惠誉：中国房企将提高销售周转率作为提供开发资金的重要途径

7月5日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从国际评级机构惠誉发布的报告中获悉，随着2019年下半年以来中国内地的房地产市场信贷环境收紧，中国的开发商可能会寻求提高销售周转率，以作为提供开发资金的重要途径。

惠誉称，2021年的前5个月，被视为内部资金的房企销售回款在总开发资金中的占比自2011年的36%攀升至55%。相比之下，国家统计局的数据显示，贷款、债券、信托和股票等外部资金所占比例则从64%下降至45%。

报告中写道，继2016年末中国政府高层定调“房住不炒”之后，2019年下半年，过热的房地产开发市场开始去杠杆，以防范系统性风险。此外，监管部门还在2020年8月出台了“三道红线”政策，想通过设定三条债务比率上限来严格控制开发商的高杠杆。

“三道红线”具体内容包括：剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，以及现金短债比不得小于1倍等三大财务监管指标。 

惠誉预计，未来几年信贷环境将持续紧缩。对房地产行业的贷款、信托和债券发行规模的增速在2021年前5个月降至历史新低。

在难以获得外部融资的情况下，惠誉认为，房企（尤其是那些再融资压力加剧的企业）或会寻求提高周转率来为新项目融资。低周转的房企往往信用状况较差，反之亦然。周转率是多种因素共同作用的结果，包括产品类型、管理策略和地域集中度等。

澎湃新闻从消息人士处获悉，未来监管层或许将不仅限于从已有的“三道红线”来监测开发商的财务状况，还将把开发商的商票数据纳入监控范围，并每月上报。

另一家国际评级机构标普在6月29日的一份报告中称，在选取了100家在中国境内上市或者发债的开发商作为样本进行分析后发现，行业整体杠杆改善情况有限，且多数房企更倾向于使用增加少数股东权益或者将房地产开发项目移至表外等方式改善并表范围内的财务杠杆。

标普称，从“三道红线”的核心指标变化上看，行业整体降杠杆情况并不乐观。100家样本企业中62家企业的净负债率有所下降，扣除预收后资产负债率下降的有53家，现金短期债务比提升的只有49家。标普认为，这主要是由于净负债率指标的分子和分母均可以通过增加销售回款、出售项目股权、调整少数股东权益占比等多种方式进行调节，而扣除预收后的资产负债率与企业销售能力和市场情况相关性较高，现金短期债务比关乎企业的资本结构且受多种因素影响，较难直接进行调节。

标普在报告中写道，“若房企融资环境持续偏紧，流动性风险或将成为引发房企信用事件的重要触发因素。 我们认为，流动性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。100家样本房企中，16%的企业2020年末现金短期债务较2019年下降且小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐步加大并且流动性风险较高。”