优先承租权的理解与适用丨法律讲堂

上海一中院民事庭副庭长（现已调任上海高院民事庭副庭长）

四级高级法官、复旦大学法学院博士研究生 金绍奇

本期法律讲堂，上海市第一中级人民法院民事庭副庭长（现已调任上海市高级人民法院民事庭副庭长）、四级高级法官、复旦大学法学院博士研究生金绍奇和大家一起探讨优先承租权的理解与适用。

大家好！我是上海市第一中级人民法院的金绍奇，今天跟大家交流的主题是“优先承租权的理解与适用”。

关于优先承租权，《民法典》第734条第2款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。该规定将优先承租权上升为房屋承租人的一项法定权利。但是，对于优先承租权的性质、具体行使规则、法律效果、救济和保护方式等，《民法典》及相关司法解释均未作出明确规定。针对这些问题，今天的讨论从四个方面展开，分别是：优先承租权界定、优先承租权行使条件、优先承租权行使方式和期限以及优先承租权救济和保护。

在开始讨论之前，我们先来看一个案例。

案例1

出租人甲与承租人乙签订租赁合同，约定甲将房屋出租给乙，用于经营餐饮。租赁合同期限届满前，乙向甲提出续租。甲回函称，因乙存在迟延支付租金的违约行为，不再与其续签合同，目前已经将房屋出租给丙。乙收到回函后随即表示，其享有优先承租权，要求按照甲、丙之间租赁合同约定的租金标准及租期，续签合同。双方交涉未果，乙诉至法院，请求确认甲、丙之间的租赁合同无效，并要求甲与乙续签合同，或者由甲赔偿乙搬迁费、装修损失、另行租赁房屋的差价损失、中介费以及营业利润损失。

我们在讨论四个方面的问题后，再尝试具体分析这个案例。

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优先承租权界定

下面，我们讨论第一个方面的问题，优先承租权界定，主要从优先承租权的概念、范围和性质三个维度出发。

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先来看一下优先承租权的概念。按照通常的理解，优先承租权是指承租人根据法律规定或合同约定，于租赁期限届满后，以同等条件优先承租原租赁物的权利。在合同法时代，优先承租权因双方约定而产生。《民法典》施行后，优先承租权就成为房屋承租人的一项法定权利。

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优先承租权的范围，又可以从主体范围和客体范围两个维度展开。就主体范围而言，《民法典》规定享有优先承租权的主体为承租人。这里的承租人是否包括次承租人呢？或者说次承租人是否享有优先承租权？个人认为，次承租人作为转租合同项下的承租人，应当享有优先承租权，但基于合同相对性原则，其只能向转租人，而不能向出租人主张该项权利。优先承租权不具有可让与性，不能转让和继承。因此，承租人的继承人或者所谓受让人，并不享有优先承租权。

不过需要注意的是，《民法典》第732条规定，“承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。也就是说，承租人生前的共同居住人或者共同经营人，因法定继受租赁合同的权利义务而成为新的承租人，从而享有优先承租权。

就客体范围而言，《民法典》规定的优先承租权客体，仅仅限于租赁房屋，而不包括其他不动产和动产。那公租房、廉租房是否纳入优先承租权保护范围呢？应该说，《民法典》规制的是市场房屋租赁，公租房、廉租房作为保障房，其承租人有特殊的资格条件要求，并不当然享有优先承租权。

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我们再来看一下优先承租权的性质，对此主要有三种观点，包括请求权说（其中又包括强制缔约请求权说）、物权说或准物权说以及形成权说（当中又包括附条件的形成权说）。

➤请求权说认为，优先承租权是承租人请求，出租人与自己订立租赁合同的权利。其中，强制缔约请求权说认为，承租人提出订立租赁合同的要约时，法律强制出租人为承诺的意思表示。

➤物权说或准物权说认为，优先承租权的优先效力和追及效力，使其可以对抗第三人，因此，优先承租权具有物权属性。

➤形成权说认为，承租人依其单方意思表示，即可与出租人建立租赁合同关系。因该权利的行使，以出租人与第三人订立租赁合同为条件，所以有观点认为优先承租权是附停止条件的形成权。

对于《民法典》规定的优先承租权的性质，我们认为应当根据立法目的予以认定。《民法典》规定优先承租权，是为了保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。

如果将优先承租权看作是请求权，因出租人可以拒绝订约，明显不利于承租人保护；强制缔约以承租人诉请公权力介入为前提，租赁合同并非一经承租人行使优先承租权即告成立，仍然存在对承租人保护不足的问题。物权说或准物权说，赋予优先承租权物权效力，但在缺乏公示方法的情况下，使其可以对抗第三人，对第三人权利影响过于巨大。形成权说，能够有效保护承租人利益，又能兼顾第三人的合同权利，应该说最能契合优先承租权的立法目的。因此，《民法典》规定的优先承租权性质上应该是形成权。

优先承租权与《民法典》726条规定的优先购买权，保护的法益相同，具有相同性质。因此，在缺乏具体规定时，可以参照适用承租人优先购买权的规定。

与其他形成权一样，优先承租权的行使也应当具备相应的条件。

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优先承租权行使条件

接下来，我们进入今天讨论的第二个方面，优先承租权行使条件。优先承租权的行使条件，包括：第一，存在合法有效的租赁合同关系。无效租赁合同的承租人，显然不享有优先承租权。第二，出租人与第三人订立租赁合同。如果出租人收回房屋自用，自然不发生优先承租权的问题。出租人出租给近亲属时，承租人是否享有优先承租权呢？答案也是否定的，因为基于身份关系，此时，出租人同意的租赁条件往往较为优惠，这种情形下，赋予承租人优先承租权缺乏正当性。第三，满足同等条件。何谓同等条件，可能是行使优先承租权最易发生争议的地方。

