达川区法院发布一期涉物业合同纠纷典型案例

案件名称

某小区物业服务公司诉杜某某

等9业主物业服务合同纠纷系列案

弘扬价值

法律实施、诚实守信

法律的制定在于维护社会秩序的稳定。国家及相关部门针对物业服务行业既已颁布了法律、法规进行了明确的规定，全社会参与各方就应当依法行使权利和履行义务。本案物业公司规避法律相关规定，导致与业主发生纠纷，引发社会不安定因素，其不当行为应受到法律的规范和约束。虽法院最终判决9业主应当向物业公司支付物业管理费、生活垃圾处理费，但依法驳回其要求业主支付因物管公司过错产生的违约金，以达到督促物业公司依法依规开展物业相关活动的目的。

基本案情

被告杜某某等9人系达州市某小区业主。2010年11月，某物业公司与某房地产开发有限公司签订该小区前期物业服务合同，服务期限暂定5年。2017年6月，小区首届业主委员会成立。7月，业主委员会未召开业主大会，径行与物业公司签订物业服务合同，其中关于物业收费标准和物业服务公司的内容基本一致。后物业公司与9业主产生纠纷，9业主未再缴纳物业费等费用。

物业公司与9业主均认可，物业公司未经业主大会选聘，与业主委员会签订物业服务合同，其合同的签订程序不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于业主委员会签订对业主具有约束力的物业服务合同的前提条件。纠纷发生后，物业公司实际提供了物业服务，9业主实际享受了该物业服务，且物业公司仍在履行前期物业服务合同，故法院依法判决9名业主支付物业服务费、生活垃圾处理费。有资质的物业公司，本应比社会一般人更熟悉法律、法规对聘请物业服务公司程序的具体规定，并严格遵照执行。本案中，物业公司以迎接上级检查为名而称“续聘”之说显然有故意规避法律之嫌疑，故物业公司对本案纠纷的产生存在重大过错，遂依法驳回其要求9业主支付未经业主大会决定而签订物业服务合同之日起的逾期违约金。

法律指引

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

《四川省物业管理条例》

第二十四条 业主大会履行下列职责：（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；（六）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会决定的其他重大事项。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

第四十五条 业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。

典型意义

近年来，人民法院受理的物业服务合同纠纷案件明显增多。此类案件虽标的额小，但涉案人数较多，群众关注度高，直接关乎百姓生活幸福与尊严。该物业服务合同纠纷系列案的9份民事判决书，系达川区法院党组书记、院长黎泽心亲自攥写，是严格落实司法体制改革的要求，院长带头审理重大疑难复杂案件、新类型案件和在法律适用方面具有普遍指导意义案件的的具体体现。

合议庭将案件审理与普法宣传有机结合，深入开展以案释法。裁判文书中针对查明事实、裁判理由等文书要点，进行了全面、细致、分层次的论述，既督促物业公司依法依规开展物业活动，又为业主深刻剖析行使权利与履行义务的关系。系列案中的（2019）川1703民初3647号民事判决书，从四川省2124篇裁判文书中脱颖而出，获评“全省法院2019年度优秀裁判文书”，充分发挥了院庭长办案的模范引领作用。

来源：达川区人民法院

原标题：《达川区法院发布一期涉物业合同纠纷典型案例》