深耕城市运营，铁建城发在这片蓝海全面发力

走过温州市实验中学集新校区，校园内不时传来朗朗书声。几年前的老城区，在落位温州集新未来社区（试点）以后，如今已面目一新，未来场景的不断兑现，未来生活已照进现实。

作为温州集新未来社区的开发建设者，中铁建城市开发有限公司（下称“铁建城发”）是中国铁建旗下适应新型城市化发展，聚焦城市运营业务的“投建营”一体化专业公司。成立三年多以来，铁建城发在城市更新及运营领域，用“铁建智慧”探索出了一条高质量发展的不凡之路。

“投建营”一体化模式全面开花

即将于今年交付使用的温州集新未来社区项目是铁建城发成立后获得的首个未来社区（试点）项目，也是中国铁建首个未来社区（试点）项目。从温州集新未来社区起步，铁建城发在短短三年多的时间内拓耕了20个未来社区类项目，为浙江打造未来社区标杆样板提供“铁建方案”，探索出未来社区模式下“投资、建设、物管、运营”一体化城市开发运营模式。

铁建城发从未来社区起步，开创了城市更新领域中国铁建投融资新模式，创新实现“投建营”一体化、一二三级联动模式落地，启新产业园区等轻资产运营业务，在城市更新及运营领域表现出了强劲的发展势能。通过三年多的实践，铁建城发落地了宁波中国铁建大厦、丽水灯塔未来社区（试点）、湖州铁公水物流园、上饶市广信区新区片区综合开发项目、武汉航天基地东部产业核心区综合开发项目、上海城工科技绿洲产业园等项目，脚步已遍布浙江、上海、江西、福建、安徽、广西、湖北、江苏8省22城，协同投资总额超1600亿元，合作范围内用地约80000亩，在城市更新及城市运营领域全面开花。

铁建城发业务布局图

铁建城发公司党委副书记、总经理马建军表示：“在新型城市化发展新时期，铁建城发将主动融入中央和地方政府经济发展和城市建设，整合内外部优势资源，为合作方提供一揽子铁建方案，并进一步深耕城市更新和城市运营等新兴产业和业务领域，支持中国铁建创新驱动转型发展，打响城市综合运营服务商专业品牌。”

将城市运营做深做强

如今，铁建城发的定位从城市开发运营政策研究、资源整合、投融资模式创新的专业公司，调整为适应新型城市化发展，聚焦城市运营业务的“投建营”一体化专业公司。铁建城发也由此站在了全新的发展起点之上。

在成立之初，铁建城发即将“运营”理念贯穿于发展之中，致力于打造有自身特色的城市更新开拓者。其首创的“城市+”品牌，“营运+”就是其中重要一环，运营也是铁建城发不同于传统开发者的特色，更是“投建营”一体化模式的难点和制胜关键。

3年时间，铁建城发的运营业务从“铺开尝试”到“具体聚焦”，确立了未来城市运营、基本单元运营、新兴业务运营三大模块。铁建城发商管公司有关负责人表示，铁建城发在城市运营方面取得了一系列成果。以部分城市片区开发项目为例，从项目获取即实施“投建营”一体化模式。项目运营的内容包括市政环卫，展览馆、博物馆、学校、医院等公共物业，以及综合性办公、商业、产业园等，铁建城发打包做统一运营。“有些运营内容是片区内原来归属于政府职能的项目，由社会资本承接后，降低政府压力的同时，也通过专业化公司提升了区域的治理能力。这一块业务未来可能是压舱石一般的存在。”

未来社区也是铁建城发在未来城市运营中的发力重点。作为率先投身未来社区领域的央企力量，在温州集新未来社区等其获得的新建类未来社区，铁建城发积极落实九大场景运营，代建的温州实验中学已开学，引进的酒店项目也在紧锣密鼓筹建之中，未来社区居民在家楼下即可享受到高品质配套。2023年，铁建城发开辟全新赛道，在浙江省内承接多个旧改类的未来社区运营业务，社区运营能力得到广泛认可。

温州集新未来社区配套温州实验中学集新校区

基本单元运营板块包含办公、商业、产业园、文旅、特色文化街区、酒店等九大场景。在办公方面，目前铁建城发已经有多个总部基地项目，形成三大产品体系，有高度100米以上的“总部大厦”，有服务于未来社区场景、单体面积5万㎡一下的“创新视界”、也有独栋办公的“科创社区”。就商业部分而言，2024年将是铁建城发的集中爆发期，2-3个商业项目的集中开业也使今年成为招商重点年。在产业园方面，铁建城发在上海和湖州分别与高校、地方国企合作产业园项目，还签约了多个产业园类轻资产运营项目，积累了一定的产业园运营能力并实现对外输出。此外，在体育场馆、酒店等方面，铁建城发也收获颇丰。

独木不成林。铁建城发进一步扩大了“朋友圈”，导入多方优质资源进行充分优势互补。目前铁建城发已与包括服务类、平台类、运营类、资源类等四个大类约90家企业达成战略协作，其中不乏各个行业的佼佼者，共同在城市运营板块做深做强。

点滴播种迎来收获季

经过三年多的发展，铁建城发也迎来了收获季。铁建城发正以全维运营之姿，为区域发展贡献“铁建力量”。

2023年9月1日，温州市实验中学集新校区正式开学，该校由铁建城发为温州集新未来社区配套代建，它的交付使用，标志着集新未来社区即将进入交付阶段。浙江省首批、中国铁建首个的集新未来社区无疑是铁建城发书写的一个教科书式的范本。

值得关注的是，以未来社区为始，铁建城发积累了诸多开发及运营不同场景的经验。2023年8月，铁建城发与新昌县东门如城有限公司签订东门如城·甘棠未来农场项目合作协议，创新“特色农业+科普+休闲”模式，将甘棠未来农场建设成为现代化都市农业示范园区、浙江省农林产业研学、科普示范园。2023年9月，铁建城发与运动场馆运营商——柒号主场签订合作协议，双方将合作开展杭州丁桥长睦嵌入式运动场、杭州市钱江新城实验学校等5所学校运动场馆的运营服务。这是铁建城发首次开拓体育场馆运营类项目，进一步丰富了全场景城市运营业务体系。

杭州丁桥长睦嵌入式运动场

数据显示，2023年，铁建城发共签订22个轻资产运营项目，涵盖7个体育场馆、8个旧改类未来社区、1个能源管控、3个产业园等。截至目前，铁建城发已获取城市运营项目达60个，业务类型包括片区产业导入、产业园招商运营、未来社区场景运营、商业综合体招商运营、展览馆运营服务等。铁建城发在多种运营场景中开疆破土，将城市运营做深做强。

铁建城发城市更新与运营的探索成果，获得了行业内外的高度认可。温州集新未来社区作为典型案例入选由浙江省发展改革委、发展规划研究院联合编写的《未来社区：浙江的理论与实践探索》。2023年12月，浙江省城乡风貌整治提升工作专班公布了浙江省第四批未来社区名单，由铁建城发商管公司承接运营的温州洞头海悦城未来社区、温州苍南怡和未来社区、温州平阳太阳城未来社区顺利通过验收，其中，洞头海悦城、苍南怡和未来社区获评“省级引领型未来社区”。前不久，在2023澎湃城市更新大会上，铁建城发荣获“最佳城市共为运营商”。

未来，铁建城发将以“打造国内领先的未来城市投资运营商”为目标，以城市开发运营业务为锚，为城市更新及运营贡献“铁建力量”。