上海租房图鉴

摘要：利用安居客上海租房市场相关信息[1]，文章分析了上海不同地区房租价格分布、不同租赁类型房租价格、不同品质房源租金分布和租房群体行业分布等内容，本文对于有潜在租房需求的群体具有一定的参考价值和催泪作用。

曾几何时，一栋房子是每一个人生活的必需品，是疲惫工作后的港湾，是阖家欢乐的田园，也是灵魂得以休息的净土。

但是如今，似乎更多的年轻人被迫选择了更加轻资产的生活方式——租房。目前，上海租房客人数占比已经超过40%，高于北京与深圳。接下来我们将从数据的角度，一探上海的租房市场。

一 、上海租房市场

01 上海租房人口规模

根据链家研究院统计[2]，目前上海租房人数达到980万，占总人口40%，北京达到760万，占总人口34%。虽然租房人数占比不及纽约、伦敦等传统大都市，但是绝对人口已经远超纽约、伦敦等城市。

                                                 图1：典型城市租房人口及占比   

02 整体房租价格变化

如图所示，上海房租价格在近十年保持了稳定的增长，除2017年受到房市整体下行的冲击以外，每年的价格增速都在5%左右的水平波动；房租价格也已经从2012年的50元/平/月上涨至2018年年中的75元/平/月。

                                                           图2：上海房租走势
数据来源：东北证券，wind。

03 不同行政区租房市场

不区分整租与合租的情况下，黄埔、长宁、徐汇地区拥有更高的平均租金，分别为12,476元/月、11,431元/月和10,475元/月。相比之下，嘉定区拥有最低的平均租金，为3484元/月。

从户型面积划分，闵行、长宁、浦东、黄埔地区，除部分小户型（30平以下）之外，月租金都超过万元。高企的租金使得上海市平均通勤距离高达9.1km，仅次于北京，位列全国第二[3]。

此外，图表表明，上海的租房市场仍然以小户型（30平以下）为主，这在虹口、嘉定、宝山、杨浦、黄埔等地尤为明显。相对而言，浦东和徐汇地区的小户型房源明显偏少，人们拥有相对更大的居住面积。

                                       图3：上海不同行政区不同房源类型数量与租金
注：每一块表示不同行政区，具体每一块内的不同圆圈表示不同面积的房源，圆圈大小表示房源数量，圆圈颜色深浅表示租金价格。

二、品质与荷包的选择

有时候人与人之间的不同之处很多，有人追求生活品质，有人追求效率；有人希望屋大朝南、安静舒适，有人希望靠近地铁、邻近公交。

有时候人与人之间的不同之处又很少，仅仅在于有钱和没钱。因此，在生活品质和荷包之间如何抉择，我们希望从租房方式和房屋面积的角度给大家一些参考。

01 租房方式

如图所示，上海地区合租房的价格分布较为集中，平均租金为1561元/月且价格波动较小；相比之下，整租房每月平均租金为4122元，是合租房平均数的两倍有余。并且相比合租房，整租房租金价格波动也更大。更大的整租房源差异可以满足不同层次、不同偏好的租客需求，有人住在房租140,000（元/月）、拥有全屋地暖的豪华大独栋；也有人住在房租1000（元/月）的18平米老旧小区。

                                                图4：整租和合租两种类型租金分布

02 房屋面积

2009年，电视剧《蜗居》成为一代人的经典，前往大城市打拼的年轻人只能蜷缩在狭小的房间里生活引起了很多人的共鸣。那么十年之后，蜗居现象是否还普遍呢？

2020年，上海常住人口2418.33万人[4]，户籍人口1445.65万人，对于剩下接近1000万的外来人口而言，人均下来的租房面积可想而知。

我们绘制了如下房屋面积和租金的散点分布，可以看到，在所有7180条租房源中，20平以下的房源占比为31.72%，30平以下的房源占比共计53.41%。

此外，经过计算，50平的房源，房价租金普遍在3000元以上；相对地段较好的房源，房租在5000元左右；如果兼备了房屋装修好、通勤便利、靠近商圈等优点，房租将高达7000元。而20平的房源，平均租金在2000元左右。