对于同等条件的理解，尤其应当注意优先承租权与优先购买权存在的巨大差异。我们知道买卖合同是典型的一时性合同，出租人出售房屋的主要目的在于获得价款，并不太关注交易的对象，因此，价款及其支付方式、支付期限，作为买卖合同核心条款，一般就是优先购买权同等条件的指向。而租赁合同作为典型的继续性合同，订立和履行，是以双方某种程度的信赖关系为基础，因此同等条件应当包括主观条件和客观条件。就主观条件而言，如果承租人在原来合同履行过程中，存在严重违约行为，影响双方信赖关系时，不能认为满足同等条件。同时，对于客观条件，即合同核心条款，相对于优先购买权也应当作更宽泛的理解，一般包括租金标准、支付方式和期限、租期、租赁用途以及其他影响双方权利义务的内容。

优先承租权行使条件具备后，承租人又如何行使权利呢？

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优先承租权行使方式和期限

下面，我们讨论第三个方面的问题——优先承租权行使方式和期限。

优先承租权的行使，以承租人知道出租人与第三人订立租赁合同为前提，因此出租人对承租人负有通知义务。该项义务性质上为双方租赁合同项下的附随义务。除非双方存在明确约定，通知的方式可以是书面的，也可以是口头的。通知内容应当包括出租人与第三人订立租赁合同的全部核心条款。通知期限有约定从约定，未作约定的，出租人应当在合理期限内通知。至于合理期限的确定，应当在个案当中根据诚实信用原则，综合租金标准、租赁房屋具体状况、交易习惯等等予以认定，以不影响承租人行使优先承租权为前提。

承租人收到出租人通知后，应当在合同约定期限或未作约定情形下的合理期限内，明确作出是否行使优先承租权的意思表示。这里的合理期限可以参照《民法典》第726条第2款，关于优先购买权行使期限的规定，确定为15日。也就是说，承租人收到出租人通知后，应当在15日内明确表示是否行使优先承租权，否则，应视为放弃。该期间为除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形。

有疑问的是，出租人未履行通知义务，但是承租人通过其他途径知道，出租人与第三人订立租赁合同的，是否可以行使优先承租权？个人认为，从保护承租人的角度，此时，承租人同样可以行使优先承租权。

当出租人未履行或者未适当履行通知义务，又或者存在其他不当行为，影响承租人实现优先承租权时，如何对承租人提供周全的救济和保护？

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优先承租权救济与保护

下面我们进入今天讨论的第四个方面，优先承租权救济与保护。

首先需要确定承租人主张权利的请求权基础。刚才已经讨论过，优先承租权性质上为形成权，依承租人单方意思表示即可引起租赁关系的产生。出租人未依法履行通知义务，不会导致承租人优先承租权的丧失。优先承租权条件成就的，承租人在除斥期间内均可行使。因此，优先承租权具有不可侵性，承租人不能向出租人主张侵权责任。

出租人违反原租赁合同项下的通知义务时，承租人自然可以主张该合同的违约责任，既可以要求出租人继续履行，也可以参照《民法典》第728条，关于出租人妨害承租人优先购买权法律后果的规定，要求出租人承担损失赔偿责任。同时，承租人行使优先承租权，即在出租人和承租人之间形成新的合同关系。该合同关系的成立虽然不导致出租人与第三人之间的租赁合同无效，但可能在事实上形成两个具有竞争关系的租赁合同。根据最高法院修订后的《城镇房屋租赁合同司法解释》第5条的规定，承租人与出租人之间的租赁合同具有优先履行顺位时，承租人可以要求出租人履行合同。当出租人已将房屋交付给第三人，导致承租人与出租人之间的租赁合同无法履行时，承租人可以主张解除合同，并要求出租人承担损失赔偿责任。原则上，承租人不得单独主张违反通知义务的违约责任，以防止承租人在缺乏续约意愿时，恶意主张损失赔偿。

经过刚才的讨论，我们再来分析一下前面提到的案例。首先，乙是合法有效的房屋租赁合同的承租人，应享有法定的优先承租权。其次，如果乙在租赁合同履行过程中，仅仅存在轻微违约行为，乙明确告知愿意按照甲、丙之间合同约定条件，续签合同，应视为满足同等条件。再次，乙在合理期限内，明确表示行使优先承租权的，即在甲、乙之间成立，以甲、丙租赁合同条件为内容的新的租赁合同。乙要求甲与其订立租赁合同的诉请，并不符合优先承租权形成权的性质，应当向其释明，变更为确认双方成立与甲、丙之间合同条件一致的租赁合同。最后，甲、乙之间合同成立，并不导致甲、丙之间合同无效，而是同时存在两个具有竞争关系的租赁合同。在甲、乙之间租赁合同具有优先履行顺位时，乙可主张实际履行，丙可向甲主张不能履行的违约责任。反之，乙可向甲主张违约责任，要求甲赔偿损失。根据《民法典》第584条的规定，此时的赔偿范围，包括合同履行后可以获得的利益。

好的，今天的讨论就到这里，感谢您的收听！再见！

原标题：《优先承租权的理解与适用丨法律讲堂》

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