玩商业的泰禾在钢丝上跳舞，大股东质押了8成股份

        这是闽商称霸的时代吗？

        看看“土豪”泰禾集团（000732），排场不输万达，每个项目开盘都有一溜溜的明星捧场，章子怡啊成龙啊范冰冰啊BALABALA；拿地更是毫不含糊，除了大本营在上海，北京也甚是凶猛，一块接一块，眼看着都是地王的身价但泰禾人却能通过一系列活生生的对比营造出一种捡了白菜的即视感。

        神奇的不是从TOP50到TOP32，而是大家居然都记住了他的产品线，比如院子，比如泰禾广场。

        七夕这天，和林志玲穿同款情侣衫现身泰禾上海品牌发布会，泰禾董事长黄其森说，“泰禾将坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱的战略，力争3-5年内在全国布局15-20个泰禾广场。”

        黄其森说，2013年，泰禾168亿元的销售额中，其中商业地产占84亿元。澎湃新闻（www.thepaper.cn）把年报翻完了也没找到这个数据，泰禾方面解释是，还没进入结算周期。

        要知道，目前泰禾的商业项目里仅福州五四北泰禾广场一家开业。

大部分都是要卖掉的

        如今国内土豪标配的大型综合体基本参照万达模式：衍生而来=住宅+酒店+购物中心+商业街+酒店式公寓

        泰禾的产品线类似万达。唯一开业的泰禾福州五四北广场，总经理便是万达系出身。

        泰禾商业地产布局，不难看出，主攻福建大本营，这也是站稳脚跟的最好方式，北京长安中心、上海的闸北项目都是写字楼+商业配套。

5个真正意义上的泰禾广场，福州2个，泉州3个，厦门也将会有：        万达广场持有出售比大概是五五开，每个项目基本上都在此比例浮动5个点左右。澎湃新闻随机选了三个泰禾广场算算持有出售比，相差甚远。

        东二环广场150万平方米，这个巨无霸综合体非常考验泰禾的销售+招商+运营能力，泰禾商业能不能一炮打响，就看它了。这项目持有出售比大概是1：2。购物中心、主题乐园和酒店都是自持，三个酒店都定好牌子了，凯宾斯基、铂尔曼和洲际。写字楼留了某幢楼的顶上十几层风景好的，泰禾总部以后要搬过去，其他都卖掉。

唯一开业的五四北泰禾广场持有出售比是2:3        这三项目持有出售比都不一样，难怪泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康对澎湃新闻说，泰禾每个项目都没有固定的比例。不过，不管比例是什么样的，共同点只有一个，就是大部分都是要卖掉的，最多的出售85%。

统一招租？

        克隆意味着规模，走高周转的泰禾在商业上慢下来了。能不能成为愉快的收租公，就看以后的收租能力了。

        朱进康说，未来三年以后，收个十几亿租金是没问题的。

        四年前，泰禾做商业的就3个人，现在是1000人。泰禾不仅添加了执行力小助手万达系，也挖来了国际奢侈品友人恒隆系。比如说东二环这个购物中心就定位很高端，15万平方米。澎湃新闻了解到，目前意向及签约面积超过70%，同时有超30%品牌首进福州。像Corneliani、Royal Asscher、Gianfranco Ferre这些牌子都确认进来了，Gucci、Prada、Burberry、Zegna、Armani据说也谈得非常深入了。

        有个事儿值得说一说，泰禾广场的天街（商业街，和万达金街一个道理）不会全部卖掉，头尾都会留一部分自持。

        为了这沿街商铺主力店，泰禾专门成立了“金管家”平台，为SOHO办公楼和主力商铺提供招租服务。东二环项目新天地的商铺和SOHO办公部分，有超过50%的租约都是通过金管家。

        澎湃新闻不由想起万达当年沿街商铺那些个小业主无数个故事，卖个五六万的商铺，给你每年返租金收益包租5年什么的。

        当收租公现在最大的敌人不是来自同一个商圈的ABCDMALL，而是来自互联网那端。英敏特报告称，预计到2019年，中国网上零售市场总值将达8.34万亿，相对2014年的2.79万亿增长198％。近八成（75%）的受访者认为网购终将取代实体店购物。

大股东八成股份已被质押

        速度慢下来的代价，就是资金沉淀的周期更长。东二环这项目一年半就能回收成本。

        朱进康对澎湃新闻表示，东二环项目的现金流会是正的15亿。

        这笔账是这么算的：东二环项目两次拿地成本加起来57.47亿元，18个月就能卖掉近60亿元，可回款近40亿。

        “不算贷款，已经回收了土地与工程款”。朱进康表示，东二环比较快，但我想基本上我们在一年半、两年半之间会把这个项目资金流转一遍。

        据了解，泰禾追求单个项目的资金平衡，一般要求一年半左右实现现金流回正。可售部分较少的五四北广场自2010年底获得土地以来，目前现金流差两个亿。

        货如轮转。泰禾在闽商系里也算是玩金融玩到极致的，黄老板科班出身的。只是现在，泰禾大股东似乎有点不太从容，公告显示，持有泰禾集团79.57%股权的大股东泰禾投资已经累计质押了78.77%的股权。

        如果周转没有想象的那么快，黄老板的金融还怎么继续玩？