以案释法丨房屋买卖应该学到的法律知识

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你以为把房产证办到自己名下就有所有权了吗？

不是的！

近日，平罗法院审理一起所有权确认纠纷案件，确认房屋所有权属实际购买人所有，并非房产证登记人所有。

事情是这样的

2009年7月13日，原告王某与被告王某某签订《商品房预订单》，原告王某预定购买了位于星海北苑小区门面房一间，双方对房屋面积及价款也进行了约定。合同签订后，原告王某按照约定向被告王某某支付了130万元房款，被告王某某也交付了房屋，原告王某收到房屋后一直使用至今。交付房屋后，原告王某催促被告王某某协助其办理房屋产权登记证书，被告王某某一直推脱未协助办理。2011年4月，被告王某某将原告王某购买房屋登记在王某某及其妻子名下，并用该房屋抵押贷款。被告王某某因没有返还银行贷款，银行申请法院对该房屋进行评估拍卖期间，原告王某得知此事，遂向法院提出执行异议，认为该房屋所有权属于原告王某，故向法院起诉要求确认对该房屋有所有权。

划重点

法院审理后认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告王某与被告王某某签订的《商品房预订单》中，对房屋位置、价款、面积、房款支付等均进行了约定，该预订单符合商品房买卖合同的全部要件，故《商品房预订单》系合法有效的商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王某与被告王某某签订的《商品房预订单》系在石嘴山市中级人民法院查封之前签订，且是合法有效的合同。原告王某按照约定支付了全部房款130万元，且自2010年1月合法占有使用房屋至今，涉案房屋至今没有过户至原告王某名下并非原告自身原因导致。故法院依法判决原告王某对该房屋有所有权，保护了原告王某的合法权益。

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供稿：金亚琼

原标题：《以案释法丨房屋买卖应该学到的法律知识》

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