市政厅|百度大数据告诉我们，中国的一些空城长啥样

中国到底有哪些地方，沦为几近荒废的鬼城，大量房屋暂时空置？虽然关于“鬼城”并没有一个清晰的定义，比如房屋空置率需要达到多少才够格，但这并不妨碍它成为一个经久不衰的话题。

眼下人们所见的各种鬼城排行榜，要么尺度过于宽泛，选取城区人口与建成区的比值，无法到达更细微的层面——人们难以凭此而准确判断在城市内部发生了什么；要么基于观感，用照片列举各地一个个大量停滞的工程、空置的房屋，这些自然成为媒体上的奇观，却不足以说明其性质。

到了新型数据的时代，关于空城的判定，或许可以有更精确的线索。

研究方法

近日，百度研究院大数据实验室，运用百度定位数据，做了一项关于“空城”的考察。

这项“空城计：基于百度大数据的中国住宅空置区检测”（http://bdl.baidu.com/ghostcity/），采用了2015年1月到6月的数据，根据这段时间用户夜间的定位点得到，并排除了别墅干扰。

不过，由于住宅POI点的位置可能在小区中心，也可能在小区边缘，没法得到小区的准确范围。为了最大程度地由住宅POI位置反推出空置住宅区，研究者在地图上画出100米*100米的格网，在每25个格网中选取人数最多的6个格网，如果这6个格网的人数和小于300人，即推断为住宅空置区。

需要承认的是，任何一项运用新型数据进行的研究，包括百度定位数据在内，都存在有偏性，并不意味着涵盖所有人口。但相应的结果仍然可以作为一项重要参考。

可视化

研究者在全国范围内做了这项考察。不过他们并未进行排名，而是选取了“空城”程度较为严重的20个区县，进行了可视化处理，以500米*500米的网格呈现——即每25个100*100格网中，若人数最多的6个，相加不到300人，则显示为红色。

当然，仅凭某个城市的红色部分比例最大，便说这里是鬼城，也并不公平。研究者发现，1月-6月期间，一些景区附近的房产，多因淡季而空置。在“空城计”所选取的20个典型区县中，就有7个旅游地被标出：山东威海乳山、江苏南通如皋、江苏泰州兴化、海南省文昌市、山东日照东港、浙江绍兴诸暨、浙江杭州萧山、海南省琼海市。

需要特别强调的是，每个小方格都是500米*500米，为完整计，以下截图比例尺不一。若需了解详情，还是要查看该项目网站。

海景房

威海乳山、海南文昌、日照东港、海南琼海，都具有海景房空置的要素。

其中尤以威海乳山的问题最为显著，整个海滨呈现一片红色。的确，这里以难以消化的巨量海景房著称，2014年初，“有景色无景气”成为当地媒体的新闻标题。

这篇《山东商报》的报道提到：二十年来，银滩开发的房产面积突破1800万平方米；近年来银滩85%的房产出现空置，冬季入住率仅为2%左右；在乳山银滩二十多公里的海岸线上，200多个海景房项目处于烂尾阶段的达到4个……

营城并非简单造房。据报道，“中等规模城市”的规划并未实现，前来度假的游客很难消化这里的大量空房，原先的旅游度假区定位，已改为按城区规划建设，并引入专业养老机构，增设老人无障碍设施、返租空置房等，谋求进一步转型。

不过，这里可能还需要重视提供优质的教育、医疗等资源。

相比之下，日照东港的状况要好很多。

东港是日照市政府所在地，也包含老城区与新市区。这里显示的空置住宅区，主要以点状分布。其中有山海路北海路、灯塔风景区等滨海地带，或将在旺季用于度假，但也有城中著名的“烂尾楼”。如媒体曾在去年报道，北京北路上的舒斯贝尔“西班牙公馆”，在当地是高档楼盘的模板，但由于资金链断裂，2010年开工建设，一度停止施工，四年未交房，直到2014年底还荒无人烟。

日照2014年的人口增速为0.7%，虽略微高于山东平均水平0.58%，但从图上来看，相关的建设还是超前了不少，或也体现出更具吸引力的大城市对日照这样的小城市的虹吸作用。

再看南边的海南。

我们能看到，文昌市对旅游产业更加依赖，清澜开发区一片海景房皆具备空置特征；其文城老城区的文航路周边，也出现了空城现象，当地保障房建设正选址于此。

清澜开发区的房子没有人，但并不意味着没有主，只不过主人并非本地人。据2013年底媒体报道，文昌是“侯鸟城”，海景房长期闲置，业主只在每年冬季过来小住两三个月。人不多，意味着产业萧条，市政、公共设施亦无法配套。

