罗韶颖：不做“风口上的事情”，把握自己的专业优势

重庆房企东原地产成立于1999年，2014年以吸收购股的方式完成上市。近几年来，东原地产频频发力，开始了全国化的布局。根据东原地产董事长罗韶颖在今年6月的说法，2019年前后，东原希望实现500亿元业绩规模；深耕已进入一二线城市的同时，进入北京市场并扩大京津冀市场，并布局珠三角城市群，进军华南市场。

位于上海浦东的东原逸墅

而在追求规模的同时，东原也在坚持走差异化路线：在产业细分领域，与扩大住宅投资开发同步，东原地产也拟加大商业项目投资及运营的布局，并对产业地产进行关注。在8月8日举办的2017博鳌房地产论坛主题论坛演讲环节中，罗韶颖透露，东原正在产业地产领域做一些尝试，“希望明年再开这个会的时候有一点小小的成绩”。

做产业地产有优势

8月30日，在由亿翰智库主办的中国房地产业战略峰会上，罗韶颖根据东原地产在产业地产方面的发展与经验，做了名为《“非典型”产业地产怎么做？》的主题演讲。

罗韶颖在演讲中表示，从传统的角度来看，产业地产的一大特点就是拥有巨大的规模。但由于人口红利的逐渐消失与工业技术园快速的崛起，过去大规模、集中式的产业发展将会遇到瓶颈，“非典型”的产业地产模式因此出现。

在其看来，“产业地产”一词的关键与难点在于“产业”而非“地产”。但对于传统的地产开发商来说，他们会对地产开发逻辑相当熟悉，但却很难轻易理解产业和地产之间的逻辑关系。罗韶颖直言，相比一直单纯做地产开发的同行，东原“会多一点点的经验或者话语权”。这是因为，东原控股是一家拥有多元化产业的集团，地产业务之外，东原在机械装备、农业、连锁零售、教育等方面都有颇为专业的团队，长期的经验与教训，令东原深谙产业与地产之间的逻辑。

基于多元化的背景和特点，东原倾向走“一对一定制”的产业发展道路。罗韶颖称，东原在全国化的布局中，发现各个地方的地方政府，在招商引资的时候对于产业的诉求是有差异的，而地方所能够给到的用地资源以及限地条件也会有很大的差别；另一方面，在产业、企业端，不同行业与企业的诉求也会有很大的差别。

罗韶颖介绍说，东原所提供的服务，并非简单地根据产业合作伙伴要求去找合适地块，而是会帮助产业合作伙伴梳理发展战略，共同调整商业模式，在这中间寻找新的战略，再结合产业地产的做法做一些创新，找寻可以形成更多增值空间的发展的路径，形成新的有更大价值的方案。

“一对一定制”模式

不同的产业地产模式，带来了不同的增值路径，而价值收益和兑现的方式也会与以往有很大差别。罗韶颖分析称，传统的产业地产项目是由地方政府、企业、开发商三方合作完成。在开发商这一端，价值变现的模式，更多的是依靠住宅及商业项目的配建来完成对现金流的回收。

而东原所提供的“一对一定制”模式，可以帮助企业完成真实的产业发展和升级的同时，也能够与开发商共享产业发展和升级的价值创造，不再单纯依靠地产项目实现价值的变现。另外一方面，罗韶颖也乐观相信，整个金融的创新会逐渐的跟上、支持和服务到真实产业地产的发展。

罗韶颖强调，一对一定制，讲求对两端的合作伙伴的负责。随着中国房地产市场进入到新的发展阶段，许多开发商都在加紧转型升级，形成了此起彼伏的风口。

“但东原地产不希望去帮助我们的产业伙伴去做风口上的事情，而是通过更可持续、更长远的方法，帮助地方政府和产业企业立足于中长期的发展，实现最终的三方共赢。”罗韶颖显得很谨慎：“因为风口始终会过去，风口过去‘猪’会掉下来，‘猪’掉下来每个人都会挨砸，其中也包括我们自己。”

尽管正在加紧对产业地产的探索，但罗韶颖直言，产业地产不会成为绝大多数地产开发商的主流选择，只能说，对于那些兴趣、有资源、有能力的少部分开发商而言，“可能会是营收有利的补充”。此外，产业地产对专业度要求和资源的要求都非常高。因此，“在这个领域，同行之间进行合作，进行资源的建立和共享，我觉得它所形成的价值，相比传统的开发模式要更大”。