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银行对民营房企“惜贷”的根源在哪里？

李宇嘉

2023-12-14 08:33

从“白名单”到“三个不低于”，银行支持房企融资的风向正在转变。近期，多家大型银行密集召开房企座谈会，听取房企融资需求，并且表态会“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。从2022年的“金融16条”和“三支箭”政策，到本次“三个不低于”“一视同仁”，可以看到，房企资金链紧张，特别是民营房企“融资难”，已到了非解决不可的地步。

去年底发布“金融16条”及“三支箭”后，起初业内预期很高，但实际落地效果不理想。在我调研过程中，有房企表示，银行存在所有制歧视问题，总是带着有色眼镜看待民营房企融资，总是将民营地产与高风险对应起来。而银行则普遍认为，民企奉行“三高”经营模式，高负债是铁定的，而且不管怎么尽调，也搞不清他们有多少债务，实际偿债能力如何。

一家银行公司部的经理告诉我，民企开发商普遍存在多头融资现象，都要靠信托、私募等非正规渠道来借钱拿地，拿了地还要融开发贷，还要拖欠供应商货款、让施工单位垫款建房。所以，任何一个地产项目都很难实现资产独立、负债独立，很难实现资金封闭运转，很有可能突然冒出一个债权人查封、划扣本项目预售资金，银行投进去的贷款就变成了不良资产。

总之一句话，按银行现有的风控审批模式，很难明显增加对民企的贷款。更加重要的是，即便预售资金全部能进监管账户且银行可以控制账户资金进出，确保一旦过了监管额度，就可以要求开发商拿销售回款偿还开发贷，但问题是商品房需求端持续疲弱，每月的销售回款不断走低，有的项目划扣完预售监管资金，可能就没钱了，保障银行的债权有不确定性。

交流中，这位银行部门经理向我举了个例子。某地产项目，申请开发贷时，按照当时销售状况，三个月后销售回款即可满足监管额度，预计半年后就可以还清开发贷。但是，开盘后去化严重不及预期，当月去化率不足15%，连预售监管资金额度都不够。后期开发商降价促销，回款满足了监管额度，但由于该开发商其他项目保交楼存在资金缺口，监管额度增加了，导致开发贷出现逾期。

个人认为，金融机构之所以有所有制的歧视，本质上是对行业旧模式的不信任。简单讲，高利润的诱惑下，很多开发商都想高周转、加杠杆。所以，必然会出现过多负债、表外负债。过去房价上涨、购房踊跃时，这种模式对资金链和偿债的考验被掩盖。现在，商品房销售开始下行，而过去高举高打（多拿地、多开工、少竣工）到了偿债、交付用钱的时候了。

恰恰这时候销售回款下降了，加上风险开始暴露，银行不愿意再像过去那样，没有顾虑地“喂钱”了。外源和内源融资双重夹击，民企债务和违约问题就接踵而来。我认为，不管是“白名单”还是“三个不低于”，尽管有助于避免个体理性（规避风险）导致集体非理性（系统性风险），但行业模式和信用问题不解决，不能强行把马拉到河边并强制其喝水。

座谈会上谈笑风生，各种表态都会有，会后也会有授信、协议等，但能实际落地多少贷款投放呢？最应该解决的是，先建立基础性制度和信用制度，修复信用和信任问题。当下最需要解决的是，规范房地产企业财务行为和信息披露，杜绝企业违规挪用预售资金，杜绝项目之间资金流交叉，让金融机构能清晰地分析出项目实际债务和可控现金流。

我的建议是，对于新增融资支持的房地产开发项目，要确保债务和债权独立，要确保销售资金完全用于该项目交付和债务偿还，资金闭环运行，杜绝出现资产或资金被冻结、被划扣。最重要的是，金融机构对“白名单”企业的新增贷款，若因项目被冻结、划扣、其他债务纠纷或挪用等出现经营之外的损失，该企业永久不得进入融资市场，让可置信的威胁倒逼规范信息披露、有债必偿。