一房数卖房归谁？

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一房数卖房归谁？

案情回顾

韩梅梅、李雷（案件人物均系化名）系夫妻关系，夫妻二人在宜昌市城区拥有一套住房。

2017年7月5日，韩梅梅和同事安娜签订房屋买卖合同，约定将上述房产出售给安娜，总价为20万元。安娜一共向韩梅梅支付了购房款项14.89万元，但双方一直未办理过户手续。

2018年3月22日，韩梅梅、李雷夫妇又与宜昌市某社团签订房屋买卖合同，约定将上述房产出售给该社团，总价款为23万元。三天后，该社团付清了全部房款。2018年4月，韩梅梅、李雷夫妇将房屋交付给了该社团，该社团将上述房屋作为办公室使用至今。

2019年年初，该社团要求韩梅梅、李雷夫妇协助办理该房屋过户手续，但通过查档得知安娜与韩梅梅、李雷夫妇已就该房屋的买卖纠纷在法院达成调解协议，故于2019年3月5日向法院提起第三人撤销之诉，请求撤销安娜与韩梅梅、李雷夫妇达成的民事调解书并要求韩梅梅、李雷夫妇立即配合其办理过户手续。

法院审理

西陵区人民法院认为，本案属于典型的一房数卖纠纷，案件的争议焦点在于两个买受人都有权请求把案涉房屋过户到自己名下，优先保护谁？

本案中，该社团已经支付了全部的购房款并且实际占有使用了该房屋，还持有案涉房屋的房屋产权证、土地使用权证，这表明该交易的绝大多数义务已经充分得已履行。而本案另一购房人安娜尚有5.11万元购房款未支付，且未实际占有使用该房屋，其房屋买卖合同的履行程度与前者相比较低。为维护交易秩序的稳定，法院将优先保护该社团的权利。故西陵法院作出判决，依法支持了该社团的诉讼请求，即韩梅梅、李雷夫妇将上述房屋过户到该社团名下。

安娜不服一审判决，提出上诉。宜昌市中级人民法院驳回了安娜的上诉，维持原判。

相关法条

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最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

我国《物权法》规定的物权变动规则，动产的物权变动以交付为准，不动产的物权变动以登记为准。

我国《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。可见，占有是物权的核心，只有占有物，才可以使用并且取得收益。

法官说法

当买受人均未合法占有房屋时，应该根据合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序来确定权利保护顺位。债权具有平等性，《合同法》的基本原则是鼓励交易，那么同为合法有效的合同，履行程度更高的买受人的权利更应得到保护，这就是履行在先原则。如果两份买卖合同均未履行，那么就应该判决履行先成立的合同，即先签订买卖合同的买受人取得房屋所有权，而后签订买卖合同的买受人无法取得房屋所有权，但有权利要求出卖人承担违约责任。

END

供稿：王思源

采编：周 芳 姚欣怡

策划：宋 峰

审核：龚万青

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原标题：《一房数卖房归谁？》

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