抵押房屋究竟能不能买卖？民法典告诉你！

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大家可能都知道，在《民法典》出台之前，办理抵押登记的房屋的产权证一般都押在银行，不能随意买卖。这一做法本是为了保护抵押权人的合法权利，但却直接造成可售房屋减少，不利于房屋流通，从一定程度导致房屋价格的上涨。随着《民法典》正式施行后，这一规定究竟出现了什么变化？将对房屋交易产生什么影响？一起来关注一下！

最近张先生有点郁闷，自己居住的小区在2016年竣工交付使用后，一直到现在都未领取不动产权证书。眼看儿子到了读书年龄，产权证办不下来，就近读书无法解决，张先生急得像热锅上的蚂蚁。

原来，开发商在2013年3月向住建部门申请到项目的商品房预售许可证后，由于项目销售价格较高，导致销售进度不够理想，资金回笼不及预期，加之项目工程建设又急需建造资金，开发商为了解决资金缺口问题，以在建建筑物作抵押，向银行贷款了2亿元。2013年5月，为了加快项目商品房的销售进度，开发商在没有取得贷款银行同意的情况下，在售楼部现场举办了营销推广促销活动，对外大势做促销宣传，张先生看中该楼盘是学区房，在此情况下与开发商在线下签订了纸质的商品房买卖合同，支付了购房全款。

张先生合同约定2019年12月底，开发商向张先生交付所购商品房的产权证书。但双方只是签订线下的商品房买卖合同，并未按照规定办理商品房买卖合同网签备案手续，同时，销售人员也未告知张先生房屋存在抵押的情况。

2016年12月，项目完成了竣工验收备案手续，开发商开始陆续向业主交付商品房。经验收后，张先生办理了收房入住手续。直到2019年12月底，张先生仍没有接到开发商通知领取产权证书的通知，于是多次向开发商了解有关情况。

开发商的推脱让张先生感到很无助，自己究竟何时才能拿到产权证？他感到很迷茫……

解读嘉宾

成都市住房和城乡建设局

交易中心 副主任 张锦

抵押房屋能否交易？要回答这个问题，就不得不提到一个关键的时间节点，那就是2021年1月1日《民法典》施行之日。如果发生在《民法典》施行之前，就应该按照当时有效的《物权法》《担保法》等法律法规进行处理；如果发生在这之后，就应该按照新的《民法典》来处理。所以发生时间不同，处理情况也有很大差异。

什么是房地产抵押？

本案中，张先生是2013年5月与开发商签订房屋买卖合同，在《民法典》实施之前，所以要按照当时的《物权法》《担保法》等规定来处理。

张先生遇到的问题是已经办理抵押的房屋能否交易。所以，我们必须了解什么是房屋抵押。 通俗来说，房屋抵押就是指一个人为了从银行借钱，将自己的房屋押给银行，如果这个人到期还不上银行的贷款，那么银行就可以将房屋进行处置（如拍卖），处置后得到的钱优先用来还银行的贷款。本案中，开发商把房子押给银行，银行借钱给开发商，那开发商就是抵押人，贷款银行就是抵押权人。

已抵押的房屋能否交易？

按照当时《物权法》第191条和《担保法》第49条的规定，开发商是可以把抵押给银行的房子进行转让的，但前提是要先取得贷款银行的同意。因为开发商卖房得到的卖房款要向银行还债或者提存。如果银行都不知道，那银行的钱找谁要去呢！如果开发商没有取得银行同意就把抵押给银行的房子卖出去了，那么开发商的行为就违法了，那他与买房人签订的合同就无法办理网签备案，也办不了不动产权证。

这种情况下，如果买房人要办理网签备案和不动产权证，也有两种方法可以解决：一种就是开发商在卖房后取得了银行的同意。第二种就是，买房人先代开发商把银行的贷款还了。当然，买房人可以让开发商偿还自己垫付的钱。本案就可以通过上述两种途径来解决办证的问题。

如果张先生一直无法办理交易手续和不动产权证书，能否解除合同，损失由谁承担？

根据《城市房地产抵押管理办法》第49条规定，抵押人擅自以出售等方式处分抵押房地产的，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第9条规定，如果因出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，产权人未经抵押权人同意擅自交易抵押房屋的，给买受人造成的损失，应当由产权人（即抵押人）承担赔偿责任。

本案中，开发商在跟张先生签订购房合同时，并未告知其该房屋已经抵押的事实，开发商是有过错的。如果张先生还是认可合同，那么可以让开发商承担违约责任。因为开发商在约定的时间内，未向张先生交付不动产权证。张先生也可以主张解除合同，同时可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《民法典》实施后，抵押的房能否交易？

《民法典》第394条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《民法典》第406规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

由此可见，对于抵押的房屋进行交易的条件变化很明显，总结起来就是：“有约依约，无约自由”，就是说双方有约定就按约定办，如果没有约定，房屋就可以自由交易，不需要抵押权人同意，但应当通知抵押权人。

《民法典》实施后，产权人交易已抵押房屋

会对购房者产生哪些影响？

根据《民法典》第406条和相关的司法解释来看，要区分几种情况：

一是开发商和银行没有约定房子能否转让的，那开发商只要通知银行，就可以自由卖房子了。这种情况下对买房人是有利的。

二是开发商和银行约定了不能将抵押的房子卖出去或者说必须银行同意才能卖的，此时要区分情况。情况不同对买房人的影响不同。一种是他们未将约定登记的，那么只要买房人不知情，也不会影响后续办产权。第二种是他们将约定登记了，这种情况下买房人和开发商的合同仍然有效，但是办不了产权。买房人只能依据购房合同让开发商赔偿损失。如果买房人想办产权，只能先代替开发商把银行的钱还了才能办产权，买房人垫付的钱可以请求开发商偿还。

所以，现在买房人在买房子的时候要注意两点：

一是要认真阅读购房合同，看看里面是否有房屋抵押的信息。

二是提前去政府官网查询开发商和银行是否针对自己想买的房子进行了抵押约定登记。

主管：成都市司法局

总编：唐洪春 主编：张娅

原标题：《抵押房屋究竟能不能买卖？民法典告诉你！》

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