珠江新城楼评：一个容积率超7的楼盘，凭啥涨到12万+？

以下文章来源于镁地产 ，作者陈一朵

镁地产

多金又美丽，是为镁。我在大湾区，带你寻找镁房子。

大家好，我是镁地产的主编陈一朵，上期我们写了珠江新城标杆楼盘——中海花城湾的楼评，今天继续来一篇楼评。

同样在宇宙中心的珠江新城（中区），同样是受关注度比较高的网红盘——嘉裕公馆。

这个盘，和中海花城湾有很多相似之处，区位几乎一样，价格、档次、受关注度也差不多，以至于相互之间暗生瑜亮情结。

01

区位点评

嘉裕公馆和中海花城湾仅一路之隔，所以他们的区位和周边配套几乎是一样的。

商业：除了楼下底商和优托邦，还有天汇igc、K11、高德置地春夏秋冬广场、兴盛路风情酒吧街，都可以轻松步行到达。

学校：旁边就是体育东路小学兴国学校、广州市天河中学（花城校区），这也是它对口的中小学，可以排上天河区第一梯队。

医院：公立的有广州市妇儿中心、中大中山眼科中心、中大光华口腔医院，周边还有私立的卓正医疗等。

公园：珠江公园、花城广场、海心沙等都步行范围内。

文体：走路可以到广州市图书馆、广东省博物馆、广州大剧院等。

其他：周边30多家领事馆、各种五星级酒店、网红酒吧......

实在要说区别，嘉裕公馆距离花城广场更近，而且只靠花城大道这一条主干道，噪音接触面比中海花城湾（靠花城大道和猎德大道两条主干道）略少。

但是呢，中海花城湾是纯地铁上盖，楼下就是猎德地铁站，进出地铁站不用担心风吹日晒，而且过一条马路就是IGC（嘉裕公馆在igc 的斜对面）。综合来看，二者的区位可以打个平手。

02

颜值点评

如果单看外立面，路人可能会觉得嘉裕公馆更壕，毕竟楼龄更新（2014年入市），蓝色玻璃幕墙在阳光下闪闪发光，超宽阳台看起来也很有档次，整个建筑的设计感比花城湾略强。

一查资料才发现，嘉裕公馆的设计团队是很牛的，由冼剑雄联合建筑设计事务所设计。冼剑雄是知名建筑师，代表作有广东海上丝绸之路博物馆、广东美术馆时代分馆等等，在建筑界有相当地位。所以，嘉裕公馆在建筑设计上是花过钱的，体现出了一定的豪宅追求。

03

景观点评

从建筑布局来看，嘉裕公馆也是围合式的，但东北角被优托邦占据、东南角有一个幼儿园，所以整个小区的平面图更像一把钥匙。

小区一共10栋楼，小区园林不大，比中海花城湾的还要小一些，但五脏俱全，园林、泳池、网球场被包在里面。这点配套和郊区大盘比，不值一提，但放在珠城算是很不错的。

和中海花城湾一样，嘉裕公馆的密度也不低，查了一下，整个小区的容积率达到7，和中海花城湾差不多。

不过，中海花城湾北面是体育东小学（兴国学校），南面是IGC商场，所以景观遮挡物相对较少，部分楼层还能望江，景观价值略高。

相比而言，嘉裕公馆四周都是高楼，东面是花城湾、南面是利雅湾、北面是朱美拉公寓、西面是花城广场的写字楼集群，景观遮挡物要多一些。

实地踩盘还有一个感受是，小区东北侧靠着一堵又高又大的墙，这面墙来自优托邦商场，矗在这里显得有些生硬、沉闷，和小区不太协调。如果没有这面墙，我觉得嘉裕公馆在视觉上至少要开阔很多，品质感也会更好。

04

户型点评

因为定位中高端，所以嘉裕公馆没有做小户型，全部是119-206㎡的3-4房，而且户户带入户花园和大阳台。

一朵找了几个比较有代表性的户型，供大家鉴赏：

122.92㎡3+1房

三房两卫，带入户花园和阳台，最难得的是客厅和三个房间全部朝南，主卧还预留了做衣帽间的空间，居住舒适度是比较高的。

这个户型因为面积小，门槛相对低，很受市场欢迎，基本不放盘，一放必被秒。（该户型贝壳网10月10日成交了一套，成交单价13万+/平）

148.5㎡双主套3+1房

入户花园较大，双主套，主卧设置了衣帽间空间，实用率高、私密性好。唯一的缺憾就是面积刚过豪宅线，要多交一笔税费。

172.68㎡3+1房

客厅更阔绰，带10平米的入户花园，比148.5㎡户型多一个书房，但面积较小，只有6.2平米，做房间有些勉强，从性价比来说不如148.5的户型。

198.99㎡4+1房

双主套四房+保姆房，空间尺度宽绰；主卧、衣帽间、主卫呈“一字型”三分离设计，方便好用；厨房不仅靠入户花园，还有一个生活阳台，动线清晰。

不过主卧门对着客厅，对隐私有一定影响。

可以看到，嘉裕公馆的各个户型有很多共同点：定位改善人群，基本都是大户型，且都带入户花园和阳台，空间尺度以舒适为第一要义，双卫生间是标配，只要面积许可都配置双主套，房间都带大飘窗，而且得房率能达到83%以上......

