至2025年打造15个项目：上海如何活化利用历史建筑？

海报设计 郁斐

每到周末，上海的历史风貌区人流络绎不绝。历史风貌区成为塑造城市吸引力和魅力的重要部分。

近期，《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》发布（以下简称《行动方案》）。《行动方案》表示要加强保护传承，将历史风貌保护与人民城市发展需求有机结合，合理引导空间载体活化利用。“到2025年，完成3个以上历史风貌保护区、风貌保护街坊、风貌保护道路项目……，打造15个以上历史建筑保护修缮和活化利用示范项目。”

上海是如何做活化利用的？

从上世纪末，上海就逐步建立了由“点（文物建筑、优秀历史建筑）-线（风貌保护道路、河道）-面（历史文化风貌区、风貌保护街坊）”等类型覆盖完善的保护对象体系，也开始探索历史风貌空间载体的保护利用途径。

制表 吕正音

2020年开始实施的新版《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，在上海的政策法规层面出现“活化利用”的概念—— “市、区人民政府鼓励通过设施完善、功能调整、环境优化等方式，在符合保护要求和尊重居民生活形态的基础上，发挥保护对象在社区服务、文化展示、参观游览、经营服务等方面的功能，促进活化利用。

据上海规划和自然资源局网站公布数据，目前上海政府认定的历史文化风貌区共有44处，一级风貌保护道路64条（被称作“永不拓宽的街道”）优秀历史建筑3075幢。

城市历史文化遗产的活化利用，有着永续传承城市历史文脉、提升城市功能品质、激发城市发展活力等多重意义。2021年起，“建筑可阅读”、SUSAS 上海城市空间艺术季、世界城市日都围绕历史建筑的一系列活动，是上海鼓励全民认识和参与“活化利用”的一次尝试，让这些尘封的历史建筑重回大众语境。

什么是活化利用？活化利用的对象是空间载体，要让这个空间能真的有活力，需要让它被“用”起来。这就需要持续的人流。

什么人呢？当然，需要包括不少访客（游客），也需要周边社区的居民。那么这个比例是怎样的？不同地区的历史风貌区活化利用，由于开发运营主体等因素的差异，在“如何被用起来”、“被谁用起来”这些问题上的态度不尽相同。

以下为几种活化利用形式：

第一类，访客比例大。成片商业开发，重视建筑复原修缮和新功能填充，俗称的“留房不留人”，常涉及里弄住宅片区的征收改造。这种方式通常出现在市级商业中心的历史风貌区，比如地段土地价值较高的南京西路历史文化风貌区，其中新近开放的张园片区属于历史风貌街坊，就曾经是最大的石库门建筑群，它的设计偏重吸引访客。张园融合传统海派文化与国际时尚文化，文商旅联动发展。

第二类，当地居民比例大，开展小微更新，留房也留人，让这些地方有持续不断的烟火气。较小面积的楼栋改造比如居民住宅改造，通过抽户的方式对住宅楼进行条件改善，涉及区域面状空间改造的，比如泰康路历史风貌区的田子坊，是公众参与、自发有机更新的一次尝试，更多是“自下而上”。不过，网红效应也会带来房租逐渐偏高的问题，导致文创类工作室搬离反而失去了原有的文艺气息。

第三类，在前两者之间找到一个平衡点。虽然不保留地块内部的原住居民，开展征收改造，并且进行商业开发运营。但它的设计会考虑与周边社区居民的关系，从空间上嵌入周边交通网络，从功能上满足周边社区。让活化利用，不仅是用商业开发吸引游客访客，也考虑如何让周边地区受益、发展。

比如，属于南京西路历史风貌区外围区域的陕康里，原有部分工业用地，更新时保留了这些不同年代的建筑，以文化为导向利用历史资源，植入高品质文创办公、餐饮、零售功能。长宁区武夷路风貌道路，则提出“静雅”的概念，在空间上提出服务当地居民为导向，着重引导布置便民的社区商业功能如菜场等，为上海中心城区的15分钟生活服务圈建设提供了新可能。另外还布置周边居民所需的办公空间。

陕康里 微信公众号@商业地产志 图

对于空间载体，不仅花钱修缮，而是注重传承、与当地发展需求有机结合，以“利用”支撑“保护”，才能形成空间的真正活力和保护意愿。上海历史风貌区的活化利用，有哪些可以进一步完善的空间？

业界普遍关注产权方、承租人补偿问题、地下空间开发利用不足，引入新业态是否与空间载体地域匹配、是否保留地域文化特点等问题，这还有待政府、市场主体与市民一起探索。

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