交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权

【裁判要旨】1.《执行异议和复议规定》第29条第2款规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，明确了商品房的功能为用于“居住”，该规定的目的是为了解决“住有所居”的基本生活需求。2.根据《建设工程价款优先受偿权批复》的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合《执行异议和复议规定》第29条规定的商品房消费者，除此之外的买受人系一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申5741号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：郭荣茂，男，1977年12月19日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：王宸，贵州朗智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨毅，贵州朗智律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人、案外人）：郭欣，女，1980年12月18日出生，住贵州省安顺市西秀区。

委托诉讼代理人：王宸，贵州朗智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨毅，贵州朗智律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：贵州银行股份有限公司安顺分行，住所地贵州省安顺市经济技术开发区西航路**。

负责人：孔波，该分行行长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：安顺山城房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园***。

法定代表人：郭成勇，该公司执行董事。

再审申请人郭荣茂、郭欣因与被申请人贵州银行股份有限公司安顺分行（以下简称贵州银行安顺分行）、安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民终411号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

郭荣茂、郭欣申请再审称，（一）二审判决认定郭荣茂、郭欣不属于购房消费者的事实错误。郭荣茂、郭欣于2012年12月与山城房开公司签订《商品房买卖合同》并陆续支付了全部房款，后将房屋出租，对案涉房屋一直处于合法占有、使用、收益状态，但因山城房开公司设立抵押的原因未办理房产证。虽然郭荣茂、郭欣购买的房屋为商铺，但系满足一家人基本生存需求的消费型购房，郭荣茂、郭欣属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》需要特殊保护的购房消费者。（二）案涉房屋系商铺，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，二审判决适用第二十九条规定错误。1.不能以被执行人是否为房地产开发商来确定第二十八条和第二十九条如何适用。其一，第二十八条、第二十九条是分别针对不动产和用于居住商品房规定的第二十七条的除外情形，可选择适用。其二，从立法目的看，普通不动产案外人的物权期待权的保护应当适用第二十八条。其三，第二十九条专门是对只有一套商品房（住房）案外人生存权保护的特殊规定，仅仅涉及房屋（住房）消费者物权期待权的保护才适用第二十九条。其四，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则存在第二十八条与第二十九条在适用上的竞合，当事人可以择一适用。2.针对郭荣茂、郭欣对案涉商铺的物权期待权与贵州银行安顺分行享有的抵押权在执行时发生的冲突，如前所述，本案应当适用上述司法解释第二十八条确认郭荣茂、郭欣享有的物权期待权并可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。（三）二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条裁判违背了同案同判原则。依据前述第二十八条就案外人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审判的最高人民法院的类似裁判有(2018)最高法民申4095号、(2018)最高法民申4096号、(2020)最高法民申3452号等而且，在本案二审判决作出之前，二审法院对与郭荣茂、郭欣同类案件即在(2020)黔民终301号及(2019)黔民终275号民事判决中，案涉的同样是商铺，但适用的是第二十八条之规定。（四）二审判决在贵州省安顺市中级人民法院已受理山城房开公司破产申请后作出，属程序违法。贵州省安顺市中级人民法院于2020年6月17日发出的(2020)黔04破5-1号公告为郭荣茂、郭欣知悉后，郭荣茂、郭欣于2020年7月24日向二审法院递交了中止审理申请书，请求中止审理本案，但二审法院仍作出判决，属程序违法。（五）贵州省安顺市中级人民法院执行裁定书(2019)黔04执恢31号之二载明，山城房开公司目前尚欠贵州银行安顺分行借款本金仅为747046.93元，而贵州银行安顺分行申请执行的郭荣茂、郭欣及其他业主的房产价值远远超出了借款本金数额。郭荣茂、郭欣作为善意买受人，已履行完毕买受人义务，案涉房屋未办理房产证非郭荣茂、郭欣自身原因导致。此外，山城房开公司于2013年12月20日在《黔中早报》上发布了紫鑫名苑B1栋、D栋交房公告，贵州银行安顺分行作为债权人，对山城房开将所抵押房屋用于出售的事实应知悉，其对山城房开公司出售抵押房屋的情况未予监督，存在过错。（六）郭荣茂、郭欣均无固定工作，案涉房屋租金为全家老小主要经济来源，如果继续执行本案涉案房产，将会切断郭荣茂、郭欣全家老小的主要经济来源，极大损害郭荣茂、郭欣物权期待利益及生存利益。综上，郭荣茂、郭欣根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，首先，郭荣茂、郭欣主张其为商品房消费者，所购商铺系为了满足一家人的基本生存需求。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；……”该款明确了商品房的功能为用于“居住”，规定的目的是为了解决“住有所居”的基本生活需求。而本案案涉房屋性质为商铺，根据郭荣茂、郭欣原审提交的证据，其购买案涉商铺的目的系用于出租获取收益，故郭荣茂、郭欣关于其为购房消费者的再审申请理由不能成立。

其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，除此之外的买受人系一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。因此，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条的规定对郭荣茂、郭欣是否享有足以排除强制执行的民事权益进行认定，符合法律规定。

再次，经审查郭荣茂、郭欣所提交的案例，案件事实与本案并不完全相同，即使存在相似之处，亦不能据此认为原审法院根据本案的具体情况作出的裁判错误，其申请再审所主张的所谓“同类不同判”并非《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当进入再审的事由。

复次，《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”郭荣茂、郭欣称，山城房开公司于2020年6月17日进入破产程序，其于2020年7月24日提交中止审理申请书，二审法院仍然于2020年8月16日作出本案二审判决。贵州省安顺市中级人民法院于2020年7月13日作出的（2020）黔04破5-1号通知书载明：“指定北京德恒（温州）律师事务所为你公司管理人。……”，郭荣茂、郭欣没有提交证据证明人民法院指定管理人之后，管理人接管山城房开公司财产的时间，因而不能证明二审法院作出本案判决违反前述规定。退一步讲，即使管理人接管山城房开公司财产的时间在二审判决作出之后，但《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条关于符合再审申请的程序违法情形并不包括郭荣茂、郭欣所该项再审申请理由中的情形。

最后，郭荣茂、郭欣对山城房开公司尚欠贵州银行安顺分行的借款本金予以了计算，但其在计算时没有遵循“先息后本”的计算方式，又没有证据对所计算金额的准确性予以证明，其以此为由提出现有抵押房产价值远远超出山城房开公司尚欠贵州银行安顺分行借款本金数额的主张不能成立。郭荣茂、郭欣还提出，贵州银行安顺分行在对山城房开公司出售抵押房屋的情况未予监督存在过错，对此，本院认为，贵州银行安顺分行在与山城房开公司签订《房地产借款合同》《抵押合同》时案涉房屋并未出售，不能因贵州银行安顺分行之后未看到报纸登记的交房公告而否认其取得抵押权的善意。

综上，郭荣茂、郭欣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回郭荣茂、郭欣的再审申请。

审 判 长　 司　伟

审 判 员　 王海峰

审 判 员　 孙晓光

二〇二〇年十一月二十日

法 官 助 理 王小娟

书 记 员 罗映秋

来源：民商案例参阅