普法零距离丨房屋部分共有人擅自出卖，签订的房屋买卖合同有效吗？

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普法零距离

系列典型案例汇编

第一部分

二手房买卖纠纷

欢迎大家来到二手房买卖纠纷

第二章课堂

签订房屋买卖合同后

卖方部分共有人不同意

合同是否有效？买方该怎么办？

这个案例告诉你

1

基本案情

案件名称：原告韩某君诉被告徐某龙、周某、第三人深圳市某商置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷案

原告：韩某君

被告：徐某龙、周某、第三人深圳市某商置业顾问有限公司

深圳市南山区蛇口望海路某花园某座某号房产（涉诉房产）由徐某龙、周某及案外人潘某向开发商购买，合同约定徐某龙所占份额为50%，周某所占份额为25%，潘某所占份额为25%。截至本案庭审时，涉诉房产尚未办理不动产权证，分户汇总表记载涉诉房产的权利人为徐某龙、周某、潘某。

2017年10月17日

在深圳市某商置业顾问有限公司（以下简称“某商置业”）的居间下，原告韩某君（买方）与被告徐某龙、周某（卖方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：

1

卖方将涉诉房产转让给买方，总价款5100万元；

2

定金500万元。合同签订后，韩某君支付定金500万元。

2017年11月6日

徐某龙向韩某君发出致歉函，就不能完成交易向韩某君致歉。

2017年12月4日

韩某君两次催告未果后，委托律师向徐某龙、周某发函，通知解除合同、双倍返还定金。韩某君提交了证据证明在涉诉合同签订后，潘某拒绝在合同上签名。

庭审中，徐某龙、周某称其与韩某君签订房屋买卖合同之前及当时未取得潘某的同意，签订合同后也未得到潘某的认可，签订合同仅系徐某龙、周某的行为，与潘某无关。韩某君在提起本案诉讼时书面表示不列潘某为案件当事人，并当庭明确不请求潘某承担责任。

2017年12月，韩某君拟购买其他房产，其向某商置业支付的购买涉诉房产的500万元定金转为新购买房产的定金。

原告向本院提出诉讼请求：确认涉诉合同已经解除；两被告向原告双倍返还定金1000万元。

2

判决结果

南山法院经审理认为，徐某龙、周某及案外人潘某系涉诉房产的共同权利人，徐某龙、周某自认与韩某君签订《房地产买卖居间合同》未取得潘某同意，虽徐某龙、周某擅自出卖涉诉房产，但上述合同效力不受影响。徐某龙、周某关于合同未成立、无法律效力的抗辩主张没有依据，不能成立。因潘某拒绝追认，合同无法继续履行，韩某君有权解除合同并请求徐某龙、周某承担责任。

南山法院确认双方买卖合同于韩某君解除合同的意思表示到达徐某龙、周某之时即2017年12月6日解除。韩某君请求徐某龙、周某双倍返还定金以承担违约责任，事实及法律依据充分，因韩某君支付的定金500万元已转而作为购买其他房产的定金，应视为本案已付定金已经返还韩某君，徐某龙、周某仍应向韩某君支付500万元。

综上，南山法院依法作出一审判决：

一、确认原告韩某君与被告徐某龙、周某2017年10月17日签订《房地产买卖居间合同》所成立的房屋买卖合同关系于2017年12月6日解除；

二、被告徐某龙、周某于本判决生效之日起十日内向韩某君支付500万元。

该案一审宣判后，被告徐某龙、周某提起上诉，深圳市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

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法官说法

房屋的部分共有人签订房屋买卖合同转让房屋，未得到其他共有人同意或追认，导致买卖合同不能履行，虽然出让人系擅自转让，但买卖合同的效力不受影响，受让人请求出让人按照合同约定承担违约责任，应予支持。

附相关法条，请滑动查看

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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原标题：《普法零距离丨房屋部分共有人擅自出卖，签订的房屋买卖合同有效吗？》

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