负债攀升、净利率下滑 领地二度冲击IPO能成功吗？

数据来源：企业招股书 李叶整理

中房报记者 李叶丨北京报道

在10月9日上市申请失效三天后，10月12日，四川房企领地控股集团有限公司（以下简称“领地控股”）再次在港交所提交招股书文件。

半年前（4月9日），港交所首次披露了领地控股招股书。从数据来看，领地控股近几年的盈利能力并不稳定，负债逐年攀升的同时，净利率方面也呈现出逐年走低的态势。这也被业内认为是其首次冲击IPO落空的最主要原因。

在更新了前5个月的财务数据的上市申请材料中，领地控股在全国范围内的业务布局较之前有所增加，土地储备也实现了300多万平方米的增长。其前5个月盈利增长能力、手持现金资源及短期偿债能力亦有所改善。不过，净负债率进一步上行。

“二代”接班与千亿目标

从公开的资料来看，领地控股的家族色彩十分浓厚。

1999年4月，领地控股的前身，眉山地区宝马房地产开发有限公司成立。刘玉辉和二哥刘山、大哥刘玉奇开始在四川省从事物业开发业务，随后乘坐中国房地产市场的快车一路向前，公司的规模也不断扩大。2006年，公司将总部从乐山迁至成都，同年开启全国化拓展业务。

彼时，在领地控股的股权分布中，刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥分别持有35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。其中，邓仲强为独立第三方，后来退出。

2014年，刘玉奇、刘山启动了继承计划，将全部股权分别赠予各自的儿子刘策（刘玉奇之子）及刘浩威（刘山之子），由于两人资质尚浅，暂由父辈代持。2019年1月，28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地副总裁，两人正式从父辈手中接过交接棒，刘氏家族也开始了新的征程。

事实上，领地控股的变化也与“二代”逐渐接手公司业务有着密切的关系。

2019年4月，领地控股提出，要在2020年至2021年间实现“千亿战略”的新跨越并计划完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标。

值得注意的是，领地控股虽然从2006年就开启了全国化道路，但布局的20多个城市中，东北、京津冀及新疆一带项目不足5个，大多仍集中在川渝地区，主打三四线城市。

同时，领地控股2018的销售目标是300亿。根据克而瑞数据，2019年领地控股全口径销售额仅247.3亿元，尚未能突破300亿，千亿门槛更是遥不可及。

于是，领地控股把目光放在了明星经理人身上。

2019年8月，前金科地产品牌总经理姚科任领地集团助理总裁兼品牌总经理；年末，前恒大副总裁许晓军正式加盟领地集团，担任地产总裁一职。在过去的职业生涯中，许晓军主打三、四线城市高周转模式，与领地控股当下的诉求不谋而合。

许晓军加盟后，领地控股将IPO提上日程。

扩张与负债

眼下，赴港上市无疑是领地控股的最佳出路。

“中小房企融资难度大，港股上市是一种融资策略。”独立评论员、高级经济师周正国告诉中国房地产报记者，房地产业进入竞争更激烈时代，房企融资压力增大，我国进入谨慎收缩银根时期，内地股市对房企上市收紧，香港股市上市条件对于房地产业来说，条件宽松，上市通过率高，房企为了降低负债率，争取股权融资，大量进入港股。

近两年，不断在试图扩张的领地控股疯狂买地，但拿地溢价颇高。资料显示，2018年3月，领地在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地，溢价率达70.91%；两个月后，领地以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块，相比原价4.2亿溢价达178.57%，成为当时的地王。在递交招股书前一日，领地竞得天府视高355亩土地，总价约7.3亿。它还通过收并购和股权合作，以及频繁与开发商合作，拓展土地储备。收并购方面，2019年5月，领地以10.58亿元收购成都港基房地产开发有限公司全部股权，紧接着8月，它又以750万元收购成都京领英赫置业有限公司5%的股权。

因持续进行物业开发活动及土地收购，领地控股业务运营所用现金大量流出。

这在领地控股首次递交的招股书中可以看出端倪。

在盈利能力方面， 2017年、2018年、2019年，领地控股分别实现收益约53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元；净利润约为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。同期，领地控股的毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%。

负债方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地控股未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别约为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%。截至同日，领地控股的净负债率约为59.4%、108.5%、141.6%；其现金短债比分别约为1.47、0.46、0.55。

对于净资产负债比率的增长，领地控股给出的解释是，与银行及其他借款的增长大致相符，主要是为应对业务扩张引致的融资需求。

10月9日，领地控股于4月9日递交的招股书届满六个月失效。

盈利能力不稳定，负债逐年攀升的同时，净利率方面也呈现出逐年走低的态势，被业内认为是其首次冲击IPO落空的最主要原因。

同时，领地控股在招股书中坦言，若无法获得充足的经营现金流，公司的流动性及财务状况可能受到重大不利影响。

二度递表

前路仍不乐观

首次上市申请失效三天后，10月12日，领地控股再次在港交所提交了招股书文件。周正国表示，这是很正常的考虑。中小房企的赴港IPO，一次失败的不少，二次申请的比较多，还有四次申请的。

据最新招股书，2020年前5个月，领地集团实现收益约30.28亿元，同比增长181%；净利润1.66亿元，较去年同期净亏损925.1万元也有了大幅增长。但2020年前5月，领地集团的净利率仍处于继续下降趋势，其净利率降至5.5%。

另一方面，领地集团2017年至2019年三年来经营活动净现金流均为“负”，而截至2020年5月31日，领地集团的现金流翻红。同时，领地集团的现金资源（包括受限制现金及已抵押存款）约55.83亿元，较截至2019年12月31日的手持的现金资源增长了75.7%。这也致使领地集团截止2020年5月31日的现金短债比提升至1.1，较其截至2019年底的0.55的现金短债比有了明显的提升。

领地控股在全国范围内的业务布局较之前也有所增加，土地储备也实现了300多万平方米的增长。截至2020年7月31日，领地控股持有104个处于不同开发阶段的房地产项目。应占的总土地储备为16,152,223平方米，包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积570,816平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积8,562,514平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积7,018,893平方米。

不过前路仍不乐观。

在招股书中，领地控股表示，为完成在建项目及持作未来开发的项目，公司预计将产生更多债务，这些债务会增加公司所面临的风险。

截至2020年5月末，领地控股有息负债总额较去年年末的117.55亿元进一步上行，总额达到了151.89亿元，净负债率亦创下新高，达到150%。

为了进一步冲规模增加上市筹码，领地控股负债不断上升。与此同时，8月底房企融资“三条红线”压顶，意味着若负债一直无法下降，将对领地控股后续的借贷产生不利影响。融资困境当前，上市融资的需求已显得愈发迫切。

但另一边，提升的偿债风险会否成为领地IPO的阻碍，也让领地控股在规模、负债、上市三者间形成了一条往复不断的“莫比乌斯环”。