全球城市观察｜美国住房报告解读②：什么因素在影响房价

哈佛大学住房研究联合中心新近推出了《美国住房状况报告2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），让我们对2020年以来全美住房状况得窥端倪。上一篇介绍了疫情给美国住房状况带来的新趋势，本篇将介绍哪些重要因素在影响住房。

家庭数量持续增长

疫情并没有阻止家庭数量的持续增长，千禧一代陆续快速组建新家庭。随着这些年轻人结婚生子，他们将推动城市中心以外的家庭增长。然而，疫情造成的经济破坏，导致收入和财富的不平等持续扩增。除了人口增长放缓之外，这些持续存在的差异，阻碍了有色人种和低收入者组建自己的家庭，进而减少了对住房的长期需求。

根据美国社区调查的估计，从2016年到2019年，美国家庭的数量平均每年增加130万，明显快于2013年至2016年平均每年增加85.6万的速度。

2020年3月开始的经济停摆，对家庭数量增长所产生的影响是有限和暂时的。当4月失业率飙升至14.8%时，许多年轻打工人无法养家糊口，搬回父母身边。而当秋季就业增长开始复苏，情况就出现了变化。根据调查数据，2021年第一季度的家庭总数量比去年同期增加了150万，主要是年轻人成为户主的家庭。

千禧一代家庭结构的弹性令人惊讶，表明他们将继续引领住房需求的增长。35岁以下成年人作为户主的家庭所占比例仍处于历史低位，因此还有上升空间。虽然全国出生率和死亡率的放缓越来越明显，但千禧一代快速组建家庭，可能会在短期内抵消上述放缓的趋势。 

住房流动性发生变化

在疫情封锁初期，大多数家庭选择留在原地。在Fannie Mae（联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是最大的“美国政府赞助企业”）2020年第三季度的全美住房调查中，大量受访者表示，他们推迟了更换住房的行动。因此，2020年4月租赁续约创下历史新高，而5月存量住宅销售同比下降27%。然而，极低的抵押贷款利率明显鼓励了购房热情，从2020年9月到2021年1月，住房销售同比增长20%以上。

越来越多的城市租房者，尤其是那些高收入租房者，选择搬离为靠近就业中心和其他便利设施而高价租住的公寓。这些家庭要么在郊区购买房屋，要么选择到郊区租房。而低收入家庭则是搬到附近租金优惠或成本较低的公寓居住。随着企业、餐厅、娱乐场所的重新开放，2021年初城市黄金地段的租赁住房需求开始复苏，再次推动了住房的流动性。 

远程办公趋势的潜在影响

早在疫情开始之前，大城市郊区和小城市的家庭数量一直保持增长。这反映了一个事实，即庞大的千禧一代人口已经到了生儿育女的年龄，已选择从城市出租房搬到更大的房子。这些房屋通常是偏远社区的单户住宅。因此，疫情有助于加速这种趋势，对于早已经考虑购买房屋的年轻家庭尤其如此。

创纪录的低利率进一步诱发强烈的购买动机。经济停摆、减少消费，带来储蓄增加，也应纳入推动因素之中。此外，对于更多空间的需求，从而在家中舒适地远程工作，则是另一个动力。

如果远程办公趋势持续，可能会带来住房需求的深刻变化。一方面，调查表明，那些希望在家工作的人会寻找更大的房子，通常意味着住在郊区。另一方面，调查还发现，远程办公者希望能轻松前往商店、交通和其他便利设施，这意味着他们会更喜欢城市环境。这两种结果是相互矛盾的。

因此，后疫情时代打工人能在多大程度上远程工作，以及这对社区和建筑环境产生多大影响，尚不明确。与此同时，超过一半的美国劳动力无法选择在家工作，尤其是休闲和酒店、医疗保健、服务和教育部门的从业者。当然，如果远程工作变得司空见惯，这些人仍然可以受益，至少通勤会更加舒适便利。

富者越富，穷者越穷

由于花钱的机会减少以及联邦政府的大量现金注入，许多有稳定工作的家庭能在疫情期间减少开支，甚至积累财富。事实上，个人储蓄率从2020年1月占可支配收入的7.6%上升到2020年4月的历史最高水平33.7%。对于许多房主来说，这些储蓄是在房价上涨推动住房财富激增的基础上实现的；对于许多租房者来说，额外的现金提供了偿还债务或为房屋首付款存钱的机会。

然而，过去一年也加剧了美国社会中诸多差异，其中最持久的问题是在获得房屋所有权方面的不平等。事实上，黑人与白人的住房拥有率相差近30个百分点，西班牙裔与白人的差距约24个百分点。

无法获得贷款资格——无论是因为收入低、储蓄不足还是信用记录不佳——意味着这些家庭错过了一个重要的财富积累机会。与此同时，收入稳定的富裕家庭一直在疯狂购房，导致可出售住房库存量处于历史低位。联邦政府对针对有色人种的首付款援助计划的支持，将是缩小这些差距的重要一步。

人口增长放缓带来的阻力

新人口普查数据表明，去年美国人口增长率再次放缓，从2019年7月至2020年7月，仅增加115万人，约为最初预测的一半。人口增长的疲软出人意料，反映了多种因素，包括常住人口死亡率高于预期，出生率低于预期，以及2016年至2020年国际移民增长量下降超过50%。

去年，美国创下1979年以来的最低出生率。布鲁金斯学会估计，受疫情影响，2021年的出生人数也将比正常水平低30万。此外，美国疾控中心（CDC）将2019年至2020年上半年出生的人的预期寿命减少了整整一年。

2020年4月移民的停止也拉低了整体人口增长，使当年净增新移民人数减少到47.7万。移民对于维持大城市的人口增长和稳定农村地区的人口尤为重要。如果仍像2017年以来那样对国际移民加以限制，全美人口流失的规模和范围将扩大，不仅会抑制家庭数量的增长，还会破坏当地经济的稳定。低移民水平直接导致家庭增长放缓，从而导致住房需求减弱。

尽管疫情造成了前所未有的经济和社会破坏，但即使整体人口增长放缓，千禧一代快速组建家庭成为户主，会在短期内支撑家庭数量增长。这一代人可能会增加郊区和远郊地区对独户住宅的需求。如果疫情后全职在家工作成为普遍现象，可能会加剧住房需求从昂贵的城市地区转移。

为工薪家庭提供更多支持政策，可能会抵消出生率的下降，并最终提振住房需求。随着更多支持性的联邦政策到位，移民数量可能会迅速反弹。

为减少美国社会明显的经济差距而付出努力，也将提升未来的住房需求。低收入和高住房成本的结合，限制了许多年轻人组建家庭和保有住房的能力。事实上，正如去年所发生的那样，稳定收入的丧失和储蓄的缺乏使数百万家庭——尤其是有色人种或低收入家庭——面临被驱逐或丧失抵押品赎回权的风险，从而加剧了更大的不平等。