美国房市突然下滑，炒房客惨了

《纽约时间》出品

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据彭博社10月11日报道，在美国房地产繁荣戛然而止后，几个月前还在大赚特赚的炒房者，现在正竞相止亏。

塔米·梅雷尔在丹佛装修的一套房。

自今年1月以来，抵押贷款利率翻了一番，打击了购房者的需求，压低了投资者最青睐的房地产市场的价值，这些市场从凤凰城、拉斯维加斯到佛罗里达州的杰克逊维尔，遍布美国各地。对于塔米·梅雷尔（Tammi Merrell）这样的炒房者来说，这是一个迅速的转变，她一下子就被待出售的房屋和需要偿还的贷款给困住了。

“这是一个高风险、高回报的行业——现在我们正面临的是高风险，”丹佛地区的全职炒房者梅雷尔说。“我只是祈祷收支平衡。”

美国房地产市场的放缓正在颠覆房地产行业，买家和卖家都在退缩，导致销售降温。但这对炒房者的打击尤其大，从房地产新手到Opendoor Technologies Inc.这样的房地产巨头，都在快速交易中承担损失，希望在问题恶化之前将其遏制住。

有贷款的人需要偿还贷款，而不断上升的利率使得持有成本更高。他们的问题可能会在整个市场产生反响：正如投资者在上涨过程中推高价格一样，投资者在下跌过程中可能也会带来加速度。

对于大多数炒房者来说，他们的重点是出售，而且越快越好。宾夕法尼亚拉斐特学院的经济学教授史蒂文·斯维德勒（Steven Swidler）曾研究过2008年金融危机后的炒房者，他说，尽管“在一个下跌的市场中，谁也不知道哪里的房价真的被低估”，但仍有少数人会继续买房。

斯维德勒说：“这是人性的弱点：我们讨厌承担损失，我们不一定会调整预期，不知道什么时候该放弃。”

总部位于加州尔湾市（Irvine）的数据提供商Attom的数据显示，今年年初，炒房活动达到创纪录水平，占交易量的十分之一，超过了上一次泡沫时期的水平。Attom追踪过去12个月内曾售出的房产的销售情况。尽管这一比例仍处于高位，但第二季度已降至8.2%。

自那以后，情况进一步恶化，抵押贷款利率接近15年来的最高水平。在凤凰城、杰克逊维尔和亚特兰大等阳光地带市场，需求下降得特别快。这些地区是疫情高发地区，负担能力受到压力。据Attom提供的更近期的月度数据，第二季度，这些地区的炒房交易量占比约为14%，但在7月和8月，这部分交易量有所下降。

8月份的典型利润率从上年同期的30.9%降至25.9%。在德克萨斯州的奥斯汀市，炒房者损失了近1%，而在房价下跌最快的加州圣荷西市，利润率从3月份见顶的45%下跌至仅6.5%。

穆迪分析公司（Moody 's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）在谈到最具投机性的市场时表示：“投机客正在推动价格的剧烈波动。”他们“在抵押贷款利率低的时候把房价推高，现在利率高了，又把房价推低。”

这并不完全是坏事。与传统的房主相比，炒房者可以更积极地降价，从而帮助市场迅速触底。通过这样做，他们可以让房价更快下跌，从而让房地产市场再次活跃起来，从而让购房者再一次能买得起房子。风险在于，房价可能会大幅下跌，跌穿原本可能的自然底部。

凤凰城的房地产投资者本·阿雷东多（Ben Arredondo）在运作27套房子的转手中途碰到了房子掉价，不得不割肉止损。他成功地卖掉了其中的大部分，但他说，即使幸运，他预计还是会损失约130万美元。

“我知道很多投资者也都在遭受打击，”阿雷东多说。

Opendoor等电子房产交易平台也像传统的炒房者一样受到了打击，只是规模更大。这些公司试图通过买房后进行小修小补后再转手出售赢利。

YipitData的数据显示，在美国，Opendoor公司8月份售出的房屋中，42%的成交价低于买入价。在凤凰城，这一比例更是高达76%，不过这没有包括Opendoor向卖家收取的服务费或其他相关产品的收入。YipitData说，在计入服务费（但不包括销售费用）后，Opendoor 8月份的总销售额亏损了约20%。Opendoor拒绝对这些数据置评。

“持续不断的舞蹈”

梅雷尔出售的一套房子内部。

押注美国房价上涨至少在10年间是一种成功的做法，潜在的利润吸引了像梅雷尔这样的人。梅雷尔曾是一名招聘人员，现在和她的兄弟合伙做炒房生意。今年他们迎来了一个开门红：仅在一套四居室的房子上就赚了10万多美元。

但到了5月，梅雷尔知道麻烦要来了，因为她不得不把一套房子降价2万美元出手。今年8月，随着市场恶化，她在另一套房子上损失了8000美元。

现在，她有一套房子正在签约过程中，另一套还放在市场上，得到的几个报价都很低，另有两套处在装修阶段，将在未来两个月内完工。她说，亏损会增加，但如果你是一个全职炒房的人，即使不亏本，就算赚得少，也会是一个大问题。她补充说，她的兄弟是家里唯一的经济支柱。

“我们有利率在10%到14%之间的硬通货贷款，”梅雷尔说。“这是一场持续不断的舞蹈——我是等待它结束，还是主动降价？不管怎么做都要往里面砸钱。”

Capital Fund I是一家硬通货贷款机构，在凤凰城、科罗拉多州和德克萨斯州开展业务。该机构的总裁诺亚·布罗西斯（Noah Brocious）说，到目前为止，大部分投资者都能履行偿贷。他投资组合的违约率曾降至1.25%，但在过去两个月攀升至2.5%。不过，这仍低于大流行前的水平。

布罗西斯说，炒房投资者如果能拿出装修精美、配套到位的房源，仍然有望在这个市场中脱颖而出。但他说，对于那些花了太多钱、指望快速升值赚钱的人来说，前景将会很痛苦。

布罗西斯说：“事后看来，他们中的许多人都做了错误的收购。任何现在正在炒房的人都需要密切关注房地产的定价：出价一定要精准。现在不是贪心的时候。”

凤凰城的炒房投资者者阿雷东多正试图将眼光看得更加长远。毕竟，过去两年他赢的比亏的要多。

“我现在等于是把赚的钱还回去，”他说。

原标题：《深度 | 房市突然下滑，炒房客惨了》

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