谈谈城市住房矛盾：白居易终其一生都没能在市中心买房

        最近网络上流行一个段子，说是不管是哪里来的、研究什么的经济专家来到中国，最终都会被问到这样一个问题，“你对中国的房价怎么看？”。而且，听众之前往往会昏昏欲睡，一到这个问题，就立马全来了精神。房子确实是一个烦恼，某种程度上，又是一个令人纠结的烦恼。

        想想不为房子烦恼时是什么样子：房子不值钱、不稀缺、不紧张，但房子不值钱，又意味着什么呢？这时往往伴随战乱恐慌、经济衰退、失业弥漫……人们根本没有心思考虑房子和置业。正如俗话说：“乱世买黄金，盛世买房子。”

        能不能既身处盛世，又没有房子的烦恼呢？古今中外，真的很难找到这样美好的场景。

古代中国：两个例子

        （一）“长安居大不易”

        唐朝大才子白居易，16岁时就少年成名，从江南前往长安，拜见当时的大名士顾况。广为人知的故事是，顾况一开始瞧不起他，讽刺地说，你名字里有一个“居”字，你可知“长安米贵，居大不易”。长安当时是国际性大都市，人口众多，米价很贵。当然，后来顾况一看到白居易那句“野火烧不尽，春风吹又生”，惊叹之下连称“有才如此，居亦何难”。

        白居易是一个有才华的人，他可以靠写诗、靠为官的俸禄解决基本的吃饭问题。当时，白居易是中央公务员，级别相当于现在的处级干部，生活条件相当不错，有两个仆人，还有一匹马。然而很少人知道，白居易终其一生都没有在长安买下房子。

        白居易有诗云：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。”说的就是20年租房的日子。直到他35岁时，他的母亲和弟弟来到长安投靠他，为方便家人生活起居，白居易才在长安附近的郊区渭南县买了房子。由于离上班地很远，因此白居易平时住在上班的公馆中，周末再回家住。

        （二）“我生发半白,四海无尺椽”

        这句话出自北宋著名“三苏”之一的苏辙之口，说的就是老年仍无房的辛酸。苏辙在当时也是很有社会地位的人，官位不低。当他前往开封投靠父亲和哥哥时，其父苏洵已为官几十年，仍买不起房子。苏辙直到晚年，掏出全部积蓄，加上狠心卖了一批藏书，才在首都开封近郊的许昌买下了第一套房子。“平生未有三间屋，今岁初成百步廊”。苏辙为此狂喜，但转念一声叹息道，“我老不自量”，老来成了房奴。

        从上面两个例子可以看出，自古以来，“住房”就是一个大问题。各个朝代，即便是政府官员、公务员，政府也不敢随便赐予他们房子，而是实行官宅制度。哪怕给公务员“公宅”，在他们不当官以后，也会要求他们搬出去另觅住处。可见，在任何时代，房子都是稀缺品，是一种很珍贵的资源。

        管子说：“仓廪实而知礼节。”类似的话还有很多。有了好的物质条件，才有更多的可能去讲文明，房子都没有，谈何文明。

        商鞅变法时，说得更透彻，“意民之情，其所欲者田宅也”，要驱动人民为统治者卖命、去打仗、去做建设，就要满足人民的心愿。人民的心愿是什么呢？那就是，一亩宅，两头牛，三个孩。“民以居为安”、“安居乐业”，都是凝结了古人的经验和智慧的说法。新加坡李光耀非常信奉孟子的“有恒产者有恒心”，将其作为立国之本，为此他发展组屋，让新加坡90%的公民拥有自己的住房。

从先秦到清朝

        这方面有很多专业研究，我这里是做引用。中国社科院张群在自己的书中提供了很多中国古代住房的资料。在先秦，对打仗获胜了的人，君王除了会奖励百亩田之外，还会赐予五亩的宅基地。从春秋战国起，就有“宅基地”的说法，农民的住房问题基本得到保障。这个办法能激励农民为秦国卖命，秦国也靠着这一措施一统六国。

        从先秦到唐代中期，宅地所有权的私有化程度及产权保障力度均大于其他类型土地。宋代以后，土地普遍私有化，宅地和其他土地权利才没有区别。

        魏晋以后的均田制中，宅地作为土地的一部分，按人口多少分配。宅地允许农民永远占有。唐代宅地数量大，不但国家不能收回，而且可以自由买卖。这有点类似于当前中国农村的宅基地制度。