因为是2014年建成的产品，嘉裕公馆在户型设计上比较新，挺符合当下改善客群的居住习惯。

同时，因为面积门槛差不多120㎡起了，所以比起中海花城湾，嘉裕公馆的圈层可能也更齐整、纯粹一些。

那么，嘉裕公馆的户型是完美的吗？当然不是，比如它的厨房就做得很刚需，面积普遍偏小，对主妇不够友好，而且很多户型没有设置生活阳台（除了199平以上户型），只有入户花园（但我觉得入户花园替代不了生活阳台）。

感受不到？拿上面咱们品鉴的几个户型来看看：

122.92㎡三房：厨房7.3㎡

148.5㎡三房：厨房5.8㎡

172.68㎡四房：厨房6.9㎡

198.99㎡四房：厨房8.5㎡

发现问题了没？148.5平、面积过了豪宅线的房子，厨房竟然只有5.8平？5.8平是什么概念？网红盘珠江花城89方的小三房厨房面积都超过了6平米！你说，这个算不算槽点？

而且，120多平三房的厨房，比170多平四房的厨房还要大0.4平。厨房面积不一定随着总面积的增加而增加，这是不是有点蜜汁操作？

05

一个槽点

一朵猜想啊，把厨房做得这么小，很可能与嘉裕集团以往的产品风格有关。

公开资料显示，嘉裕集团不仅做房地产，涉足酒店、商场、影视，代表作包括嘉裕礼顿阳光公寓、希尔顿阳光公寓、君玥国际公馆、嘉逸礼顿酒店、嘉逸国际酒店、维家思广场等。

因为擅长做酒店和酒店式公寓，所以嘉裕在做住宅的时候，也把做酒店的思维和元素用了进去。酒店房间需要厨房吗？不需要嘛。公寓可以有厨房，但也是那种小小的开放式厨房，不能用明火的。

这么看，我就能理解嘉裕公馆的厨房为什么偏小了，因为它是想做出年轻人偏好的酒店风，这就得委屈一下厨房空间了，毕竟年轻人对厨房空间不敏感。

事实上，嘉裕集团的“酒店风”，对嘉裕公馆的影响可不止厨房的设计，整个小区的环境、风格、物业等都深受其影响。

你看，无论是简约利落的外立面，还是加入金属元素的大堂，都流露出一股现代、时尚的酒店风，符合一部分年轻人的审美。

中介告诉我，正是这个原因，嘉裕公馆吸引了不少年轻买家、年轻租户，中海花城湾则更吸引住家客户。

室内的装修风格也偏酒店风。下图木地板、柜体的配色都是深红+黑条纹，这在精装住宅比较少见，妥妥的酒店风。这种富丽的酒店风，不喜欢的人会说“太金属了，居家氛围不够”。

喜欢的人呢，就觉得很对胃口：北欧、日式风那么寡淡，嘉裕这种富丽风，才配得上我多彩（多金）的人生嘛！

物业管理方面，嘉裕公馆有一定酒店式管理的基因，他们开盘时把“超白金五星酒店金钥匙服务”作为一大卖点。不过，这个“金钥匙服务”现在倒没怎么听人提起过，毕竟才3块多的物业费，肯定支撑不起正宗的五星级酒店服务。但很多业主对小区的物业服务还是比较满意的，认为“能尽量满足业主的要求，而且收费实惠”。

06

升值幅度

再来看看这个盘的升值幅度。

据公开资料，2012年嘉裕公馆一期均价3.5万/平，而今大约12.4万+/平，8年间翻了近四倍，绝对是跑赢大盘的优质资产。

珠江新城（中区）楼盘均价（数据来自贝壳网）

特别是今年，这个楼盘的爆发力是不错的，其涨幅接近30%，在珠江新城仅次于中海花城湾。

截图来自网易房产截图来自吉屋网

一朵记得，以前很多人还在争论，到底是便宜的房子涨得多，还是贵的房子涨得多？这一波行情其实给出了答案，越是核心资产，价格越是坚挺，您还别嫌贵，越贵越能涨。

总的来说，嘉裕公馆在珠江新城是一个颇有个性的存在。

楼龄新（在中区楼龄为第二新，第一是尚东君御）、外立面比较时尚；

小区整体偏酒店风，大堂、装修走的是富丽、轻奢风，对于喜好这个风格的客户来说有一定吸引力，而且这个风格在珠江新城中区是比较少见的，其他楼盘包括中海花城湾在内，都是比较居家的风格；

没有小户型，都是大三房大四房，户型实用兼舒适，圈层相对较好；

小区游泳池、网球场，物业管理不错。

这些特点，足以吸引相当一部分改善客群。

有了这个大背景，即使有一些缺点，也算瑕不掩瑜：

小区花园较小，密度较高（7），西侧被优托邦的一面墙堵着，空间有些局促；

厨房面积偏小，设置不太合理；

小区靠兴民路那侧的低层，被对面的利雅湾遮挡，采光不太好，靠花城大道那侧受噪音干扰；

装修风格偏酒店风，对于喜欢简约、温馨住家风格的人来说，可能就不那么适合了。

好了，再写就矫情啦。在珠江新城这种超级地段，一个楼盘存在这几个小缺点，完全是可以接受的，没什么大问题。

特别是容积率这个东西，对房价的影响，没有想象中那么大，曼哈顿的豪宅，也是密密麻麻，最高的住宅可以超过400米。其实，容积率高的地区，往往表明它的资源聚集度高、都市化水平高、繁荣指数高。

房价受多种因素影响，容积率只是其中一个指标，而且不是最关键的那个指标。当然，如果其他条件差不多，容积率的价值就体现出来了，比如同处珠江新城的珠江别墅，那价格就不是嘉裕公馆这类高容积率楼盘可以比的。

一朵对这个楼盘的评级，和中海花城湾一样，任何时候，都可以买进。

*本文图片均来自网络，详见水印。

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原标题：《珠江新城楼评：一个容积率超7的楼盘，凭啥涨到12万+？》

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