莱坊：北外滩平均租金紧追徐家汇

9月7日，莱坊于上海发布的北外滩写字楼报告显示，北外滩的写字楼租金水平目前在上海主要写字楼商圈中排名第六位，租金相当于排在首位的陆家嘴平均租金的58%。

位于虹口区南部滨江的北外滩，总面积为64088平方米，西接外滩，南与陆家嘴相望。根据公开资料，目前扬子江码头附近的沿江区域正在加紧施工，北外滩滨江步道贯通后将延伸至外白渡桥。

甲级写字楼面积占总存量的67%

虹口北外滩是上海写字楼市场重要的新兴商务区之一，北外滩写字楼市场的发展最早可以追溯到1997年上海滩国际大厦的落成，2002年北外滩提出航运功能定位，大量港务货运代理公司涌入，催生了写字楼市场的快速发展，一批乙级写字楼项目进入市场。根据莱坊数据，2006年至2008年间，开始有包括宝矿国际大厦、瑞丰国际大厦等更高品质的甲级写字楼竣工交付，平均每年新增办公面积大约为7万平方米，至2008年北外滩地区的写字楼存量升至63万平方米，自2011年确立“航运聚集区”以来，截至2017年第一季度，北外滩写字楼存量达151万平方米，是2008年存量的2.4倍，其中甲级写字楼面积占总存量的67%。

莱坊上海办公楼服务部主管及董事张延军表示，星外滩及白玉兰广场区域是目前北外滩的两个主要写字楼区域，预计至2020年市场存量将增加至235万平方米。

莱坊发现，从2006年至2016年的十年间纵使北外滩写字楼存量增加，北外滩的写字楼空置率大致呈现逐年下降的走势。

“北外滩属于写字楼销售市场比较活跃的区域，”据莱坊统计，北外滩写字楼中有55%为销售楼盘，销售楼盘中有76%为整售，24%散售。整售主要通过股权转让和直接出售两种形式。从购买方角度来看，选择在北外滩购置办公楼的多为大型国企央企和行业龙头企业，以自用为主。目前航运业企业居多，如中海发展、中远集团、太平航运大厦等，可见，对于物流航运业来说，北外滩区域是其设置企业总部的最佳区域选择。

航运商务区提升金融服务功能

北外滩区域的写字楼需求受区域规划导向影响明显。2011年北外滩相关部门发文加大对于金融企业聚集力度，于是，国投集团、新华保险以及工商银行等大型金融机构相继入驻北外滩。2012年，虽然航运物流、货运代理依然是北外滩写字楼租户的主要类型，但是公募基金、银行等金融机构租户占比已经达到9%。2017年，财富管理、金融投资类型的租户快速增长，在北外滩各租户类型中的占比较2012年上升三倍，仅次于航运物流的42%和货运代理的16% 。

张延军说，随着一批租金承付能力较高的大型国企和金融企业入驻北外滩，北外滩的写字楼租金水平在近年来得到大幅提升。2017年第一季度北外滩写字楼租金达到每天每平方米人民币7.3元。北外滩租金的十年增幅为92%，与上海整体甲级写字楼租金水平的差距也在逐渐缩小。2017年第一季度入市的白玉兰广场目前报价在人民币每天每平方米10元至12元。”

莱坊上海研究及咨询部主管及董事杨悦晨指出：“对于开发商而言，应将眼光放长远，对于商业项目尽量采用只租不售的长期持有策略并加强后期管理，以保证物业品质；对于租户和买家而言，考虑到北外滩的定位和发展潜力，建议航运及其相关行业可以选择入驻，以享受产业聚集所带来的利好。”

根据规划，北外滩将与外滩、陆家嘴、洋山深水港等区域错位互补，重点打造航运、金融企业总部的集聚地、邮轮客运中心、口岸服务中心和文化创意中心五大功能。截至2020年，该片区内将规划兴建84万平方米甲级写字楼，写字楼规模相当于在上海再造一个中央商务区。