中南建设：坚持稳中取胜，争取明年“三道红线”达标绿档

8月27日，中南建设（000961.SZ）举行2021半年度业绩交流会，上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，公司营业收入384.8亿元，同比增长29.6%，期内实现净利润20.3亿元，归母净利润17.5亿元。

“去年7月份开始‘三限两控’，融资收紧，按揭吃紧，销售市场疲软，能完成这样的业绩我还是满意的。”中南建设董事长陈锦石对半年度成绩单表示了肯定。

中南集团总部大楼

稳健经营，迎战行业马拉松

在中南建设董事总经理陈昱含看来，行业的竞争从百米冲刺变成了一场马拉松，审慎经营和恒心恒力则是在这场全新比赛中获胜的秘诀。

报告期内，中南建设实现规模增速和经营质量的有效平衡。房地产业务方面，销售金额、销售面积实现双位数增长。1-6月实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%，平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。根据城市等级区分，中南建设在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%。

“这个时候更讲究配速，更讲究自我的节奏。也有可能是阶段性的领跑或者阶段性的做一些跟随的策略，但也有不被对方干扰的能力，其实这恰恰是长期主义的能力。”陈昱含表示，中南在未来的经营观上是坚持长期主义导向，审慎经营的态度。

南通CBD

上述的经营观催生了谨慎的土地策略。上半年，中南建设新增项目41个，新增规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%,新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约7.1%。“地价的下降在核心城市两集中供地背景下尤其可贵，这与我们审慎的投资态度及轮动下沉的投资布局有关。”陈昱含说。

中南不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。新增资源中40%位于长三角核心城市群，同时，尽量避开了“两集中”城市（即集中发布出让公告和集中组织出让活动）。“从来没有饿死的房企，只有撑死的。对我们来说，审慎经营会放在第一位。在平衡的前提下我们会抓住机遇，理性投资，通过轮动的布局和合理的下沉规避掉热点的方式，以确保获地比。这是我们主要的方向。”陈昱含坦言。

“关于结算方面，确实在调控的升级，在公司结算资源不多的情况下是难以实现的。我觉得我们会尽最大的努力交出最好的业绩水平。”陈昱含说。

陈锦石对此做了补充：“我们要理性的适应政策，适应市场，要在公司高质量运营下实现最好。我们这五年房地产发展还是很好的，从不足200亿到去年实现2200亿，这是一个很好的转变，实实在在对我们中南发展奠定了很好的基础。所以说今天这个成绩我是满意的。”

一场防“三高”的持久战

陈昱含把流动性、杠杆和规模、利润中存在的问题概括为“三高”，审慎经营则是一场“防三高”的持久战。其中“三道红线”是房企的血糖仪，不能达标就会影响发展能力，所以中南还是要坚定去杠杆，在增速上保持一定弹性，加速实现三线全绿。

中南府系江心洲璞境

截至2021年6月末，中南建设净负债率95.27%，较年初降低两个百分点，剔除预收款后资产负债率77.42%，较年初降低1.27%。在短债方面，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分点，长短期结构更加均衡。货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，扣除受限资金之后的现金短债比1.03。

中南虽踩中一条红线，暂时位列黄档，但公司管理层表示，将持续增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，希望到明年的时候能够争取实现三条红线全部的绿档。

值得关注的是，中南建设有息负债767.6亿元，较年初减少3.9%，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持较低低位置。中南建设董事会秘书梁洁指出，坚持不依赖有息负债的发展模式是中南建设的特色之一。同时，针对投资者关心的少数股东权益和明股实债的问题，梁洁表示：“我可以明确地告诉大家，我们是不存在这种情况的，虽然公司融资里面，存在一些在股权回购的融资，但是这一类都是放到有息负债，而不是放到少数股东权益里面。”

扎实的财务风险管控能力以及稳健的业绩增长，让中南建设获得了评级机构的一致认可。上半年来，联合国际将中南建设的主体信用评级从“BB-”上调至”BB”，评级展望稳定。穆迪维持”B1“评级，展望稳定；标普维持“B+”评级，展望稳定。另有22家券商机构给予中南建设”买入“评级，其中包括华创证券、华泰证券、东北证券、海通证券等在内的15家给予最高级别评级。

中南建筑承建宁波大学慈溪校区