文昌的保障房建设，新闻中用的措辞是“超额完成任务”，只不知入住率是否会迅速提高，以及提高到多少。

博鳌亚洲论坛的会址正在海南琼海的博鳌镇，我们可以看到，一大块空置房正来自那里。而市中心亦有空城的情况，这大概与整座城市的旅游氛围有关，琼海也是一座“侯鸟城”。

总之，一方面是整体的供大于求，另一方面则是季节性因素影响。

江南旅游小城

之所以在南通如皋、泰州兴化、绍兴诸暨、杭州萧山这类江南小城，也出现空城现象，除上述因素外，还显示出正在开发生态旅游资源的迹象。同时，也包含保障房的因素，而此前为引导农民向小城镇转移而设置的规划，如今也显示为空城。

比如，对南通如皋而言，图中显示，其空置住宅区分别集中位于下原镇玫瑰园小区和景泰苑小区、石庄镇西板桥南路沿线、白蒲镇蒲郊村和姜家庄之间、林梓镇林梓大桥两岸、磨头镇镇中心区域等。另外一块“空置住宅区”集中地区位于如皋市水绘园风景区和东方大寿园周围，周边旅游资源丰富。

这里的生态旅游资源，也吸引到开发商来做项目。比如磨头镇就以“精致宜居小城”之名得以开发。去年5月的新闻显示，磨头镇“坚持以精致宜居小城为目标，重点进行“西延北扩”，对镇区进行系统性、综合性、前瞻性的规划设计……打造滨水道路、滨水文化、滨水商业和滨水居住。”目前看来，这里还未建设和发育完毕。

可推想的是，整个江南，休闲旅游资源丰富，未来此类竞争会相当激烈。

另外，安置房工程也对磨头镇的空置产生了影响。同时，金石庄园和临江东苑的安置房建设，也在图中显示了出来，即石庄镇附近。

在泰州兴化，张郭镇的农民公寓一带显示为空城。在2003年的报道中，这里是为引导农民由农村直接向小城镇大规模转移而建，当时“累计投资6亿元，先后建成农民公寓30多幢、居民别墅1500多幢和功能完备、设施配套的城镇小区12个。”周庄镇的状况与之类似。当地不少人为了子女发展，会到市区等地买房，房产开发显得过多。

在绍兴诸暨，城西高铁站到陶朱街道一带，即高铁周边的提前建设，在图上清晰显示。而此前集中动迁农居房，也令供大于求的状况产生。

杭州萧山的空城区域，呈点状分布。如钱江世纪城，开发建设多年，其发展却并不乐观。这或许与杭州本地的写字楼同质化有关。

新城与市中心

鄂尔多斯曾以“鬼城”之名被媒体报道，媒体多指其新城的过快建设。但从“空城计：基于百度大数据的中国住宅空置区检测”看，鄂尔多斯旧城区的人口流失反而更明显。相比之下，靠近康巴什一带的伊金霍洛旗的空置程度，虽也令人难以乐观，但似乎还可以理解。

与此类似的情况还出现在天津。天津滨海新区存在一些空置的情况，这本不奇怪。但并不偏僻、拥有学区房与地铁站等的津南区，其空置地区也并不少，据《中国经营报》今年5月的报道，这里新增项目过多，配套设施缺乏。

考察者还比较了沈阳市的两个区。在东陵区，2013年全运会所在的奥体中心附近，出现相当多的空置，无疑与当时的大量建设有关。当时全运村的概念吸引了国内大批房企。但媒体报道，几年过去，在全运村宽阔的马路上，除住在附近白塔地区回迁房里的人，几乎看不到任何行人。不过，值得注意的是，今年开始，浑南区楼盘有回暖迹象。而在另一边的于洪区，看起来还有大量的物业等待消化。

三线转型城市

作为转型中的资源性城市，山东东营的空置情况极为普遍，就连市中心也不例外。

通辽科尔沁的情况，也与东营相似。

相比资源型城市，呼和浩特则更多地是一个服务型的城市，但在赛罕区，环城河道两岸，仍然显现出大片空置区。这里有内蒙古大学、内蒙古农业大学、内蒙古师范大学等，并且沿岸有敕勒川公园等绿化，还有内蒙古博物馆、呼和浩特树木园等建筑。这与前期的盲目开发有关。

长春市南关区及周边，也有若干空置现象。

这些让人又一次体会到大城市对小城市人口的拉力。“收缩城市”可能是未来中国需要面对的一项课题。

过渡中的暂时状态？

苏州常熟和成都双流，可能属于过渡时期。一些地段的房价过高，形成了暂时性的挤压因素。