调查｜杭州将严批住宅集中配置商业，叫停擦边球造“商墅”

“要防止商业联排以后成为行业新的测算法则，地价继续拍高，利润仍然不会有提升，且留下了更多的规划隐患。” 今年3月，就有浙江省杭州业内人士在微信朋友圈评论杭州住宅配套商业问题。

时隔4个月，杭州开始纠偏。

政府：禁止住宅商业配套独立布置

澎湃新闻获悉，7月13日，杭州市自然资源与规划局发布“关于住宅集中配置商业的相关管控措施”的内部通知。

通知要求，对已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。(住宅底商指配套公建利用住宅三层以下空间设置，或依附于住宅建筑主体设置的三层以下附属建筑空间。) 请各分局在审批中严格落实。

记者致电杭州市自然资源与规划局，工作人员表示，情况属实。在记者进一步询问为何禁止，该工作人员则表示， 企业要做商墅，而类别墅是被禁止的。

同时，杭州市自规局萧山分局工作人员则表示，管控配建的内容是以内部通知的形式于7月13日发布的，现在是这么执行。

所谓商墅，顾名思义在商业性质的地块上建造的别墅。本文提及的商墅则是，前期设计审批合规，但在设计阶段即考虑后期改造为别墅的商铺。

房企人士：实为叫停商墅

为了利润，房企将风险推向了购房者一边。

来自杭州的房企人士唐本向澎湃新闻表示，杭州的这个做法是“叫停了商墅”。在杭州，住宅地块的配套用房最大建筑面积可以占地块地上总建筑面积的10%，有人打起了这个10%的主意。

唐本解释称，文件一般只会明确社区配套用房等公益性配套用房的面积，其他的部分不做具体要求。有的房企会设置沿街商铺、底层商铺等产品，但是今年的住宅规划中开始出现了一批不一样的“商铺”。

据唐本介绍，最早设计独立布置的商铺的房企是万科竞得的编号为杭政储出【2020】69号地块。

澎湃新闻注意到，该地块公示的规划方案显示，地块规划建造13幢24-26层的高层商品住宅楼，1幢16层的自持住宅楼和6幢低层商业。其中，S4、S5和S6三幢商业均为2层商业楼，面向京杭大运河。

杭政储出【2020】69号地块建设规划公示图，来源：杭州市规划与自然资源管理局

按照杭州市的最新规则，像万科这样的独立布置的配套商业将不再被允许。

杭政储出【2020】69号地块建设规划公示图，来源：杭州市规划与自然资源管理局

配套商业如何变身别墅

在杭州房企圈，另一个颇受关注的项目为绿城中国在编号为杭政储出【2020】75号地块上规划的项目，该项目位于杭州市江干区牛田板块（以下简称为绿城牛田项目)。

规划公示图显示，该项目西侧为部分15层至16层的商业楼，东南侧则为仅一层的商业体。

杭政储出【2020】75号地块建设规划公示图，来源：杭州市规划与自然资源管理局

熟悉该项目的业内人士透露，通过规划部门审批的设计是符合规范的，如设计单层约五米层高，增加夹层设计。

杭政储出【2020】75号地块建设规划公示图，来源：杭州市规划与自然资源管理局

澎湃新闻从绿城中国员工处获取的该项目东南侧商业部分的内部方案显示，该部分被称为商业BOX户型，仅有一层的商业体层高为5米，并设计为层高4.2米的工具间。

经过系列改造之后，计容面积约为150平方米的商铺将变身为有庭院、有露台，实得建筑面积约为315平方米的别墅。

唐本称，这是行业内公开的秘密，设计符合规范，但设计之初是奔着改造去的，大家在内部讨论时也是明确这是“商墅”项目。日后销售出去，到了购房者手里可以打掉夹层，进行改造，但销售之后的改造责任不在房企，违规也是购房者违规。

对此，澎湃新闻记者曾在4月7日采访杭州市规自局江干分局工作人员。对于配套的商业用房有改造为商墅的风险，该工作人员表示，规划部门是按照规范审批的。房企拿地开始规划部门就在关注，在指标允许的情况下，会支持房企的设计方案。

该工作人员表示，在房企方案设计阶段，有和企业沟通，商业配套不能作为别墅销售。建设商墅的隐患规划部门也是考虑到了，也对项目做了很多限制。这些规划方案，也是日后城管等部门遇到违建等执法的依据。

房企缘何铤而走险？

另有房企人士张增告诉澎湃新闻，其所在公司在杭州市首批集中供地中竞得的住宅地块，报批的规划设计方案即包含商墅。公司在做市场调研和成本测算阶段，对比过上述万科项目和绿城项目，并进行学习。

缘何抛弃住宅，转为建设被禁止的商墅？

张增表示，这还是和杭州的竞拍规则有关，“限地价+限房价+竞自持+竞配建”，尽管政府限制了地价和房价，但是竞的自持和配建部分需要成本，想要获取地块只能降成本，常规方式比拼不过其他房企，只能从配建商业想办法。

张增给记者算了一笔账：如果住宅限价为28000元/平方米，商墅定价约为50000元/平方米。10万平方米计容建筑面积，10%用于公建配套，扣除应建公建配套面积，能多建7%左右，也就是7000平方米，一平方米售价增加22000元，相当于多了1.5亿元的货值，竞拍活动中1000万元一手的话，估计能多出10来手。

有多位业内人士向记者表示，政府的整治大家是欢迎的，对企业而言是减小了经营的风险，但是希望土地出让方和主管部门能够完善竞买规则，可以学习上海等地，在保证房企一定利润的条件下制定竞买规则，这也是对房屋质量和购房者的保护。

今年6月，经济日报曾发表名为《新房质量问题如何破解》的文章，即谈及“限房价，竞地价”问题。文章称：房屋质量问题频现还与市场调控限价政策有关，限价导致限质。为遏制房价过快上涨势头，政府部门要求某一区域房价不得高于一定价格，或者在土地出让环节就明确“限房价，竞地价”，地块上的房价在土地出让时就会被锁定。尽管从数据上看房价很快能控制住，但房价被限，地价却不低，限价挤压了开发企业的利润空间，“羊毛出在羊身上”，很多开发商通过降品质来保住利润，导致房屋质量出现下滑，出现诸如设施简配、绿化缩水、建材劣质等问题。

（应采访对象要求，文中采访对象均为化名。）