        但当宅地和其他土地没有了法律上的区别，均进入市场流通，而国家无力保障每个人均占有一定数量的宅地，土地兼并就造成了居住上的艰难，甚至士子、低级官僚也难幸免。

        当土地变成了一种商品，就会产生“价高者得之”的局面。有些农民经不起高价的诱惑，或生活面临困难，就会将自己家的土地卖给有钱的人。他们的土地一旦卖出去，再买回来的可能性就很小了。

        历朝历代的战乱和复兴，都和土地兼并有关。这里的土地兼并，除了农田耕地之外，还包括宅基地。宅基地兼并之后，农民失去土地，变成流民，之后就是一轮一轮的农民战争、农民起义。当时的统治者也意识到，对住房没有保障的话，会引起战乱。所以从那时起，住房就是“维稳”的核心。

        国家无力保障每个人均能占有一定数量的宅地，弱势群体不能依靠市场获得住宅。这促使国家建立弱势群体保障制度。宋代成为转折点，宋代法律承认了政府的住宅保障责任，明确规定要给无家可归者提供住宅。那时起，中国主要城市出现了救济院、老人院这类机构的雏形，居养院、安济坊在全国得到大力推广。若没有尽到相关责任，机构会遭到中央政府的惩办，失职官员被追究刑事责任。元代明代，也都继承了这类国家住房救济政策。

        清代出现了类似今天“经济适用房”的住房，不过是专门为特权基层建造的。一开始，只要为满族人，即有资格向国家申请免费住房。不过后来，由于房屋确实耗费很大，财政实在负担不起，乾隆规定，只有旗人才可以申请以优惠价格把房子买下来（这有点像我们的98年房改，国家拿到购房款后，去盖新的经适房）；另外，原来分到的房子可以卖，先从国家手里买下来，再转公房变成私房，从只有使用权变成拥有所有权。

图为70年代末80年代初的上海。

近现代中国

        民国时期的情况是，上海有大面积棚户区，人们在“螺蛳壳里做道场”——1978年的上海，人均住房面积只有3平方米，一个家庭蜗居在7-8平方米的房子里，更不用说解放前的状况了。在广州，据1928年的调查，该市80余万常住人口中，有60多万人租房居住，其房租占家用40%以上。从20世纪20年代到抗战之前，上海、南京、北平、成都、武汉等城市的房客先后发起减租运动。

        虽然现实很骨感，但孙中山当时的理想很丰满。为解决住房问题，孙中山提出平均地权，要“耕者有其田，居者有其屋”。他描绘了很多美好的理想，比如他说要建10万公里铁路——这个我们到现在都还没有完成，愧对先人。还有每年要建100万间房子，等等。

        在长期而言，这些确实是空谈。民国在行动上是侏儒，但言语上确实是巨人。我们可以看到，民国时期，制度上设计得很详细，非常西方化。

        民国时代，已确立了土地法为核心、行政立法和地方立法为枝干的双层次住宅法律体系。我们现在说“买卖不破租赁”，在1929年，就已确立了这条原则：新的房东不能把租客赶走。1930年的民国土地法，规定了在城市实行准备房屋及其救济制度。准备房不足时，政府实施房屋标准租金、减免新建房屋税款、建筑市民住宅等救济措施。包括房租管制、公共住宅制度、私房奖助制度等等，这些规定很详细也很先进，和现在差不多。问题在于民国政府的行动力不足。

        恩格斯有一本著作，叫《论住宅问题》，对城市化与住房问题的关系有深刻洞见：“一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住房短缺’的时期。在开初就作为工业中心而兴起的城市中，这种住房短缺几乎不存在。”

        在德国的大工业时代，快速城市化伴随工业化进程，住房矛盾尤为突出。当年德意志民族在现代化过程遇到的问题，与我国当前何其相似。

        那么，城市住房问题的本质到底是什么？其本质，是城市公共服务的成本问题。在农村不需要公共服务，或不需要那么多的公共服务。农村生活的本质是自给自足，不需要交换和分工，是自然和封闭的，而城市生活一定需要大量的、昂贵的公共服务，从水电煤到教育医疗轻轨绿地等，这些公共服务都会被资本化到住房价格上，而总有一部分城市居民无法支付公共服务的成本。越是大城市，这样的人越多。为此，住房保障是城市的特有问题。

