北京租赁调控升级，自如一年要损失十亿？

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

近日，北京市住建委发布了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，明确房地产经纪机构不得提供转租服务，出租住房需按规划设计的套、间出租，收取超过3个月租金必须纳入监管。

针对上述第一条，有传闻“北京链家已被禁止在京从事房屋转租业务”，对此北京链家和自如均予以否认，称业务符合相关要求。

但在业内人士看来，《意见稿》的真正威力在于，封堵了过去转租业务中的灰色利润点，如果政策严格执行，自如这样的住房租赁企业没有利润可言。

中原地产首席分析师张大伟撰文称，北京的租赁调控之下，二房东类中介企业只要不违规就不可能做大，因为客厅不准住人，叠加不允许出现资金池，差价和资金成本都会制约企业发展。据张大伟估计，光客厅不准住人这一条，按自如的规模，一年的直接损失就在十亿级别。

自如称新规不影响公司做转租业务

北京的房屋租赁市场上，除了链家、我爱我家这些中介公司，还存在自如、相遇这样的住房租赁公司。

《意见稿》第32条明确指出，住房租赁企业可以提供转租服务，房地产经纪机构不得提供转租服务。

于是有媒体称，北京链家已被禁止在京从事房屋转租业务。

针对这一说法，北京链家回应称，链家作为经纪机构目前提供居间、代理服务，未从事任何转租服务，网上所传“链家被禁止转租服务”消息不实。

自如也表示，作为长租领域的重要参与企业，是独立发展的住房租赁企业，并非房地产经纪机构，工商信息中有明确的“住房租赁经营”资质，符合《北京市住房租赁条例》（征求意见稿）要求，可提供转租服务。

自如所谓转租服务，是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。景晖智库首席经济学家胡景晖告诉雷达财经，“转租，其实就是二房东吃差价，只不过说的比较文明，自如属于房屋租赁经营性企业，所以它本身的这个企业性质就决定了他可以做转租，可以做二房东吃差价。”

张大伟也认为，现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。二房东以一定的价格承租房源，获得转租权，之后就成为了这套房的出租管理者，负责确定租金水平和租户选择，并从中赚取租金差价。

《意见稿》新规是否限制二房东赚差价？根据其中第43条，第四十三条房地产经纪机构发布、展示、推广住房租赁房源价格应当与业主书面委托价格一致。第44条，房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金。第49条，房地产经纪机构及从业人员不得赚取租金差价。

并未对住房租赁企业，也就是自如这样的二房东作出限制。

据胡景晖介绍，大概6、7年前，北京市住建委就有规定，要将提供居间、代理服务和做转租服务的运营商区分开来，双方只能各干各的，即便穿透后是同一个实控人也没关系，业态区分的目的是便于管理，也便于定价和消费者识别等。

因此胡景晖认为，新规对自如原来的转租业务影响不大。

此外，北京链家在上述回应中还表示，链家和自如是独立发展的两家公司，仅有部分合作关系。

相关资料显示，自如成立于2011年10月，原本是链家一个事业部，后来成为独立公司，完成数轮融资，目前穿透实控人为Ziroom (HK) Limited。

重装修模式受冲击

虽然可做转租生意，但新规仍对自如影响巨大。

隔断房、群租房一直是北京近几年整治租赁乱象的重点领域。

2019年7月，北京市住建委等部门发布的新版租赁合同示范文本中，明确提出了“不得改变房屋内部结构分割出租”，禁止隔断房出租，已经从政策上升至法律层面。

今年2月12日，北京住建委印发《关于做好违法群租房整治中疫情防控工作的通知》，再次强调要将违法群租房整治工作纳入社区防控体系，进一步强化住房租赁企业的主体责任。

这次北京市住房租赁条例《意见稿》再次明确，出租住房应当按照规划设计的套、间出租，住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。

但自如的隔断房一直存在，并成为赚取更高租金差的手段。

根据天眼查，北京自如生活企业管理有限公司多次因“未以该房屋原设计的房间为最小出租单位出租”被住房和城乡建设委员会处罚。

在自如租房App上，两位管家告诉雷达财经，两所房子其中一个卧室是隔断间。另一位管家透露，目前的隔断间都是之前遗留的。

张大伟认为，如果政策严格执行，不允许客厅住人，自如等企业的房源，基本全部违规。他估计，光客厅不准住人这一条，按自如的规模，一年的直接损失就在十亿级别。

“如果是集中式的整幢楼要改一些结构，需要报规划部门批准，有了规划部门的改建许可，应该可以打隔断。”胡景晖也表示，分散式的隔断应该会被禁止，因为这个也没有说审批不审批的事儿。

因此新规对自如分散式的打隔断，应该有很大影响。

此外，在自如的重装修模式下，室内装修空气质量是影响租客健康的关键指标。《意见稿》要求，室内装修空气质量不符合有关标准规范的住房不得用于出租用于居住。

对于空气质量必须合格的要求，胡景晖分析，这算是一个重申，自如自2018年“甲醛房”事件之后，应该对空气质量的问题引起了重视，但这次写到法律里边，对于自如来讲，肯定会面临更严格的这个空气质量检测。

“实际上来讲就是对于空气污染的处理就要加大力度，说白了就从装修完到入住，这个中间的间隔时间应该会加长，加长的话收益就会减少。”

公开信息显示，2018年，阿里P7员工住自如甲醛房后，得白血病身故引发全网关注。

然而数年时间过去，自如“甲醛房”事件仍时有发生，无论是媒体报道，还是黑猫投诉和社交平台，相关投诉均不少。

张大伟进一步强调，不允许打隔断+空气质量必须合格，就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在，“当然这个前提是政策严格执行。”

资金监管新政压缩盈利空间

对二房东而言，更隐秘的盈利来源是占用租客资金带来的收益。

据了解，目前自如鼓励租客季付或者年付，一次性付款越多，优惠越大，按月计算的房租就约便宜。

有证券业人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向业主付租，就可以形成至少11个月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服务费，自如平台上就形成了一个资金池。

所以，住房租赁条例提出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。同时，住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。

张大伟表示，3个月以上监管，意味着企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。

“实际上给企业还是留了一些空间，如果要是这个非常严格，那就是要求租金收付同步，那就基本上彻底凉凉了。”胡景晖对雷达财经分析，3个月以内不用进监管账户，运营商的资金沉淀量很有限，风险也比较小，所以就没必要管那么严了。

“增益租”模式能否破解困局？

经过了前两年长租公寓的暴雷潮，自如也在寻找新的运营模式，今年初推出尝试轻托管模式。

自如COO梁占华介绍，该模式以“无差价、80%保底收益、收益分成”的形式实现业主收益的全面透明并保障长远收益。

简单来说，自如不再吃房东与租客之间的价差，以实际租金与房东分成。房子租出去后，如果市场预期走低，自如会给业主提供8成左右的保底收益；市场情况向好，年底会向业主进行收益分成。

据胡景晖观察，包括自如在内，现在很多住房租赁企业在向轻托管转型，是为了应对监管做出的灵活调整。

有业内人士指出，新模式的利润点在于，业主要出钱请自如设计和装修，自如“吃掉业主的装修费”。

“以前自如装修的时候，装修费不用房东出，但租金压的特低，现在房东自己转型，自如不压租金了，但转型成本算下来其实和以前一样。”家住北京大兴的业主文刚（化名）如此评价。

实际上，自如的轻模式看似减轻了自身负担，市场波动风险也由房东共同承担，但短板也明显，房东在收益不确定的情况下，前期装修投入过高，接受程度还有待进一步检验。

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