上海青浦地价超3万/平！房价5万保本，“想象力不够用了”

又是一次证明开发商是否理性的土地拍卖。

8月3日，上海土地市场迎来青浦三幅地块同时开拍，其中一幅位于朱家角镇，两幅位于盈浦街道。在7月高价地块丛生的情况下，郊区已经成为了上海土地市场的供应主力。

此次青浦三幅地块均以超3万元/平方米的楼板价找到了好娘家，未来保本售价均在5万元/平方米左右。不得不感叹上海外环外的地方也买不起了......

先来看青浦区盈浦街道的纯住宅地块，该地块为盈浦街道淀惠路北侧37-02地块，土地面积为30729.7平方米，容积率2.0，起始价格为92190万元，算下来起始楼板价也达1.5万元/平方米。

该地块一共吸引了17家开发商参与现场竞拍，包括融信、葛洲坝、保利地产、中州、永同昌、新城、融创、中骏、大发、旭辉、首创、融侨、碧桂园+东原、合景泰富、金地、中南、同济。

竞拍刚开始，融信就从竞拍起始价9.2亿元的价格直接跳价至13亿元，随后又直接跳价2亿元，一上场就一幅志在必得之势。

现场的开发商瞬间安静下来了，不过融创、碧桂园+东原、同济、首创等房企随后加入竞争，经过101轮的竞拍，最终融信败下阵来，首创以19.13亿元的价格将地块收入囊中，成交楼板价31126元/平方米，溢价108%，剔除不可售部分，楼板价达3.9万元/平方米。

有分析师看到拍卖结果后感叹到：够疯狂，想象力不够用了。

按照Q房网新房事业部研究总监韦谢的推算，该项目未来保本价在49000元/平方米，预计售价接近54000元/平方米。

与上述地块相邻的商住地块为青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块。信息显示，该地块土地面积为36279平方米，容积率2.5，起始价格为126959万元，起始楼板价13998元/平方米。

该商住地块共吸引了15家房企前来竞拍，包括K2、永同昌、中洲、新城、融信、合景泰富、东原、首创、中骏、融创、金地、旭辉、中南、红星、东渡+中城。

结果显示，中南以19.6亿元的价格将地块拿下，溢价54.38%，成交楼板价30872元/平方米，剔除不可售部分，楼板价也达3.9万元/平方米。

而一直被认为是上海价格洼地的朱家角板块地块此次也拍出了超3万元/平方米的楼板价。竞拍现场，碧桂园+东原联合体以14.12亿元的价格将青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块收归囊中，折合楼板价30107元/平方米，溢价率101%。

该地块用途为纯住宅，土地面积23449.9平方米，容积率2.0，起始价格为70350万元，算下来起始楼板价为1.5万元/平方米。

据了解，现场有保利地产、融创、葛洲坝、融信、中洲、浙江宝业、大发、碧桂园+东原、首创、永同昌、融侨、新城、合景泰富、中骏、旭辉、金地、中南、同济等18家企业参与竞拍。目前，地块周边大发融悦在售，精装修均价约3.3万/平。

青浦地处上海市西郊，是连接江浙沪的重要门户通道，全区西靠上海市最大的淡水湖泊——淀山湖，东临闵行区，北与嘉定交界，南与松江、金山接壤。青浦区区域面积668.52平方公里，其中水域面积有124.49平方公里。全区有3个街道、8个镇。2015年全区常住人口120.91万人，其中外来常住人口72.05万人。

先来说说朱家角镇的地块。

青浦区朱家角板块的房价常年以来处于沪上的价格洼地，即使在2016年房价迅速上涨时，朱家角板块的房价也一直在2万元/平方米左右徘徊，甚至多数楼盘的价格只有一万多/平方米，在昆山花桥都已经卖到2万元/平方米甚至3万元/平方米的今天，这样的价格已经非常罕见了。

链家研究院上海监控数据显示：长期以来，朱家角板块商品住宅的供应和成交情况，一直处于供不应求的状态，特别是从2012年开始，几乎年年供求不平衡，从朱家角板块的定位来说，相比于其他板块，区域内楼市一直不温不火，虽然需求量尚可，但区域产品定位多以旅游度假地产为主，购买力主要分两类，一类是偶尔来度假的买家，一类投资的客户。在区域外来人口导入严重不足的情况下，长期阻碍了区域房价的上涨。

目前，朱家角板块在售的项目以公寓和连体别墅为主，公寓的价格在1.5万元/平方米-1.7万元/平方米左右，别墅的价格为2.0万元/平方米-3.0万元/平方米左右。

另外两幅地块则位于青浦的盈浦街道，地块距离上海虹桥站的直线距离为23.5千米，距离市中心的直线距离有33.5千米。

中原市场研究中心数据显示，今年2月，江苏中南建设摘取的青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06宅地楼板价22091元/平方米，溢价率58%；而融信取得的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04商住用地楼板价为15412元/平方米，溢价率28%。两幅地块位置较近，但单纯宅地价明显高于商住土地。

龚敏表示：此次推出的三幅地块的出让条件都要求保障型住房配建比重为5%，中小套型住宅比重达到80%，全装修比例100%，必须自持15%住宅用于出租。目前青浦新城板块一手住宅中小套型（100平方米以下）面积库存占比37%，套数占比49%，板块内中小面积比重并不算太少，三幅地块都要求中小套型面积比重达8成，可见板块同质化竞争会比较明显。

在Q房网新房事业部研究总监韦谢看来，此次推出的青浦地块在地理位置上并没有什么优势，对于地块的前景不是很看好。

韦谢指出，目前朱家角镇和盈浦街道的常住人口年龄结构呈现老化，当地更需要的是改善和养老的房型产品，但此次推出的地块出让要求80%为中小套型。

目前值得被期待的是正在建设的轨道交通17号线在青浦境内线路全长33.9公里，预计2017年底将建成通车。此次三幅地块周边为17号线淀山湖大道站。

不过在韦谢看来，17号线沿线只有虹桥火车站未来会有成熟的CBD（中央商务区），大虹桥的发展也只是刚起步，未来该地块可疏导的人口量非常有限。此外，朱家角以及盈浦街道居住的本地人居多，外来人口正在减少，不利于新房库存的消化。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，虽然目前上述地块区域内生活配套便利度不是非常完善，但随着土地大量出让，区域建设也在提速。从这几次拍卖的市场特点来看，都是外围土地市场比市区更“抢手”。

卢文曦称，外围地块遭抢的原因可能是相对中心城区，土地价格还是比较便宜。第二，外围处于开发状态，好比白纸画画，中心区成熟，想象空间小。所以从房价涨幅角度来看，也是外围低价房涨速要快过中心城区。

按照中原市场研究部的数据，青浦新城、青浦，朱家角近6年房价走势，青浦6年涨幅50.8%，青浦新城上涨93.0%，朱家角上涨20.2%。

值得关注的是，上海外环外地块的价格在近期大幅上涨：周浦现在的楼板价在4.3万元/平方米，泗泾3.9万元/平方米，新场3.5万元/平方米，祝桥3.3万元/平方米，徐泾2.8万元/平方米，嘉定徐行2.4万元/平方米……