新城控股2020年营收大增七成，净利润152亿，王晓松：三道红线、集中供地均为行业利好

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3月29日，新城控股集团召开2020年度业绩发布会。到场的除了新城控股董事长王晓松外，还有董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、高级副总裁兼财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏等。

作为新掌门王晓松任职后的第一个完整的报告期，新城控股2020年实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；报告期末，新城控股总资产达5,337.53亿元，同比增长16.37%。

稳健发展下，新城控股拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税），预计派发的现金红利共计46.33亿元。

一张不错的成绩单，可见新城控股2020年由“增量”到“提质”卓有成效。而关于2020年内，房地产行业高度关注的“三道红线”“信贷收紧”“集中供地”等大事件，王晓松更是表达了积极的态度。

王晓松表示，三条红线管着房企、贷款五档管理管着银行、集中供地则管着政府，这些政策对于行业来说都是利好，避免行业被过度透支。

住宅+商业双驱动 夯实双轮驱动基本面

年报显示，2020年新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米。据克而瑞数据，新城控股2020年销售金额排名第12位，销售面积位列第10位。

2020年初的业绩会上，王晓松曾表态，“新城并不会往收缩的方面走，从推货货值和去化率来看，2500亿是属于比较中性的数据。”

在稳中求进的发展基调下，新城控股以区域深耕为运营抓手。

2020年，新城控股采取“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，进一步提升了天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额。全年，新城控股的住宅开发事业部出现了8个百亿级销售额的地方公司。

这样的布局，与新城对行业的竞争现状判断有关。业绩会上，王晓松分析，在当前调控下，行业很难再出现黑马，资源会逐步向头部房企集中与倾斜。未来的竞争比拼的更多的，是房企的管理能力。

在商业地产领域，经过13年的探索与沉淀，新城控股在享受先发者规模优势的同时，也享受着管理红利。

受益于开发运营能力及团队人才优势， 截至报告期末，吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。

这直接带动了新城控股2020年的商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。

2020年12月30日，随着温州龙湾吾悦广场开业，新城控股已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座，仅去年一年就有38座落地开业（含5座委托管理项目），在建拟建的吾悦广场仍有56座。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。

与行业内其他聚焦商业运营的公司相比，新城的住宅开发业务在具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比更聚焦住宅开发的公司，新城在商业地产的规模化开发与运营方面则具有一定优势，并且能够以此持续创造稳定的利润。

虽然目前来看，商业地产总体的销售额还并非新城控股总体销售额的“大头”，但物业出租及管理的毛利率为70.76%，这将是新城控股一道持续强劲的利润来源。新城控股董事兼联席总裁曲德君在业绩发布会上回答投资者提问时也提及，未来吾悦广场商业管理的毛利率将保持在70%以上。

2021年，新城将销售目标定为2600亿元，全年计划新开业吾悦广场30座，全年商业运营总收入目标为85亿元。

评级提升 持续优化财务指标

同样面对“三道红线”的压力，新城控股的步调要比同行从容不少。截至2020年年底，新城控股在手现金624.24亿元，现金短债比2.61倍，完全能够覆盖短期债务，净负债率为35.61%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，经营性现金流连续三年为正。除此之外，新城控股加权平均净资产收益率（ROE）为33.89%，相比同行业而言处于较好水平。

2020年，房地产行业融资环境前松后紧，随着“三道红线”的新规出台，融资监管持续收紧。面对融资难度不断攀升的局面，新城控股在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。

新城控股在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。2020年，其整体平均融资成本为6.72%。

新城颇为亮眼的的财务表现也吸引了国际评级机构的青睐。

2020年11月2日，国际评级机构标普宣布，将新城发展和新城控股的评级展望从BB “稳定”上调至BB“正面”。

12月4日，惠誉将两家公司的本币及外币发行评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”；同时，将新城发展、新城控股及新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。

今年1月22日，穆迪宣布将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”，上述评级展望均为“稳定”。

针对信用评级问题，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬在业绩会上表示，2020年新城因稳健的财务表现不断收获了国际评级机构的认可。但短期来看，境内融资仍具有波动性，新城控股将不断优化财务指标，拓宽融资渠道，降低融资成本。