租房决策的最优解

对于单身人士来说，由于没有家庭来分担居住成本，在找房子上的支出就成了他们生活开支中非常显著的一块。而为了沟通另一端的工作地——他们通常不会购置私家车，房子的公共交通便利性就又比其他商业资源的配套显得更突出了。

想清楚这点后，新一酱决定模拟上海单身租客在找房子时的决策过程，从数据上看看是否能继续寻找适合单身青年落脚的地方。第一步，新一酱从链家的网站上获取上海所有小区的位置，挂牌均价和建筑年代，清理数据后共留下22634个小区。

考虑到交通便捷的首位重要性，新一酱再做了一道筛选，留下了所有地铁站周边1公里范围内的小区。这样的“地铁盘”共有5826个。这些小区的平均售价是70643元，中位数是68145元。由于没有找到更合适的数据源，新一酱决定先用住宅售价来推算同小区的租金成本，参考中国房地产报在去年发布的上海住房租售比值1：607，计算出了以下结果：

显然，租金越高的地方一定集中在城市最核心的区域，如果你的月租金预算能达到180元/平方米——这相当于每个月花7200元租一个40平方米的房子，那么在黄浦区和徐汇区都可以有很多选择。而预算下降，你的选择范围就需要移到浦西的东北角和西南角，甚至外环以外了。

另外，房子越新，居住体验就会越好。新一酱又计算了各1平方公里栅格的建筑年代，它们也是随旧到新从市中心像周边扩散。如果你指定要2010年以后的房子，那几乎就很难在内环以内找到选择了。

执着于生活便利度的新一酱最终没有放弃对生活配套设施的关注——尽管优先级不高。为了跟现实住宅区的配套水平一致，新一酱把大部分的日常生活设施都计算在内，弱化了它们的“单身属性”。给每个栅格做了打分之后，新一酱估摸着栅格的生活配套设施得分要在5分以上会比较理想。

租金价格、建筑年代和生活设施这三种条件的排列组合基本可以模拟租客的租房决策过程：我们一般先考虑自己的能够接受的租金水平，再综合考虑房子新旧和周边的配套设施。而最优的选择肯定是低租金、新房子以及优质的周边配套。

我们来试一试。新一酱率先选择了最经济实惠的组合方式：每平方米100元以下的月租金价格+分值在8分以上配套设施+建筑年代晚于2010年。结果发现，并不存在这样的交集（摊手）。

不过新一酱觉得，只要你愿意在任意一种条件上往非理想的状态退让，都有可能选出较为合适的居住空间。这时候，房子的性价比就显得尤为重要。在计算性价比之前，新一酱剔除了所有所在栅格生活配套设施低于5分的小区，以保证居住空间的周遭环境保持在相近的水准，最后共有5226个小区被纳入统计。

不同预算的人群可以选择的最佳性价比小区区位是完全不同的。以下陆续会有按租金分成4种预算水平的性价比小区推荐。

当月租金预算在每平方米100元以下的时候，性价比高的小区都在外环以外，奉贤、川沙、嘉定这些地方可能才是保障生活质量的去处。如果把预算提高到100至140元每平方米，好小区则分布在外环和中环之间。

以此类推，预算在140至180元每平方米的时候，性价比高的小区就在中环和内环之间；而180元以上每平方米的优质小区分布在内环以内。

有趣的是，随着预算水平的升高，排名第一的小区与第二名的差距在逐渐缩小，换句话说，预算越充足，由于“退而求其次”所造成的结果也不会太差。

另外，在这四种预算水平中，三个因子的最优水平都不会在同一个小区身上体现出来，且性价比排名第一的小区基本上不在这三个因子中占据最大优势。

当新一酱以租客身份向中福花苑周边中介咨询时，工作人员都会带新一酱分别去青年汇和浦江汇各看一套房子——浦江汇的房源租金都比青年汇的高出1000元不等。对此，链家的解释是：“浦江汇的小区更新嘛。他们（指租客）在钱够的情况下都会选择浦江汇。”

可以肯定的是，浦江汇和青年汇在生活配套设施上没有差别，都属于同一地段，而建筑年代相差十年左右。在新一酱的租金分类中，这两个小区分别属于140至180元每平方米和100至140元每平方米这两个档位，实际上面向了不同收入水平的单身人群，不能够直接比较性价比。

从各个价位居住性价比TOP10的名单中看，这10个性价比最高的小区除了租金价格都稳定在相对较低的水平，建筑年代和生活配套设施的分值都有无规律的分布差异。

当租客将三种条件综合看待时，也就是整体看居住性价比时，可以参考新一酱列出的名单进行排位选择；而在租客特别看重其中某种条件时，新一酱这个等权重的性价比公式就不太适用了。

算了这么多数据，新一酱认识到，单身青年在上海的生活还是很艰难——除了生活配套设施在质量和数量上没有满足单身生活的需求，新一酱总结出的高性价比小区中还很可能没有适合单身人群租用的小户型或合租房源。

有着大量小户型的中福花苑因为配套设施分值低于5分被剔除在可选房源之外，但交通方便使它依然成为了典型单身人群的选择。

对这些为了交通便利而牺牲生活便利的人们来说，生活在闹中取静的小区，家楼下有高质量的24小时便利店可以光顾，附近有咖啡馆或者购物中心可供社交和娱乐消费，不想做饭的时候可以叫外卖或者就近下馆子，也有公园和运动场馆方便锻炼身体，这样愉快的单身生活，似乎还有点遥远。

文/张妤溦 视觉/朱颖伦 王方宏