业主大家的小区共同说了算——《民法典》业主共同决定的事项及表决规则

法律条文

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

法律由来

本条来源于《物权法》第七十六条

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

两者相比，有三个变化：

1、将原《物权法》第七十六条第1款第（五）项分为两项：“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金”将筹集维修资金作为重大事项。

2、增加了“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；”

3,、变更了表决规则。

法律释义

1、业主

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

2、专有部分

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

3、如何理解“（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”内涵：

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第七条规定：处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

4、议事规则

（1）参加人数：业主人数三分之二，专有面积达三分之二。

（2）重大事项表决通过条件：第六项至第八项事项，业主人数四分之三，专有面积达四分之三。

（3）一般事项表决通过条件：业主人数半数，专有面积达半数。

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来源：李文江公众号

原标题：《业主大家的小区共同说了算——《民法典》业主共同决定的事项及表决规则》

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