延期交房要承担违约金，上海法院落槌一个“反例”：不违约

在房屋买卖交易中，因卖方延期交房而需承担违约金的纠纷屡见不鲜。在上海市普陀区人民法院审查的一起执行异议案件中，却出现了一个“反例”……

因买卖房屋发生矛盾，卖家小徐与买家曹某夫妇解除合同，约定双方按期还款交房，否则将支付违约金80万。过程并非一帆风顺，还因“乌龙”事件双方闹上法庭，小徐到底有没有还款？曹某夫妇为何未按调解书规定期限交房，却不用支付80万元？近日，上海市普陀区人民法院审查了一起执行异议案件。其中的“剧情”一波三折。

2020年初，曹某夫妇和小徐因买卖房屋发生矛盾，经法院调解，双方签订的房屋买卖合同于当日解除，并确定徐某应于2020年3月31日前返还曹某夫妻购房款260万元，曹某夫妇在收到购房款后七天内腾空房屋并返还徐某；双方还约定，若一方未能按期返还购房款或未按时返还房屋的，需支付违约金80万元。虽达成调解，但并未消除之前双方购房交易发生的不愉快。

虽然曹某夫妇有多个银行账户，但其中有些账户并未实际使用，为方便徐某汇款，曹某夫妇微信告知徐某，要求其将260万元购房款汇入其指定的银行账户内，并提供了相应的银行账号。然而徐某对此未置可否。

之后两个月正处国内疫情爆发阶段，徐某以资金紧张为由，联系曹某夫妇能否延期还款，遭到曹某夫妇拒绝。直到约定还款的最后一天，曹某夫妇及代理律师在中午11点32分、12点13分通过微信提醒徐某及其代理律师及时履行260万元，徐某未答复。

两天后，曹某夫妇因未收到购房款，向法院申请执行260万元购房款及80万元违约金。就在之后一周，徐某却以曹某夫妇未按时交付房屋为由，向法院申请执行曹某夫妇交付房屋及80万元违约金。这是怎么回事？

原来，据徐某所述，他于约定还款的最后一天将260万元打入了曹某夫妇的农业银行账户。执行法官马上联系曹某夫妇，曹某夫妇表示该账户原为办理购房贷款而开立，但因贷款不成故已弃之不用，后因长期欠费，所以没有余额变动的短信提醒。

经过查询，才确认徐某在规定期限内返还了260万元购房款，次日，曹某夫妇将执行标的更改为260万元，案件以执行完毕结案，并于当天将房屋交付给徐某。

但是，徐某仍坚持申请执行立案，他认为曹某夫妇超出调解书规定的付款期限腾退房屋，构成违约，要求曹某夫妇支付80万元违约金。曹某夫妇就法院发出的执行通知书提起书面异议。

法院认为，该案的争议焦点是曹某夫妇何时知道徐某在规定的付款期限履行了付款义务的事实，这是确定曹某夫妇是否应支付80万元违约金的关键问题。

曹某夫妇在民事调解书确定的2020年3月31日履行期限前，已指定了收款账户，徐某并未作出反驳，在3月31日当天，曹某夫妇及其代理律师两次提醒徐某，徐某在明知曹某农业银行卡系为办理购房贷款而设立的，且购房合同已被解除，该银行卡可能被弃用的情况下，仍将购房款260万元汇入该卡。

结合调解书中双方应履行的义务看，徐某在返还购房款后，理应及时通知对方以早日获得房屋，但徐某却选择不通知、不作为，导致对方无从知晓付款之事实，违反了《中华人民共和国合同法》中规定的全面履行义务原则和生活常识，造成客观上曹某夫妇违约的事实。

曹某夫妇所持的农业银行卡开立后虽办理了短信提醒服务，但自开卡至2020年4月15日一直欠费，曹某夫妇也提供了相关证据证明该卡因欠费而无法收到短信提醒，且其于知晓收到款项的第二天也即4月16日就将房屋交还给了徐某。

普陀法院裁定异议人（被执行人）曹某夫妇的异议成立，撤销了法院的执行通知书，而徐某要求曹某夫妇支付80万元违约金的执行申请则被驳回，后该裁定也获上级法院复议维持。

作者 | 谢钱钱 金静华

编辑 | 王菁

原标题：《延期交房要承担违约金，上海法院落槌一个“反例”：不违约，不用赔！》

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