以案释法 | 付了首付，6年后却收到退款！房子应该是谁的

买房，是绝大多数家庭中最大的开支，很多人梦寐以求的，就是拥有自己的房子。温某就是如此。2013年，他交了30万首付购买了晋城市某小区的一套房子，2019年，房子建好了，他却被退房退款，这究竟怎么回事?近日，温某诉某房地产开发有限公司一案在晋城中院二审审结。

原告：买房6年，只等到了退款

2013年，温某向晋城市桂名园房地产开发有限公司购买晋城市钟家庄办事处某社区房屋一座，并支付房款30万元。12月，桂名园房地产与某房地产合作，把项目转给了某房地产。

2014年，温某和某房地产签订了《商品房认购合同》，房屋的单价为每平方米4838元，总金额602573元。合同约定某房地产在取得项目《商品房预售许可证》后，将通知温某签订《商品房买卖合同》。温某后来补缴了首付款1340元和车位款5万元。

买了房子以后，温某一直担心某房地产公司不能按期交付，在2015年、2016年先后三次向某房地产公司提出退房退款，都被告知，房子退不了，只能等。这一等，就等到了2019年。

2019年4月22日，某房地产公司该项目取得了商品房预售许可证。

7月27日，温某的银行账户收到款项351340元，向某房地产求证后得知，此款项为温某之前所交房款。某房地产声称，房款退还，合同解除。

从2013年交了首付到2019年房子建成，6 年过去了。温某没有等到房子，只等到了6年前交的首付款。

6年过去了，原来4800一平米的房子已经涨到了近1万一平米。温某心中不服，将某房地产诉至法院，请求继续履行合同，向他交付约定的某房地产公司某号房产。

被告：我们不卖了

某房地产表示，温某买房后，由于担心交不了房，曾在2015年8月提出，愿意购买某房地产开发的另一回迁房项目的房子，请某房地产帮忙联系。于是，公司促成了温某与回迁房业主案外人苗某签订了又一房屋的买卖协议，但温某反悔了，那个合同最后不了了之。就因为这，才导致温某的购房款拖延至2019年才退。虽然是隔三年多之后才退，但退房退款也是温某当时提出的。

一审判决

一审法院认为，温某与某房地产公司签订的《商品房认购合同》是有效合同，温某支付了购房款后，在2015年11月17日向某房地产递交了书面退款申请，某房地产已于2019年7月27日将温某所交纳的款项全部退还，应当视为双方所签合同已经解除，双方的权利、义务已经终止。判决驳回温某的诉讼请求。温某不服，上诉至晋城中院。

二审判决

二审经审理认为，温某三次提出退房退款属于向某房地产提出协商解除合同，某房地产已经明确予以拒绝，并通知温某。双方并未就解除合同协商一致，合同仍然有效。

某房地产取得《商品房预售许可证》后，应通知温某签订《商品房买卖合同》，却未依约通知，而是在未经协商的情况下将已收房款退至温某的账户，未征得温某同意，且违背了《商品房认购合同》的约定，不能产生解除合同的效力。

二审判决撤销原判，某房地产于判决生效之日起继续履行与温某签订的《商品房认购合同》，依约通知温某签订《商品房买卖合同》，驳回温某的其他诉讼请求。

尊重意思自治和遵守诚实信用都是合同法的重要价值追求。购房人提出书面的解除合同申请，开发商口头拒绝且不返还房款。三年之后主动退回款项解除合同。表面看来，一方申请解除，另一方实际退款，解除合同的合意虽然跨越三年之久，但似乎已经达成。一审也因此判决双方合同解除。

但是，本案开发商和购房人，无论专业知识或是对商品房买卖这一活动进程的掌控上，开发商都处于相对强势的地位。所以，无论是三年之前的拒绝退款决定，或是三年之后的同意解除和径行退款，购房人更多的是等待被选择的结果。法律根据不同的合同解除原因设置了不同的实现条件，不同的实现条件正是对合同相对方之间权利义务的平衡。

综合分析合同解除的构成要件，本案开发商主张合同解除在法律上难以得到支持，也不符合诚实守信的价值追求。

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