学习《民法典》｜优先购买权被侵犯，承租人可诉请赔偿......

案例

李某与韩某、邵某

房屋租赁合同纠纷案

——为最高院房屋租赁合同纠纷裁判规则22条

第2条规则案例

案例来源：人民法院案例选·总第124辑（2018.6）

案情简介：

2007年8月1日，李某将涉案房屋交付给韩某、邵某二人使用，二人按每月1000元向李某交纳房屋租金，租金每半年交纳一次。 2007年8月至2012年2月，韩某、邵某如期交纳房租，2012年2月之后，停止交纳，且未续签书面房屋租赁合同。

2009年12月15日，李某与宿某在韩某、邵某二人毫不知情，亦未充分履行告知义务且宿某已明知该房屋由韩某、邵某承租的事实的情况下，签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋出卖给宿某。

韩某、邵某二人得知上述事实后，认为李某与宿某之间的偷偷私下买卖涉案房屋的行为侵犯了其作为承租人的优先购买权，遂将李某、宿某告上法庭，请求法院依法判令：李某与宿某于2009年12月15日签订的《济南市存量房买卖协议》无效。之后，二审法院在认定李某应承担侵犯韩某、邵某二人优先购买权的侵权责任的前提下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，驳回了韩某、邵某二人要求判令《济南市存量房买卖协议》无效的诉讼请求，即《济南市存量房买卖协议》继续有效。

2012年10月29日，宿某以韩某、邵某二人为被告向一审法院提起诉讼，宿某与韩某、邵某之间关于涉案房屋的房屋租赁关系得以解除。另外，正是因为宿某此次提起的诉讼，韩某、邵某二人方才知晓涉案房屋被过户至宿某名下，在前述判决认定李某应承担侵权责任的情况下，故韩某、邵某以该时间为价值时点申请侵权赔偿而对涉案房屋的市场价值进行鉴定，于法有据。经鉴定，一审法院支持涉案房屋的差价损失为242100元，自建部分房屋价值损失11500元，至于韩某、邵某要求支付涉案房屋的装饰装修费用29975元不予支持。

后，二审法院予以改判，判决李某于本判决生效之日起十日内赔偿被韩某、邵某房屋差价损失48420元。至于涉案房屋的自建部分房屋价值损失以及装饰装修费用损失，二审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定予以驳回。

ps：作为承租人，当出租人在隐瞒自己的情况下与第三人签订租赁房屋购买合同，第三人还要求自己限期搬离，如果恰巧再碰上租赁房屋地价疯涨......那么承租人该不该“乖乖配合”，乐见其成？如果提出反对，可否诉请判令租赁房屋购买合同无效？该怎样要求赔偿？

针对上述问题，《民法典》中明确规定了承租人具有优先购买权，要求出租人在出卖房屋前，要履行通知义务并预留15天的认购时间，承租人在此期间未明确表示购买的，否则视为放弃优先购买权。未履行通知义务的，出租人要承担侵权赔偿责任，但承租人诉请出租人与第三人房屋购买合同无效的，法院不予支持。另外，需要注意的是，承租人要求就房屋装修或扩建部分进行赔偿的，如果装修或扩建取得出租人同意且有证据证明，可获得赔偿，否则赔偿请求不会得到法院支持。

评析

（以下内容摘自“李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案”）法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人的优先购买权并未排除不定期租赁情形，因此，韩某、邵某作为涉案房屋的承租人，虽系不定期租赁，在租赁合同解除前，仍然享有对涉案房屋的优先购买权。韩某、邵某一直居住涉案房屋至今，李某并未提交证据证实其在出卖房屋之前向韩某、邵某发出过解除租赁合同的通知，因此，双方的不定期租赁关系一直存在至李某将涉案房屋出卖给宿某，此后的不定期租赁的出租人系宿某。李某在不定期租赁合同仍然履行时出卖房屋，未通知承租人韩某、邵某，损害了韩某、邵某优先购买权，应当适当赔偿韩某、邵某相应的损失。

承租人的优先购买权是隶属于租赁权的从权利，为了平衡出租人与承租人之间的利益，确定本案赔偿责任应当考虑以下因素：（1）不定期租赁可以随时解除，具有不稳定性，故本案赔偿责任应当远小于定期租赁情况下的赔偿责任。（2）李某损害韩某、邵某优先购买权的后果是使韩某、邵某丧失同等条件下优先购买涉案房屋的机会。但这种机会的丧失并不一定转化为经济损失。假设李某出卖涉案房屋时通知韩某、邵某，韩某、邵某可能在同等条件下购买，也可能不购买。如其购买，则能够得到因房屋升值所带来的利益；如不购买，则不能得到因房屋升值所带来的利益。故韩某、邵某所丧失的这种优先购买的机会并不必然给其带来房屋差价损失。另外，还存在着因韩某、邵某与涉案房屋的其他购买人竞价导致的房屋实际出售价格提高等不确定因素。综合上述两点考虑，韩某、邵某的经济损失应当以涉案房屋实际交易之日与韩某、邵某知道或者应当知道交易信息之日的差价损失242100元为基础计算，结合本案不定期租赁的特殊情况和机会利益的特殊性，法院酌情认定李某赔偿韩某、邵某涉案房屋差价损失的20%，即48420元。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，韩某、邵某未提交证据证实其对涉案房屋进行扩建或者装修经过了李某同意，故韩某、邵某要求李某赔偿自建小房损失和装修损失，不符合上述司法解释的规定，法院不予支持。

《民法典》相关条文规定

第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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