龙湖冠寓已布局16城，力争3年进入行业前三

房地产市场进入存量时代后，在“租购并举”政策的引导之下，长租公寓的万亿蓝海或成为下一个风口，吸引多家开发商争相进入。作为龙湖的战略性业务，长租公寓早在2016年业绩会上即被正式确立为集团四大“主航道业务”之一。而今，被龙湖寄予厚望的“冠寓”发展路线图愈发清晰，短期内已布局一线及领先二线共16个城市，并希望在3年内实现规模优势。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石

轻重并举，年底开业逾1.5万间

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石近日向澎湃新闻记者透露，冠寓目前聚焦北京、上海、广州、深圳一线及领先的二线城市，2017年布局全国16城，预计今年底全国开业房量逾1.5万间，希望在三年内形成规模优势，力争进入行业前三，营收规模实现20亿元：“在今年内将实现15000间的房间数量；中期会以50000间作为一个节点。在这个阶段上，我们可以从盈利模式上做一些反思，然后迅速达到第三阶段。”

韩石表示，冠寓当前的发展思路是从轻资产入手，轻重并举。今年冠寓会以轻资产为主，旨在能够达到快速的影响力和市场的份额。在上海、成都等地，除了会拿专门的项目来做冠寓，也有一些收购、并购的动作。此外，龙湖还在与一些金融机构或者基金进行接触，并考虑与其他同行进行合作拓展。

公开资料显示，龙湖冠寓目前的动态投资回报周期约为五年，项目毛利率已达到35%以上，超过行业平均水平（35%）。龙湖相信，未来通过精细化的运营、客户的进一步细分，长租公寓未来会是长期可持续的业务版块。

韩石没有否认长租公寓现存的“周期长、回报低、利润薄”等问题，但他向澎湃新闻记者强调，龙湖冠寓具备品牌、布局、运营及团队四大方面的优势，亦在成本控制、产品标准化等方面采取了相关举措以应对此类难题。

根据龙湖一贯的稳健逻辑，冠寓充分运用了其房地产、商业等业务原有的区位优势。从拿项目决策开始，集团就会给予其充分的信任、授权和支持，保证团队在几天之内即可迅速决策，尤其是一些轻资产项目的前期决策更是速度惊人；产品规划则会要求从拿到项目之后到开业之间的时间控制在五个月左右。同时冠寓设有独立的招标采购体系，集团招采，成本低且供货速度快，保证对项目质量的管控。此外，在具体项目的运营上，有了一定的规模优势以后，包括人员管理等方面也会更加凸显出成本的优势。

“对于盈利这件事来说，我们追求的不只是租金收入。”韩石称，冠寓将目标客群定位为20-35岁的年轻群体，以“我家我自在”为品牌主张，强调从客户需求端做有效的匹配和满足，整合龙湖目前所拥有的商业、办公等资源提供附加服务，在增强客户黏性的同时获取附加的增值收入。

冠寓周浦小上海店的公共区域

“冠寓本身给到客户的是一种全新的生活方式。”龙湖冠寓总经理王俊英表示，龙湖在项目选址上极为严苛、同时根据客户需求打造个性化产品，为租客提供了不同于一般租赁产品的居住体验。

王俊英觉得，对于业内流行的“95%出租率是一个盈亏平衡点”的观点自己不好做判断，但先期开业的重庆、成都几个项目均实现了逾95%以上的出租率。尽管冠寓也是把出租率放在首要考虑的位置，但冠寓最为关心的，依然是希望结合产品和服务去打造更加优质的资产，聚焦资产保值和经营增值的逻辑。“回到事物的本质来说，过多把精力聚焦在出租率的结果上反而得不到。如果我们真正把产品做好，把我们的城市研究好，出租率它是一个结果，是一个水到渠成自然而然的事情。”

“当前是上海冠寓的机会和发力点”

在冠寓已经进入的16座城市中，作为冠寓项目拓展最重要的区域，上海冠寓正在加紧拓展的步伐。目前上海冠寓已获取20个项目，针对不同的客群将陆续推出“松果”等不同的产品线，形成细分市场下的租金多元化的长租业务模型。

就在10月20日上海龙湖虹桥天街一展空间召开的品牌发布会上，龙湖宣布位于上海的9家冠寓门店将在10月齐开。龙湖集团上海公司总经理温介邦对于冠寓在上海的未来发展信心十足：“龙湖集团进入上海11年时间，无论是对于住宅场景的组织能力，还是消费、社交、居住、生活、办公、场景开发以及研发能力，都已经到了稳定期的阶段。国家和地方的相关政策很清晰，集团积极响应，这是冠寓的机会和发力点。”

温介邦认为，由于产业结构和成为卓越城市的追求，上海的租赁客户分类愈发多样化。“从整个供应结构和供应端口来看，其实市场现在对于各种不同种类客户需求的匹配其实还存在着很多的不对称性或者不匹配性，这正是龙湖品牌的机会，也是上海公司的机会。”

在“轻重并举”的发展策略之下，上海冠寓已获取的20个项目中有6个为龙湖自持物业，而温介邦也透露出上海冠寓将积极关注上海的租赁地块、进一步提高重资产项目比重的信息：“我们对拿地肯定有兴趣，这是毫无疑问的。”

值得一提的是，在10月20日召开的品牌发布会上，紧跟上海城市升级步伐，围绕上海15分钟社区生活圈的规划，冠寓也再次解读了“CityHub”的概念，强调冠寓所营造的生活方式，不仅仅是局限于单一的一栋冠寓中，而是让上海龙湖的每一个冠寓、每一个一展空间、每一个商业中心，都成为城市Hub，来作为城市综合网络的汇集点，使人才政策、生活服务、商业配套、创业办公、信息物流、文化娱乐等相互交织联动，贯通整个上海的城市生活资源为租住人群所用，为年轻人创造更加优质的生活体验。