下载客户端

【业务强院·民事审判】贷款买房后，开发商的阶段性连带责任保证何时免除？

2023-12-14 16:51

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

星期四

2023年12月

大家都知道，贷款买房时，借款人是用自己所购房屋为抵押向银行借款，当借款人没有按期履行还款义务，银行对抵押房屋享有优先受偿权。但实践中，银行为了保证债权实现，除了要求借款人以房屋作为抵押之外，还会要求开发商承担保证责任，因此会让人产生一笔借款同时有两项担保的感觉。可事实真是如此吗？今天，西固法院通过近日审结的一起案件，带您了解开发商在借贷关系中的保证责任……

2018年6月，甲银行与陈某、乙房地产开发公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定甲银行向陈某出借84万元用于其购买房屋，借期为360个月，陈某以所购房屋为该笔借款提供抵押担保（并办理了抵押预告登记），乙房地产公司提供阶段性连带责任保证。2021年9月，陈某购买的房屋办理了建筑物所有权首次登记，但陈某之后多次未按合同约定足额还本付息，甲银行遂向西固法院提起诉讼，请求法院解除《个人购房借款/担保合同》，判令陈某偿还借款本金及相应的利息，乙房地产公司对陈某的上述债务承担连带保证责任，同时确认甲银行对陈某抵押的房屋享有优先受偿权。

案件审理中，被告陈某对原告甲银行起诉的事实和理由不持异议，仅表示自己因资金周转困难，无法依约足额还本付息。但本案的第二被告乙房地产公司则辩称，其仅是为陈某的借款承担阶段性连带责任保证，保证期间为原告甲银行取得抵押权之前。现陈某已经将所购房屋抵押给甲银行，故自己不应再为该笔借款承担保证责任。

案情介绍到这里，我们需要先解释一下什么是阶段性连带责任保证。阶段性连带责任保证，是指开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，承诺在此期间为房屋买受人借款债务提供连带责任保证，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任。从制度创立的初衷来看，阶段性连带责任保证主要是为了解决贷款风险敞口期的问题，加快房屋买卖的进程，所以阶段性连带保证合同在法律性质上是一种附解除条件的合同，即抵押登记办妥，开发商即免除保证责任。

回到本案，三方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》约定陈某以涉案房屋提供抵押，乙房地产公司提供阶段性连带责任保证，待陈某与甲银行办妥抵押登记且甲银行取得他项权证书时，乙房地产公司免除保证责任。可见，甲银行的债权虽有债务人提供的不动产抵押与乙房地产公司的连带责任保证予以担保，但此时抵押与保证并非同时发挥担保作用，当甲公司取得了陈某所购房屋的抵押权后，阶段性连带责任保证的解除条件也已成就。现陈某所购房屋已办理了抵押预告登记和建筑物建所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用

有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，办案法官据此认为，原告甲公司已经取得了案涉房屋的抵押权，被告乙房地产开发公司无需再承担保证责任。