南山写字楼大量退租？实地探访：没有的事！深圳商业地产为何空置率高？供给是主因

疫情导致深圳商业地产写字楼大量退租？租金价格“腰斩”？

券商中国记者注意到，近期深圳写字楼租金“腰斩”的传言开始在社交媒体上流传，并认为南山科技园为核心重灾区，包括柔宇科技等公司将关掉南山科技园办公地，搬迁至坪山工厂。

但事实情况是这样吗？

实地探访：未见退租，空置率持平19年末

4月8日，券商中国记者到达柔宇科技位于深圳南山区所在办公地——南山区学府路63号高新区联合总部大厦，该大厦企业已经全面复工，门口有物业工作人员值班并配备了体温监测机器。柔宇科技办公所在地位于联合总部大厦16楼至19楼。

记者抵达柔宇科技前台19楼发现，该公司并无异样，员工正常上下班，前台工作人员也表示未曾听说要搬离南山高新区办公地的说法。

▲南山区柔宇科技办公场所

而联合总部大厦的物业方工作人员也表示，联合总部大厦业企业入住率高，目前已经没有多余的写字楼面积可以对外出租。

据了解，联合总部大厦总层高地上52层、地下4层，占地面积5307.3平方米，总建筑面积125075.17平方米，此前公开招租面积为12284.95平方米。

▲联合总部大厦

全球房地产服务和咨询顾问机构戴德梁行研究报告指出，受疫情影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成。

因此，在商业及商务活动严重受阻的当下，招商及退租等市场活动鲜有发生，截至2020年第一季度末深圳优质购物中心并未见大面积退租的情况，今年一季度全市优质购物中心整体空置率为4.1%，与2019年末基本持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新冠肺炎疫情短期对相关企业带来一定的收入水平下降压力，而除了租金压力，企业还面临员工成本等压力。

“不过，写字楼市场与住宅市场还是有些不一样，住宅市场受新冠肺炎影响是立竿见影的，但是写字楼市场受到影响是有一定滞后的，”严跃进对券商中国记者表示，目前住宅市场已经陆续恢复了，写字楼市场的恢复可能要到第四季度。

戴德梁行研究报告也认为，疫情的传播及相关的防疫举措对商业经营构成的冲击恐令部分资金实力相对较弱的个体经营户面临生死考验，并进一步在短期的空置率指标中得以体现，预计随着企业复工复产的有序推进，第二季度深圳优质购物中心的空置率将有所上升。

“但随着疫情逐渐被控制，预计四季度的商业市场有望迎来复苏，同期商家调整后的年度发展计划逐步落定，商用物业的寻租需求也有望逐渐恢复，” 戴德梁行研究报告指出。

深圳写字楼为何空置率高？供给太多！

不过，深圳市场之所以容易出现写字楼退租等传言，其背后原因确实存在。但主因不是需求，而是供给，因为新的楼盘不断兴起，新的写字楼物业不断进入市场，随处可见新的写字楼广告。

戴德梁行报告显示，今年一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。而业主关联企业的大面积入驻令供应的去化取得一定成效，全市吸纳量在此带动下达到85587平方米。

同时，经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度全市租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，深圳市空置率仍环比上涨2.6个百分点24.6%，空置率继续位居一线城市第一位。

数据显示，截至今年一季度末，深圳市写字楼空置率在2019年末22%基础上环比上升至24.6%，其次为上海写字楼空置率为21%，环比上升1.4个百分点，北京写字楼空置率13.6%，环比上升0.4个百分点，空置率最低的为广州市，仅为5.2%。

针对深圳写字楼空置率一线城市最高的现象，去年8月深圳市住房建设局负责人曾表示，实际上，深圳写字楼的平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置，是正常的情况。一般来说，写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的，总体上看深圳写字楼空置率处在正常区间。

一季度报告显示，从深圳各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善微降至16.04%。三个新增供项目均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。

线上娱乐、大数据行业将成需求亮点

可以预见的是，在境内疫情影响之下需求端低迷和供应增加之下，全年写字楼将面临租金压力和高空置率的局面。

戴德梁行报告认为，商业及商务活动仍尚待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。

疫情期间在建项目工期相应延后直接影响全年供应，预计不少项目入市时间将延至明年，此外部分原定于上半年入市的项目恐将于年底扎堆入市，对于刚刚从疫情中恢复运营的写字楼市场而言无疑又要迎来一场大考。

“尽管项目延期概率大增，但未来五年持续高供应的趋势不改，在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率也恐将再度上探，”上述报告指出。

不过，在疫情影响之下，写字楼的需求主体也在发生变化。

例如，受疫情影响部分品牌有意放缓或搁置扩张计划，如星巴克预计受到疫情影响中国区业务在第一季度的营收将减少最多4.3亿美元，并宣布暂停中国开店计划。

戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示，目前金融、专业服务以及中小规模科技公司等换租扩租需求相对谨慎，有实力的科技公司则在更长的免租期、更高的租金折让以及更低的租金报价等方面争取更多权益。供应端来看，成熟优质物业展现出更高的抗压性，给予的租金减免相对有限；而部分空置水平较高的新物业则更愿意以低于市场平均水平的租金价格吸引优质客户，以期在后续可见的需求疲态中提前锁定稀缺的客户资源。

“虽疫情对众多行业造成重创，但也加速了线上娱乐、线上即时配送、5G大数据、保险健康等行业的逆势前行，相关需求已于季度末逐渐活跃于深圳写字楼租务市场，预计后续将成为深圳甲级写字楼需求的亮点。”张晓端表示。

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