构建房地产发展新模式，观点年度论坛探讨“信心的周期”

3月刚过，个别标志性城市楼市新房、二手房成交量活跃度呈回升态势，部分城市二手房“小阳春”行情初显。但调整的压力依然存在，这条复苏之路并不平坦。有鉴于此，4月2日，2024观点年度论坛现场邀请并汇聚房地产大行业、金融、产业以及科技、消费等领域的龙头企业及创新先行者高层，共议新周期的经济与行业发展新模式。

好房子、好服务，才有未来

事实上，住建部部长倪虹前不久在“两会”新闻发布会上，已经就行业的未来作出了清晰的回答，亮明了态度。“房地产企业要有清醒的认识，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。”倪虹如是表示。同时，对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。

广东省房地产行业协会会长王韶在论坛上发表演讲时也引述了倪虹部长这一观点。他表示，这是大勇气、大魄力、大智慧的体现，是坚持法治化、市场化原则，对房地产、对经济严肃而负责任的态度，也是市场经济优胜劣汰的结果。“好房子、好服务”，就是当下和未来房地产企业需要顺应的大势，以及必须追求的结果。

王韶说，“现在困难的企业很多，保民生、稳楼市的任务非常艰巨，而我们的资源非常有限，将有限的资源集中在更多优质、有需要的楼盘中，可以避免楼市状况的持续恶化。”他预测，今年内重点核心城市有望复苏筑底，并稳步向新发展模式过渡。

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华再次应邀出席观点年度论坛，他带来了关于“两会精神与中国经济”的全方位思考。“高质量发展是硬道理”，他开宗明义，并用“向新而行、往高而攀”来形容接下来的工作方向。

邱晓华表示，“向新而行”就是向着新质生产力前进，发展新质生产力；“往高而攀”就是往高质量发展去攀登。他对今年中国经济的发展，认为“有望恢复到合理区间”。高质量发展和新质生产力同样适用于调整周期中的房地产行业，而对于房地产行业的未来，他表示，政策是明确的，一定是要尽快回到平稳、健康发展的轨道上来，而不是让这个行业消失。“房地产还是要保的一个行业，不是说这个行业是可有可无的。”

“就目前的房地产市场形势和今后的发展方向看，只有加强服务意识，深耕服务内容，才是未来房地产企业行稳致远的重要方向。”用中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会蔡云秘书长演讲中的话来说，运营与服务，是一个已经看得到的方向。因为，“市场和政策对房地产企业转型提出了更高要求，要求具备极强的服务水平，更专业的运营能力”。

麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群，则从“海外REIT发展经验的启示”，指出当下REITs领域的问题与不足，以及需要改进的方向。

郭杰群讲，“REITs是一个金箍棒，能做很多事情。但是我们今天谈REITs，都是把它当烧火棒，考虑的只是融资，没有办法发挥它的精髓。”他强调，REITs是一个极具有魅力的，对于宏观经济和普通投资人都具有极大影响的一个极好的金融工具。

如何构建房地产发展新模式？

本届观点年度论坛安排了两场对话，一场是以“构建房地产发展新模式”为主题的讨论会，另一场是以“信心的周期”为主题的讨论会。

“构建房地产发展新模式”讨论会上，三位嘉宾（邱晓华、蔡云、郭杰群）就房地产的话题进行了深入对话。

世联行首席技术官黎振伟作为主持嘉宾，提出了第一个问题：下一步的政策方向会在哪些方面更加积极？邱晓华表示，对那些能够活着、也能活好，而且还能够继续往前走的房地产企业，国家从财政到金融到主管部门，都在积极支持。“大家一定还是要有信心。”蔡云进一步表示，我们国家对于房地产的政策，包括财政的措施、税收的措施等等调控措施，都是在寻求达到一个平衡。“供需关系不平衡，导致了市场下行。所以，出台这么多好的政策，就是为了达到平衡。”郭杰群则表示，房地产是任何经济状态下不可或缺的产业，所以长期来看是具有光明前景的。至于如何构建长期发展的新模式？邱晓华表示，最基本的住房需求通过政府这只手来保障，改善型、享受型的住房需求则需要靠市场。保障方面，政府要有足够的财政政策和对应的金融资源配套。市场方面，确实也要有完善的市场调节制度，这些制度完善起来，这个发展新模式才能建立起来。蔡云认为，国家在政策进行引导和支持，开发企业也要调整自己的产业方向——存量市场会带来巨大收益。沉淀性的物业，对企业来讲肯定是现在最优质的、可以获得最稳定资金保障的一个来源。“未来穿越周期的一个重要保证，必须在金融上、法律法规上、实施办法上有一定的管理，这才能适应存量资产的发展。”郭杰群的观点更为直接，他指出，企业口头上讲转型已经多年，但是成效缺乏。从数据上看，1992年至今，房地产行业收入中依然是以住房销售为主，运营管理收入占比极低。流动性负债过高对宏观环境的变化缺乏应对能力。”郭杰群表示。

主题讨论会：信心的周期

2024观点年度论坛最后亮相的环节是“主题讨论会：信心的周期”。参与讨论嘉宾有6位，而且同时拥有了开发、代建、产业、商业和金融投资的企业代表。

代建方面，金地集团开发管理公司副总经理王欣表示，代建的重点应该落位在“代”字上，就是怎么能够针对不同的项目，站在业主的角度思考。这里有两个关键词，第一个是定制开发，第二个是服务能力。广州瑞丰房地产开发有限公司总经理朱怀宇认为，现在这个环境下要做“小而美”，要适应新的房地产周期，应该把它当成常态化，把自己手头的事情做好。智汇集团联席总经理王媛媛也表示，做产业，其实是要真正懂产业。不仅仅是给企业提供一个物理空间，更多的还是提供一个企业发展的土壤。广州珠江城置业有限公司租赁部负责人刘娉婷认为，在当下困难重重的市场环境下，珠江城未来的核心打法是走ESG BP的道路，核心要义就是跟租户一道携手共赢，珠江城要成为业主在租客户的ESG伙伴。合凡资产总经理姜海则稍微悲观，认为目前大环境的严峻性远远超出预期，原来的预期跟实际形势比还是偏乐观的。因为即使是没暴雷的企业，背着几千亿、上万亿的负债，想转型也是很困难的事情。第一太平戴维斯中国区战略顾问中心成员广州策略顾问部负责人陆国强则表示，在国内经济大循环的战略背景下，国民的消费需求，包括对住房、商业地产的需求都在不断地调整和变化，因此房地产开发企业、商业地产开发运营公司都需要顺应这些消费者、居民，以及各方面消费主体的需求来变化。

最后，主持嘉宾世邦魏理仕广州分公司董事总经理严思慧引用彼得·德鲁克的经典名言，对整场对话进行了总结：“动荡时代最大的威胁不是动荡本身，而是仍然沿用过去的逻辑行事。”