房屋买卖合同解除后，违约方对房屋的添附应予适当补偿

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基 本 案 情

2018年6月，周某、吴某经中介公司居间介绍，签订房屋买卖合同，约定：吴某向周某购买房屋一套，总价为175万元；吴某于当日支付定金2万元，交房当日再支付定金8万元，交房之日起4个月之内一次性支付165万元；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。

当日，吴某按约向周某支付定金2万元。后又陆续支付28万元，余款145万元一直未付。吴某接收上述房屋后，对房屋进行了装修，装修整体价值为11万余元。

2019年4月，周某将吴某诉至法院，要求判决：解除周某、吴某签订的买卖合同；吴某及时腾空、归还房屋并恢复原状；吴某支付违约金35万元；吴某自2018年7月起至实际归还房屋期间，按每月3千元标准支付房屋使用费。

后在法院调解下，周某、吴某一致同意解除买卖合同，当日吴某向周某交还房屋。但对于周某要求恢复房屋原状及违约金诉请，吴某辩称：自己接收房屋后，进行了装修，周某应对装修进行补偿；周某主张的违约金过分高于实际损失，应予调整。据此，吴某提出反诉，请求判令周某赔偿装修损失28万元。

裁 判 说 理

经法院审理，作出如下判决：

一、确认周某、吴某于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除；

二、周某向吴某返还预付房款30万元、补偿装修款2万元；

三、吴某向周某支付违约金3万元。

判决理由如下：

周某、吴某某在房屋买卖合同中未约定违约情况下吴某某对涉案房屋的装修如何处理，考虑到吴某某的装修已经添附于涉案房屋之上，客观上提高了涉案房屋的价值，房屋恢复原状不仅使添附的价值灭失，还有可能对原房屋造成损坏，是不经济的行为。故周某要求吴某某将房屋恢复原状的诉讼请求法院不予支持。

吴某某对涉案房屋进行的装修价值为11万余元，该装修已经添附于周某的房屋之上，应视为吴某某的损失。考虑到周某向吴某某交付涉案房屋之时，是以转移房屋之所有权为目的，包含同意吴某某对房屋进行装修之意思表示，现吴某某对房屋进行的装修客观上提高了涉案房屋的价值，周某应当对吴某某作出适当补偿。结合当事人的过错程度，法院酌定周某向吴某某补偿装修款2万元。

至于违约金，合同约定违约方应承担房价20%的违约金，该约定过高，涉案房屋所在小区的成交均价上涨约6%，周某不存在房屋价值方面的损失；周某主张的房屋占有使用费损失或逾期交付的房款的利息损失均与35万元相差悬殊。考虑到导致合同无法继续履行的过错及本案实际情况，法院认定吴某某应向周某支付违约金3万元。

法 官 说 法

经济合理原则是指合同履行中应讲求经济效益，付出最小的成本，取得最佳的合同利益。本案中，虽然出卖方的诉讼请求是买受方对房屋恢复原状，但以“经济人”角度分析，原先的毛坯变成了精装，虽装修风格不一定符合出卖人喜好，但装修客观上使房屋价值提高，出卖人为何不接受？究其原因，可能出卖人不是不接受装修，而是不接受须按原价购买装修结果。此时，经济合理原则将双方重新拉回理性的轨道，保持现状显然是对双方都更为经济的选择。

同时，考虑到吴某的装修损失是因为自己的违约行为造成，如果要求周某对添附的价值做出全额补偿，等于是强迫守约方为违约方行为买单，这对无过错的周某来说显然不公平的。因此，法院最终认定周某仅需补偿装修损失2万元。这种补偿不以双方过错为基础，远不足以弥补买受方全部损失，仅是基于公平原则作出的适当补偿。

供稿单位：锡山法院

原标题：《房屋买卖合同解除后，违约方对房屋的添附应予适当补偿》

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