《民法典》对集体土地使用权抵押权实现的限制

法律条文

第四百一十八条 以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

法条由来

该条来源于原《物权法》第二百零一条“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”

将“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的”改为“以集体所有土地的使用权依法抵押的”。

法律释义

一. 可以抵押的集体土地使用权范围

1. 乡镇、村企业的建设用地使用权可与建筑物一起抵押

《民法典》第三百九十八条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”

2. 土地经营权可以抵押

《农村土地承包法》第十七条“承包方享有下列权利：(三)依法流转土地经营权。”第五十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”

3. 宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押

《民法典》第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；”

二、实现抵押权的方式

主要是折价、拍卖、变卖等方式。

三、改变土地性质和用途须经哪些法定程序

1. 进行开发建设的，应将集体土地转为国有土地，履行土地征收程序，依法签订国有土地出让合同，交付出让金。

2. 以折价方式实现土地经营权的抵押权的，应符合《农村土地承包法》，如第十八条“承包方承担下列义务：(一)维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设;(二)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害;(三)法律、行政法规规定的其他义务。”第三十八条“土地经营权流转应当遵循以下原则：(一)依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转;(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境;(三)流转期限不得超过承包期的剩余期限;(四)受让方须有农业经营能力或者资质;(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”等。

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来源：李文江公众号

原标题：《《民法典》对集体土地使用权抵押权实现的限制》

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