        进一步解说，房屋价格由三部分组成：

        一是它的砖瓦，即建造成本。这部分比较便宜，农村与城市相差不大。

        二是其所在空间的公共服务的附加价值。比如一个人住在崇明，每次来市中心上班或办事路上单程就要花两个小时，如果不想受这个罪，改在市区买房，可以节约交通成本，避免辛苦，但就需要多付出很多很多房价。又比如大家更容易理解和感知的学区房，入名校受教育资格的价值，进入住房价格中。

        三是房屋未来升值空间的期权，房子可保存几十年，今天的房子不值那么多钱，但明天有可能升值，比如这里将来可能建造迪士尼，会有大绿地，等等。没人担保未来一定会升值，但当大家都这样相信，历史上也发生过这样的事，那么房价就一定会提前把市场预期的未来升值空间体现出来。这与股票炒作完全一样。房屋的投机泡沫，说的就是这一部分。

        买房子相当于参加博傻，有可能中大奖，也有可能亏。这其中有个预期，比如政府说，这边会有学区房，那边会有地铁。大家都相信政府的话，由此形成的预期也会附加到房屋的价格上。越是大城市，越是经济高速发展的地方，房价越是高。房价不取决于建造成本，而取决于后面两项成本。

        所以说，住房的市场化使得公共服务和环境宜居性在住房价格上的显性货币化，抬高了对城市住房的进入门槛。住房的资本化使得其成为商人们投机炒作的工具，也成为政府在城市发展方面的融资手段。

        城市的集聚性与规模性，造成人口大规模集中与土地供应不足。“住房绝对短缺”，是城市住房问题的根源。但城市住房短缺不是建筑物的短缺，而是城市土地、基础设施和公共服务的短缺。公共服务的短缺与昂贵，是大城市的显著特征。这些都要映射到住房上。

        另一方面，有限性、固定性和耐用性是住房的自然特性，其经济属性则是具有基本消费品与商品的双重性，是天生的投资品、多功能、长周期性，受政策和规划的约束性大。这些都进一步加大了住房投机泡沫。

城市住房矛盾的出路

        回顾了古今中外，我们发现，稍有文明意识的政府，都要搞住房保障。住房保障是托底，是防火墙，守住我们的文明底线。

        广义上说，住房保障具有社会投资属性，这可以从两个角度理解：一是防御性的社会投资，防止社会不稳定不和谐对社会正常生产力的破坏，节约相关不必要的社会费用；二是主动性的社会投资，提高居民普遍的居住质量，尤其是最低那块短板的住房水平，会帮助相关人员提高经济生产能力，让整个社会更快地达到和谐成长的发展目标。

        当然，住房权保障强调政府的主体地位和责任，但不是要求政府对居民住房权承担无限责任。

        当个人依靠自身力量从市场就可以满足基本住房需要时，政府的责任是保障市场合理秩序；当个人依靠自身力量无法从市场满足基本住房需要时，一种可能是市场秩序崩溃无序或存在歧视，这时政府的责任是恢复合理市场秩序，一种可能是个人自身资源的原因，那么这时就有必要要求政府直接介入、提供紧急临时救济解决生存权，并为其发展提供帮助。

        我们当前面临的住房问题，是一个时代的问题。这是一个特定的阶段，过若干年后，我们也许回头想起来这个时代在住房问题上的很多怪像，可能会感觉很滑稽。经济增长速度下滑了，城市化进程放慢了，城市住房问题自然会缓和很多。但现在我们无法摆脱这种局面。不可能既享受高速增长的好处，又一点儿也不承担其成本和负面影响。

        有人愿意为升值预期而进入住房市场，希望为这个投资机会承担风险，那么要给他机会；但有人不愿参加这个游戏，那么也要给他机会。

        所以，要根本解决住房问题，就要为不同的人提供不同的出路。风险偏好不同，承受能力不同，应该可以对应不同住房。一部分人去买商品房，一部分人去住保障房，但除此之外，还应当允许一部分人可以买自己住的房子，可以一辈子住在自己的房子里，但这种房子不能参加资本的增值，也就是只有使用价值，没有投资价值。这种房子，我称之为“社会住房”，即介于商品房与保障房之间的第三条道路，是处于过渡形态的住房。这样，商品房、社会房、保障房，三位一体。目前住建部在大张旗鼓，搞共有产权房试点，应该朝这个方向努力。

        （主讲人系上海财经大学不动产研究所执行所长、教授。内容来自作者6月22日在季风书园“我们的城市”论坛上的分享，原题为“漫谈古今中外住房问题”，澎湃（http://www.thepaper.cn/）记者王昀整理，经主讲人审订）