万科新版跟投制度引入模拟清算，最后一期物业交付方可退出

6月7日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布《万科企业股份有限公司项目跟投制度6.0版》，与以往跟投制度相比，万科此次跟投制度中引入了“模拟清算”这一模式，并明确满足“可销售物业的最后一期已交付”等条件下方可实现跟投退出。

公告显示，万科在项目跟投制度6.0版中提到跟投的模拟清算退出模式。

所谓模拟清算，往往是指在尚未达到法定清算条件下，通过明确模拟清算退出时点如何计算收入、成本、税费等，以提前确认最终合作各方究竟共有多少利润（包括预期可以实现但尚未实现的利润）可以分配，进而考虑如何分配该等利润（即退出方案），以实现合作方退出。

业内分析人士指出，由于房地产业是一个资金高度密集的行业，具有高投入、高成本以及周期长的特性，项目结算至清算往往需要较长的时间，而模拟清算就可以使得跟投人员通过模拟清算方式统一进行清算和退出，因此不少企业都会采取模拟清算的方式。在当前行业环境下，万科跟进调整跟投制度也是适应房地产市场变化。模拟清算可在合理合规的情况下，避免跟投人员的资金被过长占用。

以往，很多房企通过“利益共享”来调动员工积极性，不过在此前楼市调控加码、新房限价的情况下很多项目利润降低，有些甚至出现亏损的风险，对跟投人员来说跟投资金无法及时退出，跟投的积极性降低了。

不过，此次万科对模拟清算方式退出仍设置了严格的条件。

按照万科公告，对于不含持有经营类物业的跟投项目，万科要求同时满足如下三个条件，则该项目的跟投资金可通过模拟清算方式统一进行清算和退出：1.可销售物业的最后一期已交付；2.所有可销售物业的累计销售金额比例达到项目可销售物业的预计总销售金额的95%及以上；3.全部成本类合同均已结算完毕，累计已结转成本占总成本95%以上。退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为15%。

对于包含持有经营类物业的跟投项目，除满足上述三点要求之外，还需满足开业满三年或者NOI率超过5%的要求，则该项目的跟投资金可通过模拟清算方式统一进行清算和退出。

“万科设置的退出条件在业内应该算相对严格的，例如业内不少做法是采取销售完毕进行模拟清算，万科采取的则是‘可销售物业的最后一期已交付’再模拟清算。在当前房地产市场环境下，保交付是个突出问题，此条件也意味着对交付的保障。”

此外，新版跟投制度中对跟投范围、跟投权益比例上限及跟投人员的规定较以往没有太大区别。

《万科企业股份有限公司项目跟投制度6.0版》显示，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围。跟投人员合计投入资金不超过项目资金峰值的10%。跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不超过10%，对于万科股权比例低于50%的住宅开发销售类项目，跟投人员直接或间接持有的项目权益比例还需不超过万科在该项目所持权益比例的20%。单一跟投人员直接或间接持有的项目权益比例不超过1%。

对跟投人员的规定是，项目所在区域事业集团（BG）的集团核心合伙人（GP），集团骨干合伙人（SP）为项目必须跟投人员。必须跟投人员名单由各单位分别确定。其他员工可自愿跟投。必须跟投人员在跟足必须跟投部分之外，可追加自愿跟投。公司董事、监事、法定高级管理人员不参与跟投。

值得一提的是，去年6月，万科审议通过《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》，明确了复杂项目及非开发业务的跟投机制。其中，万科将近年来开展的非开发业务，包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务纳入跟投范围。同时，在非开发业务跟投中，并首次将公司董事、监事、法定高级管理人员纳入跟投人员范围内。

据悉，万科于2014年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。万科于今年3月31日披露的2021年年报显示，截至2021年底，万科累计有1157个项目引入跟投机制。2021年万科新获取的项目中，跟投认购金额为31.27亿元，占跟投项目资金峰值的1.28%，占万科权益资金峰值的1.64%。截至3月31日，万科项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，项目各股东暂无退出计划。

截至6月8日收盘，万科A报17.54元/股，涨幅0.63%。