一般情况下，房东为了最大化收益会选择尽可能将房屋划分出更多的单间；而租客为了节省租金，也会在一定程度上牺牲居住面积。

                             图5：整租和合租两种类型的“租金—房屋面积”散点图

三、租房客的职业与薪资分布

01 租房者行业分布

如下图，互联网、金融、地产行业从业者是上海地区租房的主力军。根据统计，上海地区租房客中，互联网/IT从业者占31%，金融从业者占15%，房地产从业者占10%。除了少数行业翘楚与精英，作为隐形贫困人口的典型代表，那些看似光鲜亮丽的都市白领，下班后也不得不挤进地铁，回到自己小小的、充满孤独的出租屋。

                                                      图6：租房客所在行业分布

02 租房客的薪资

那么这群租房客收入又如何呢？我们曾经统计某一线城市不同行业薪资平均水平分布情况。如下图所示，即便是最为稳定高薪的互联网和金融行业，薪资中位数也仅在一万元左右，面对市区内3、4千元/月的房租，为了拿到所在城市的入场券，有时候也不得不多通勤几小时。

                                                       图7：不同行业平均薪资分布（千元）

四、年轻人的想法

根据国金研究所统计[5]，上海房价与平均工资比一直在2-2.5倍的区间波动。这意味着不吃不喝工作两个月只能买到1平米的房子，十年不吃不喝才可以买到一所60平米的房子。考虑到人类作为哺乳类动物无法进行光合作用的缺陷，越来越多的年轻人选择了租房这一条路

                                                   图8：上海房价与收入情况
数据来源：wind，国金证券研究所

当然，在比较终身租房和贷款买房的性价比时，年轻人对传统“安家立业”思想的态度正在发生着改变。根据艾媒咨询的统计[6],2019年白领群体中，仅31%的人不能接受一辈子租房，26%的人抱有中立态度，43%的人表明可以接受一辈子租房。

                                       图9：2019白领群体对一辈子租房的接受程度分布
数据来源：艾媒咨询，广发证券发展研究中心

五、结尾小记

综上，通过对安居客上海地区的租房数据进行统计分析，我们大致得到了如下结论：

第一，上海房租价格呈现波动上升趋势，其中，浦东、长宁和徐汇地区的平均租金更高，嘉定区平均租金最低。

第二，上海地区合租平均资金为1561元左右，整租平均租金为4122元左右；不区分整租和合租时，用于租出的房源面积超过半数在30平以下。

第三，上海租房人群数量众多，占比超过40%，租房客所在行业以互联网、金融和地产工作者为主。

第四，面对居高不下的房价，年轻人对于终身租房的接受程度越来越高。

被挤压的消费能力，被剥夺的生活质量，这些他们都可以暂时忍受，但是这种蜗居的生活能否看到尽头？这群人的理想最后又能活到几岁？

吸引着无数人涌入它的怀抱，又让无数人垂头丧气地离开，上海这座城市好像永远年轻，但有些人似乎早已青春不在。

参考资料：

[1] 数据来源于安居客

[2] 租赁市场系列研究报告，链家研究院

[3] “平均通勤距离”排名，哪个城市的规划最好？虎嗅：https://www.huxiu.com/article/370783.html

[4] 外来常住人口流失7.52万 上海也在悄悄“赶人”?世界人口网https://www.renkou.org.cn/china/shanghai/2020/177328.html

[5] 国金证券研究报告，国金证券研究所

[6] 艾媒咨询研究报告，艾媒咨询

设计 | 涂钰坤、璇璇璇璇子、YaJie

文章 | 张子豪、YaJie 

编辑 | 璇璇璇璇子

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