人口总量决定的房价拐点会提前到来吗?

邹琳华

2021-05-13 19:56 来源:澎湃新闻

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2021年5月11日,国家统计局发布了第七次人口普查数据。据统计局通报,截至2020年11月1日零时,全国人口共141178万人,与2010年的133972万人相比,增加了7206万人,增长5.38%;年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。
而据我们此前的测算,中国人口总量在2030年左右达到峰值,此后人口总量进入稳定负增长阶段,“人口红利”丧失。
人口因素是决定房地产市场繁荣的重要因素之一。那么,人口总量增速进一步下降趋势,和房地产市场大拐点(数学上的顶点)的出现有何关联?人口总量即将见顶,是否意味着房价将提前见顶?
很遗憾,单纯从人口总量变动,是无法预判房地产市场大势的。在房地产市场,有一个非常流行的谬误,即用人口总量来臆测房地产市场走势,这形成了很多的误导。人口决定论在房地产预测中非常有市场,甚至一些严谨的学者也在使用。而对房地产市场形势的一再误判,也和人口决定论的误用有关。
有人要说,房子就是“用来住的而不是用来炒的”。没有人居住的房子,房价用什么来支撑呢?最终由谁来“接盘”?
房子确实是用来给人住的,没人住的房子最终价值将归零,这是没有疑义的。如果否认这点,就是反常识。但反过来,住房不等于房地产,用来居住的房子中只有一小部分有市场价值和投资价值,这一关键点却往往为人们所选择性忽视。
由于聚焦效应,人们更关心高房价住房,而忽视了住房的多样性。有人住的房子中,有很大一部分是没有市场价值或市场价值绝不会超过建筑成本的。比如前几年曾被热炒的鹤岗,有很多房子售价是要低于其重建成本的。这部分房子,不能保值增值,市场流动性极差,不能称为“房地产”。保障房、小产权房、农村宅基地均如此,绝大多数缺乏市场价值和投资价值。但现实中,有很大比例的人口,是居住在这种缺市场价值和投资价值的住房里。对于这类房子,居住属性是第一位甚至唯一的,交易价值可有可无。
也就是说,房子需要给人来住是成立的;但反过来,有人住的房子就具有市场价值和投资价值则是错误的。有人住的房子中,只有小部分是具有市场价值和投资价值的,这才是我们所谓的房地产。对这一小部分房子的需求,显然是不取决于人口总量规模的。即使人口总量收缩,只要经济增长不出现停滞,也可以不用担心“接盘”问题。所以用人口总量规模来测度房地产需求,必然会偏离科学结论。
房价为什么会持续上涨?大家都认可的,是因为城市化和收入的快速增长。如果非要再加第三条的话,就是货币供应量的增长。这三大因素里面,和人口唯一直接相关的,就是城市化。城市化是什么呢?它是人口由农村向城市的单向流动。如果大家都散居在农村里,人均居住面积很高,且不会有高房价问题,可担忧的只是收入低。在上世纪八九十年代,人口总量规模很高,但由于收入低且大部分人居住在农村,总体没有出现房地产热。
但如果在城市化和工业化推动下,大量人口涌入少部分区域,由于城市空间的有限性,房价必然上升。特别是当政府财力有限,公共服务难以同步跟进时,方便宜居住房更加稀缺,住房竞价导致房价大涨。这就是2002年以后我们观察到的经济现象。所以,决定房地产业发展的人口基础,是人口的流动与聚集活动,而不是人口总量规模的自然增减。理论上,即使全国人口总量下降,但是城市人口的持续流入,仍可能使城市房价不降反增。
历史经验还表明,在人口总量规模收缩阶段,人口的聚集活动可能会进一步加速。也就是说,城市人口特别是部分明星城市人口还会进一步增长。所以,用人口总量来猜测房价拐点,往往是失败的。
那么,决定房地产业发展的人口流向和聚集活动,又有什么规律可循呢?研究表明,人口流动和区域经济增长高度相关。通俗地说就是“人往高处走,水往低处流”。哪些城市相对收入提高,人口就会自然流入,房价就会上涨。
总之,人口总量规模自然变化极其缓慢,对房价不起决定性作用。用其来推测房价大势缺乏科学性。当然,历史上战争等导致人口规模的非自然剧烈变动因素除外。
最后,“树不会长到天上去”,房价的大拐点也可能是客观存在的。如果关心房价的大拐点何时出现,更多地应从经济增长角度出发进行预测。简单地说,如果收入增长停滞,房价自然会失去支撑,典型的如上世纪90年代初之后的日本。反之,如果经济还将进一步增长,则预测大拐点尚为时过早。
(作者邹琳华为中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,纬房研究院首席专家)
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责任编辑:蔡军剑
校对:刘威
澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 邹琳华,人口总量,房价拐点

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