“虚伪通谋”规则在房屋买卖合同纠纷案件中的适用

【背景介绍】

关于#南京拆迁安置房#的买卖合同效力问题，早在2017年《江苏省高级人民法院民事审判工作例会纪要》中已明确有效，该裁判规则江苏省各级人民法院在实务中也予以统一。按理说该类案件已趋于无争议化，但笔者在近些年办理拆迁安置房买卖合同案件中发现，该类案件呈现出“五花八门”的签订、履行形式，如“以房抵债式买卖”、“借款协议与房屋买卖协议并存式买卖”、“代装修式买卖”等等。从而使得“苦苦等待5年，就准备今年办过户”的买方无可是从。#南京律师#我们今天单探讨“以房抵债”式拆迁安置房协议的实务认定。

【基本案情】

2014年6月，张某与李某在中介居间下签订《抵押借款协议》一份，约定“李某于合同签订日向张某借款70万元，现将位于南京市某小区（系拆迁安置房，以下简称“案涉房屋”）作为抵押，抵押权四年，借款年利息为借款总额的20%。如果李某逾期不予归还或无力偿还借款，则在该抵押房屋可上市交易时无条件将房屋过户给乙方。”并约定“有下列情形之一视为违约：预约李某三次不到场算作违约，李某因共有关系纠纷导致不能过户算作违约......”。

《抵押借款协议》签订当日，张某通过银行向李某全额汇款并支付中介费。李某出具《借条》，载明“本人今日向张某借款70万元”，并向张某提供案涉房屋拆迁协议等材料。后张某自用案涉房屋至今。案涉可以办理过户手续后张某要求李某协助办理过户，李某以双方之间不存在买卖房屋关系而拒绝，张某遂向房屋所在地人民法院提起诉讼。

【法律分析】

一、本案“以房抵债”协议符合借款协议的表象特征

“以房抵债”的问题非常复杂，既涉及法律关系性质的认定问题，又涉及让与担保、流押禁止等问题，更牵涉到虚假诉讼的认定问题。关于“以房抵债”协议的性质认定，可参考《民事审判指导与参考》总第68辑以及《江苏省高级人民法院关于“以物抵债”若干法律适用问题的审理纪要》

但就本案中的《抵押借款协议》，笔者认为，分析、探讨“以物（房）抵债”协议的性质和效力问题的前提是“债”的存在。何为“债”？债是按照合同约定或者依照法律规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。通说认为，债是特定当事人之间请求为一定给付的民事法律关系。

回到本案，张某与李某之间签订所谓有抵押的《借款协议》，即首先需要分析双方之间是否存在借款法律关系。本案中双方于协议中约定了借款本金、利息及出具了《借条》，有借款合同的表象特征。但笔者认为，本案应结合案件事实认定当事人之间真实意思表示，不应从表象认定双方存在借贷法律关系。

二、双方之间合同目的清晰，存在房屋买卖合意及事实

（一）从合同实质内容来看

1、协议中以涉案房屋作为质押不符合法律关于质押的规定；

2、协议中违约情形基本针对房屋过户事宜，即案涉房屋满足上市交易条件后，李某配合张某办理过户手续；

3、协议中约定了过户办证等费用承担事宜；

（二）从款项支付方式来看

1、约定的支付款项方式与通常房屋买卖行为中支付定金、房款、尾款的方式完全一致；

2、中介费收据收款事由针对的是“房屋买卖”而非借款，如双方存在借贷关系根本不会交由专业的房屋中介公司居间，且支付较高的居间费用；

3、张某除已支付的70万元之外，未再向李某支付其他费用，也未对房屋使用事宜约定租金或使用费等，符合一般房屋买卖合同交付的特征；

（三）从双方履行过程来看

1、合同签订后李某即将房屋交付张某，张某装修并使用至今；

2、合同签订后李某将房屋相关办理产权证的资料交付给张某；

3、如李某所称为借款协议，但其从未还任何本息，张某也从未向其主张还款；

（四）其他（涉及取证，不便赘述）

三、民法典“虚伪同谋”规则的适用

《中华人民共和国民法典》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

【办案小结】

认定合同关系，不应仅从合同名称等表象特征分析，而更应关注现实交易模式、当事人自主的交易安排，从更有利于实现当事人的合法权益以及尽可能的贯彻意思自治、维护诚实信用和公平原则。

同时提供广大购买南京拆迁安置房的买方，回家看一眼，您当时买的拆迁安置房是不是签的是《借款合同》或者《借款抵押合同》？

相关链接：

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●拆迁安置房卖方称“被家人卖掉自己不知道”，怎么办

●房屋买受人应优先于抵押权人保护的探讨

律师简介：

董昊律师

北京中银（南京）律所 高级合伙人

南京律协房地产专业委员会委员

南京某高校兼职讲师

中银律所十周年特别嘉奖“优秀律师”

执业期间处理、承办近50起南京地区经济适用房、拆迁安置房案件