，不一定每家开发商都能平稳过渡。有的开发商可能现金流本身就比较紧，光用于开发都紧张，如果再转一部分做运营，转不好的话可能会让整个公司崩盘。做租赁市场需要的能力中，多数开发商其实都缺乏运营能力，它们习惯了只做开发和销售，不做后期运营。

而且，租赁市场也不需要像开发领域那样那么多的公司。从生意的差别上看，开发是相对容易的，一个开发商只要今天做出一个项目就能生存，然后再做下一个。经营跟资产管理不同，可能需要做几十个、成规模后才能立住脚。后进入的开发商只能从细分市场中找切口，进入门槛会越来越高，而新进入的公司的先发优势会越来越明显。

金地的准备、尝试与转型

准备发展3种能力——整体来说，转型方向是要从交易为主转变成交易和资产管理并重，租赁行为类似于资产管理。因此，把公司的核心竞争能力分为三部分：

第一个能力是空间的能力，这是已经擅长的，就是造房子，把空间做漂亮、功能性做好的能力。不管做住宅、写字楼，还是商铺，需要的都是空间能力。

第二个能力是内容的能力，或者叫经营能力。要转变为资产管理商，就必须要做经营，有自有品牌的商业、公寓，这些项目一定要自己经营。

第三个是社群的能力，这个可能是未来更需要的能力。笔者判断，互联网时代，社区中心和大型租赁小区可能是最后的入口。今天的长租公寓也在尝试这个商业模式，但这个模式目前还不可行，因为他们其实都说二房东，不是自有物业，很可能熬不到项目盈利，房子就要被房东收回去。等未来租赁变得规模化和开发商主导后，能把这部分业务做到盈利，就可以实施社群模式了。

就金地而言，最大的能力其实是战略判断和投资决策的能力，也已经有一定的运营能力，因为已经有商业和长租公寓，但单靠自己的力量去建立适合未来大型租赁市场需要的运营能力，可能还是太慢了。所以，有机会的话，可能会从市场上并购有运营实力的运营公司。相应地，公司组织架构到时也将有一个转型。

研发新产品和商业模式——全球有集合型租赁住宅的国家并不多，可向外可借鉴的经验不多。所以已经开始在着手这方面的产品研发。

前面讲过，笔者认为这会是个中间市场，而且是全年龄的人群都可能住在里面的，那不同人的需求就会不一样。大学毕业生的需求和结了婚的夫妇的需求不同，创业者的需求又是另一种状况，因此，会细分不同的食材，做出各自对应的产品。有必要的话，可以采用集中化的做法，把相同的人放在一个产品里，但是人跟人混杂在一起的社会才会更有人情味，全是一种兴趣的人在一起也会有点恐怖。

事实上，一栋房子可能解决不了所有人的需求，你不可能在一栋房子里做出很多种房型，但一个社区就可以了。他可以分楼栋安排，有的还可以做成创业生活中心，上面可以住宿，下面几层用作健身和共享办公。假如你是这栋楼或社区的住户，可以分配到一个会员卡，然后这些住宿之外的服务可以全部免费对会员开放。旧金山的一个商场已经在尝试这么做了。这么做了之后，你的商业模式就有向会员发展的可能性。

产品改变之后，商业模式也必须改变。资产管理模式下，不能再单一地通过单个项目来盈利，会考虑把租赁项目做成资产包，然后把它们变成金融产品销售。